[摘要] 在金融机构普遍闹出“钱荒”的背景下，资金密集型的房地产行业首当其冲成为市场担忧的重点对象。6月24日，资本市场中地产板块的过激反应便证明了这种担忧。当日，地产板块20多只股票跌停，其中不乏几家标杆型房企。
在金融机构普遍闹出“钱荒”的背景下，资金密集型的房地产行业首当其冲成为市场担忧的重点对象。6月24日，资本市场中地产板块的过激反应便证明了这种担忧。当日，地产板块20多只股票跌停，其中不乏几家标杆型房企。
在经历了去年底以来楼市的快速反弹后，过于乐观的房地产企业在今年上半年的确表现亢奋，加大杠杆的扩张型战略再度抬头。市场上，商品住宅与土地价格双双上涨，开发商动辄一掷千金豪迈购地，高调抢占一、二线大城市土地资源。
然而，在金融领域流动性骤然收紧之后，地产商所有过激的花钱行为都为其后续的资金压力埋下隐忧。
贷款收缩
虽然近年来房地产企业不断试探和开拓新的融资品种，但不可否认的事实是，银行贷款依然是开发商融资的主要途径。
中国人民银行公布的统计数据显示，截至2012年末，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%。
其中，地产开发贷款余额8630亿元，同比增长12.4%，增速比上季度末高5.1个百分点。房产开发贷款余额3万亿元，同比增长10.7%，增速比上季度末低1.4个百分点。个人购房贷款余额8.1万亿元，同比增长13.5%，增速比上季度末高0.9个百分点；全年增加9610亿元，同比多增23亿元。
房地产开发贷款和个人购房贷款，在过去若干年已经成为支撑国内房地产市场快速发展的资金基石。以国内的房地产开发企业万科A（000002.SZ）为例，该公司2012年的财务数据显示，其去年约500亿融资总额中，约470亿来自于借款，仅有不足30亿为股权类投资。尽管今年季度该公司的其他类型融资比重有所上升，但约160亿的融资总额中，仍有约110亿来源于借款融资，约50亿为发行债券所获资金。
但是，这种局面可能将很快发生改变。消息显示，随着各地银行间流动性趋紧，开发商贷款和个人住房贷款的门槛已经提高。
有消息显示，北京多家大行的房贷按揭回归基准利率，取消了原有的优惠政策。目前首套一手房的贷款还有9折优惠，但是首套二手房贷款利率则没有任何优惠。除中行外，农行、建行、工行目前首套住房贷款按揭都一律按照基准利率执行，优惠也相继取消。
在其他城市，银行针对房地产开发和个人购房的贷款也都在收缩或者放缓。广州、深圳等地的商贷时间较过去延长，甚至有部分银行暂时停止了该项业务。
受到银行审批贷款以及放款时间延长的冲击，楼盘销售回款时间相应延长。为此，广州部分楼盘启动了优先针对一次性付款客户的销售策略。
广州一位准备购房的人士透露，自己在一家央企旗下广州的楼盘支付定金后，被告知公司将优先针对一次性付款客户销售，原因是公司近期资金压力大，急于回款。
资金面多方承压
事实上，开发商对于即将到来的资金压力已经做了一些准备。去年下半年以来，国际债券利率下降为开发商发债提供了较好机会，国内大部分拥有海外融资渠道的开发商都进行了债券类融资，并且一直持续到今年上半年。
中原地产统计数据显示，截至5月下旬，包括万科、恒大地产（03333.HK）、富力地产（02777.HK）、华润置地（01109.HK）等在内的十大标杆房企融资已达380亿元，与去年全年413亿元的融资额相近。
除了传统的借款和债券类融资，开发商在信托和私募品种方面的融资，也助推着行业杠杆的攀升。数据显示，截至2012年底，房地产信托余额总量6800多亿元，今年1~5月共成立344款房地产信托，募集资金908.53亿元，占信托总规模的29.85%，较去年全年21.83%的占比提升了8个百分点。
多样化的融资渠道，为开发商筹集资金分散资金风险提供保障，但随着市场上资金面的收紧，通过其他途径进入房地产开发领域的资金也将受到限制。
专家预计，作为资金密集型产业，房地产企业大都高负债运作，长期依赖融资，一旦“钱紧”，众多依靠国内银行贷款以及信托、理财产品等表外资金的房地产企业国内融资必将紧张。同时，资金面的紧张意味着开发商未来找钱的财务成本也将逐步攀升。
