[摘要] 2月20日国务院公布的新“国五条”开启了2013年房地产调控的大门，给还沉浸在新年气氛中的房地产行业投下了一枚重磅炸弹。接下来的几个月时间就是地方和房地产相关者对政策的适应调整期。3、4月份为政策影响最强期，各地都有相应的调控政策出台，不时给楼市退烧，影响最大的还是房价目标、二套房及20%个税。
2月20日国务院公布的新“国五条”开启了2013年房地产调控的大门，给还沉浸在新年气氛中的房地产行业投下了一枚重磅炸弹。接下来的几个月时间就是地方和房地产相关者对政策的适应调整期。3、4月份为政策影响最强期，各地都有相应的调控政策出台，不时给楼市退烧，影响的还是房价目标、二套房及20%个税。5月份楼市调控政策新闻点转移，各地归位于已有的调控政策之中，并适时改进，直接影响已经明显减弱了。总结上半年的楼市政策特点就是：“国五条”落地及各地应对之策；调控短期目标与建立长效机制兼顾。
就苏州而言，调控政策没有什么大的影响，引起广泛讨论的是人们对于二手房买卖中20%个税、二套房7成首付比例及1.3倍贷款利率的恐慌，并由此掀起新房抢购热潮，并组成苏州“金三银四”的成交成绩。值得一提的是，公积金贷款调整贷款额度政策，本意在于限制投机性房产，然而却实实在在伤及一大批刚需置业者，年轻置业者想要单纯依靠公积金贷款买房实现的可能性不大，只能享受部分摊还优惠。
新国五条及其细则出台完善2013年房地产调控热键
总体来看，本次调控政策都是“旧政再提”，主要针对楼市上涨预期增强，有些城市区域市场上涨增快的情况。不管是短期的价格调控还是长期的住房信息联网、房产税扩容或者保障性住房的建设计划，重点还在于政策落实地方时的执行力度和持久性。不过从目前情况来看，政策调控的影响就像是“雷阵雨”，过一阵就没有了。这或许跟本次调控的重点在于抑制部分需求、规范价格的短期目标有关。
提高二套房首付比例及贷款利率、20%房产个税的政策将改善性置业者推向一个两难的境地，换房或者再购都要付出巨大的经济成本，促进部分刚需置业者改变置业思路，寻找“一步到位”房源，甚至引发了是一阵“恐慌性”购房热潮。虽然最后实际落实城市有限，不过在短期内对楼市的影响不容忽视。
限购限贷政策一直被看做调控房价的最直接有力手段，在抑制房地产投机性需求方面更是“尚方宝剑”。 首都北京是各种调控政策执行最严的城市之一，此次对京籍成年单身人士的1套限购较为严格，深圳广州上海等热点城市都表示要继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施。
虽然各地政策的执行力度不一样，但作为一种行政手段干预市场，且不论对与否，在消除广大消费者对房价疯涨恐慌方面的效果是显而易见的，并且在长效机制建立之前对楼市进行一定程度的调节也是必要的。
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货币政策收紧 强化公积金监管
与去年下半年出现的调整放宽公积金政策形成鲜明对比，今年上半年多地公积金政策收紧。与银行限贷及利率调整作用相当，对公积金贷款条件的收紧，也是一定程度上遏制投资投机性购房，缓解短期内的购买需求压力，达到市场上的供需平衡。
不过，在提高公积金贷款条件时，因为没有一条基于调查后的实际准则，造成部分刚需置业者无辜“中枪”，不得不承担商业贷款的高利息或者延迟买房的涨价成本。同时，公积金作为个人住房专款而沦为调控工具也遭受不少诟病。
就苏州而言，公积金政策前后调整了2次，一次市区一次园区。
市区：4月3日，苏州市住房公积金管理中心发布《关于调整苏州市住房公积金贷款相关规定的通知》：
一、住房公积金贷款额度计算公式调整为：借款申请人（含共同借款申请人）住房公积金账户余额×10（倍）；贷款年限按照月还款额度不应超过月缴存基数的50%确定。
借款申请人（含共同借款申请人）住房公积金账户余额不足1万元的，按1万元计算；
中等偏低收入住房困难家庭购买保障性住房申请贷款的，其贷款额度可适当上浮，不超过3万。
二、借款申请人在申请之月前连续按期足额缴存公积金的期限，调整为十二个月以上。
园区：5月9日，根据《苏州工业园区社会保险（公积金）管理暂行办法》等文件规定，经研究决定，从2013年7月1日起调整园区社会保险（公积金）甲类综合社会保障计划的账户入账比例，即：养老统筹账户入账比例从1%调整为2.5%，特殊补充账户从14%调整为12.5%，其他账户入账比例维持不变。
从目前来看，苏州100万以下的房子已经不多，单纯地靠公积金贷款已经不太现实，而对于使用纯公积金贷款的购房者，势必要求首付的额度要提高；对于组合贷款的购房者，公积金贷款的可用额度也随之减少。不管怎样都无疑增加了购房者的买房成本。雪上加霜的是，近来银行商业贷款的利率折扣也越来越少了，原来普遍的85折几乎消失，随之而来的是95折、98折甚至按基准利率也不为怪。在各种调控之下，短期内房价虽然涨幅不大，但由贷款引发的额外成本对于置业者来说，房价终究是涨了，这种结果显然与调控意愿相违背。