长江证券发布的研究报告称，房地产行业面临国际国内资金面的两面夹击，资金成本将显著上升。“国际市场方面，QE3的结束预期导致外围市场利率抬升，国际资本回流美国，新兴市场面临热钱离场的困境；国内市场方面，李总理对信贷总量的表态直接导致银行间市场利率的飙升。预计下半年开发商的资金成本将提升，中小型的地产商的融资环境可能恶化。”
更为严峻的是，作为开发商资金来源的重要组成部分，销售回款也可能因为市场的下行而放缓。
今年5月以来，随着各大城市房价的攀升逐步脱离市场承接能力，加上近期银行提高个人购房贷款门槛，已经开始给开发商销售带来冲击。
国际评级机构穆迪发布报告称，虽然5月份中国房地产市场持续增长，但增速较4月有所减缓，并且这种放缓趋势会持续延续到未来几个月。
长江证券指出：“虽然本周依然有多家房企通过各种途径融通资金，但是结合目前宏观形势，我们认为房企依然面临巨大资金压力。”
地方债绷断房地产 钱荒对楼市影响究竟有多深 国际金融报
“钱荒”甚嚣尘上，对股市造成重大打击，地产股价大跌，看空楼市的言论沸沸扬扬。
6月25日，中原地产副总经理殷则环在接受《国际金融报》记者采访时指出，钱荒对于楼市不会有太大的影响，虽然会让房地产行业融资产生一定的困难，但是不会出现崩盘的情况。
影响不大
“钱荒”对房地产究竟有多大影响？
有业内观点认为，目前内地大部分房企，尤其是中小房企，银行贷款仍然是主要融资来源，“钱荒”的发生让银行的流动性紧缩程度超出预期，众多房企的银行贷款融资可能进入困难时期。
殷则环指出，“钱荒”的影响更多集中在基金、信托等金融产品的层面。虽然资金趋紧，必然会影响到楼市，但是影响不会很大，也不会很长久。
中投顾问宏观经济研究员白朋鸣则对记者指出，钱荒来袭，银行为求自保惜钱如命，致使近期买房贷款受限制，房企面临资金链紧张的局面，房价可能短周期内略有小跌，但是并不会出现整体性的下跌。“我国楼市并没到崩盘的时间节点，目前的经济形势依赖房地产市场，仍然是维持房价在控制范围内的上涨。”
值得一提的是，白朋鸣对记者指出，“钱荒”会挤出一部分房价泡沫，但不会刺破房价泡沫，只是意味着房地产企业的利润空间被压缩得更小。
地方债因素严重
白朋鸣指出，“钱荒”暂时对房地产业不会造成很大的影响，地方债务问题反而成为影响房价的部分因素。
在白朋鸣看来，当前经济不景气，地方政府对土地和房地产的依赖度非常高，因为土地价格收入和房地产税收是政府收入的主要来源。如此一来，当地政府为获取将会提高土地价格，从而导致房价继续上涨。“此外，楼市关系着我国银行系统的安全和国民经济的发展，政府将稳定房价在增长范畴之内作为目标。”
殷则环指出，政府在稳定房价上无疑是花了大力气，无论是国五条，还是房贷收紧的政策，在房价调控上都起到了一定的作用。然而因为执行力度等方面的问题，在楼市调控重压之下，地方政府依然掀起了一轮卖地高潮，各地“地王”频出。
记者从知情人士处了解到，其原因就在于部分地方政府偿债压力增大，而不得不多卖地。从宏观面来看，最近几年，土地出让收入均占到了财政收入的1/4－1/3；而对于很多三四线城市而言，其土地出让收入甚至占到地方财政的一半。
有学者对记者指出，土地财政模式已经“过时”了，过分依赖土地反而会让地方债危机爆发风险日益加剧，若地方政府继续依靠房地产，土地解决债务问题，而不是从根本上开源节流，控制债务。那么“钱荒”之后，便是债务危机的爆发。
房产税
与此同时，面对不断攀升的房价，房产税试点扩容的呼声也越来越高。作为下一步调控房价的储备政策，房产税被寄予了很大期望，也成为了议论的焦点。
业内观点认为，由于中国楼市经历几轮调控后力度不断加大，政策持续时间也越来越长，但降房价的效果显然不如预期。各方希望房产税的实行能够有效遏制房价上涨，甚至有效挤出投机和投资泡沫，并可以对高额的房价起到抑制的作用。
白朋鸣认为，房产税改革的目标人群应该是只调节高端收入人群，对于低收入者应免去部分税种满足其对房子的刚需。房产税推出应当是渐进式的，从高端住宅及新增住房为主入手，可能更具有可操作性。房地产价格整体走向不会“应声而降”，稳定有限制的增长作用将逐步显现。
殷则环指出，国家极有可能加大房产税的力度。
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