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土地制度改革创新 具象新型城镇化
在中国这样一个人口大国，城镇化发展不得不提到土地的有效利用等问题，近期上海、深圳等城市率先出台了创新举措改革产业用地供应模式。出让制度的创新表明各地政府旨在利用日益减少的土地资源支撑未来更大规模、更高水平的产业发展，此种尝试对于地方产业优化，及土地管理体制的完善有着积极的推进作用，也是新型城镇化的特殊要求。
有限的土地生产更多的粮食、农村闲置土地的盘活利用、城市用地、征地的规范管理等等是中国的土地问题，也是城镇化过程中必须要解决的问题。科学的城镇化过程不应是“坊间”传言的房价继续高涨的基础，应是各方皆受益、和谐发展的局面。
苏州土地供应计划
苏州市区2013年度国有建设用地供应计划总量为1540.97公顷。苏州目前住宅用地，供应计划为447.74公顷，占计划总量的29.06%。(其中经济适用房用地34.30公顷，商品房用地294.24公顷，其他用地119.19公顷)。商服用地，供应计划为308.98公顷，占计划总量的20.05%。
按照上述供地计划，将供地计划指标落实到具体地块，其中，故苏区建设用地供应146.58公顷，占供应总量的9.51%；苏州工业园区供应337.20公顷，占供应总量的21.88%；高新区供应340.00公顷，占供应总量的22.06%；吴中区供应417.18公顷，占供应总量27.07%；相城区供应300.00公顷，占供应总量的19.47%。
除姑苏区可用土地较少造成的供应面积少之外，其他4个区域的总供应量是差不多的，可以看出政府在促成区域的平衡协调发展。在计划执行过程中，还需要加强计划执行的公开透明制度，逐步将年度土地供应计划落实到具体地块，并向社会公布。
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保障房建设不放松 圆更多 “住房梦”
截至五月底，2013年报国务院批准用地的80个城市保障性安居工程用地逾4493公顷，已全部审批到位，中央进一步加大扶持的同时，北京、广州等地陆续出台新政，结合本地区保障房建设、管理实际情况，从开工建设、申购资格及核查、售后管理等方面对保障房建设作出具体规定，以促进保障房建设、完善保障房管理制度。
健全保障房体系是房地产市场调控长效机制的重要一环，在保障房建设工作中，相较于建设规模及数量，如何做到分配公平、管理完善才更为重要，不然保障房还是沦为钱权的附庸。并且，如北京、上海、广州、深圳等一线城市，外来人口较多，迫切需要将更多弱势群体纳入保障房建设体系。
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住房信息联网指日可待 房产税扩容势在必行
国五条细则中明确提出加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。
随着各地国五条细则的实施，扩大房产税试点范围再度成为热点。近期，关于扩大房产税试点范围，扩围传言也频频出现。有媒体称杭州、深圳、苏州等可能成为第二批试点城市，其中杭州试点可能从5月开始实施。但随后国税总局和国务院法制办均对此传闻予以了否认。
5月16日，国土资源部副部长胡存智在接受记者采访时称，预计于2014年6月底前出台不动产登记条例。24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中明确要求扩大个人住房房产税改革试点范围。与此同时，安徽省合肥市率先开展了“清房行动”，对党政干部家庭的房产信息进行登记及审查，及时处理违规行为。
无疑政府对于房产税的态度最为明确，而不动产登记条例作为房产税全面实行最重要的前期准备，在实施过程中肯定会碰到一定阻力，如何坚持到底、没有折扣的执行是关键。两项工作现都已提出明确时间节点，相信对房地产市场也将起到正面积极的推动作用。
政策展望： 调控政策持续出台 依靠市场之手是重点
“国五条”出台初期，引起市场上一阵恐慌性购房热潮，在经历短暂的市场供需双方观望后，楼市进入正轨，市场均价及成交量皆表现正常，尤其是5月多地频现“地王”，将市场预期进一步提高。供需关系的不平衡及投资渠道单一等多种原因促使房地产在未来一段时间的中流砥柱地位不会动摇，良好的市场表现表明房地产调控的决心不能松动。
然而，楼市调控不能像“打地鼠”一样，冒出来一个打一个。必须建立房价管理制度，然后更多依靠市场调节。比如，不动产统一登记系统及住房信息联网等相应制度。鼓励土地改革制度的创新，加强保障房制度的完善，让更多弱势郡体有房可住；促进商品房租赁市场供应及交易系统的健全，保障租房者合法权益，既能暂时缓解楼市需求量，又能盘活楼市现有空置房。不难看出，短期内针对房价的限购、限价等行政手段将继续有效，长期依靠经济、税收等市场杠杆也是今后工作的重点。
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