[摘要] 昨日，上海证券报记者调查了十个限购城市，各地均未出现放松限购的迹象。不过，包括假离婚、假证明、阴阳合同等多种规避限购的擦边球做法，仍不同程度地存在于这些城市的房地产市场，在一定程度上抵消了限购效力。
在温州首现限购松动迹象后，其他限购城市是否也会跟进，成为房地产业近期一大话题。
昨日，上海证券报记者调查了十个限购城市，各地均未出现放松限购的迹象。不过，包括假离婚、假证明、阴阳合同等多种规避限购的擦边球做法，仍不同程度地存在于这些城市的房地产市场，在一定程度上抵消了限购效力。
值得注意的是，在许多被调查的内地城市，开发商反映，限购效力降低是导致上半年商品房成交量上升的原因之一，加上刚性需求和改善性需求的大量释放，共同推动了成交量回暖。而由于部分地方政府对土地财政的高度依赖，和一些地方楼市下半年可能出现的销售回落，限购进一步松绑的可能性仍然存在。
多地未见限购政策松动
记者调研的十个城市分别是：济南、青岛、郑州石家庄、佛山、珠海、南京、长春、哈尔滨、贵阳等地。在46个限购城市中，这些城市属于房价上涨较慢的三四线市场，以及因供给过大存在库存消化压力的城市。根据年初确定的本轮调控基调，这些城市很可能就是限购松绑的首批可选城市。
根据2月底公布的“国五条”细则，本轮调控重点是“住房供不应求、房价上涨过快的热点城市”，而对于存在供过于求等情况的城市，则要采取有效措施保持市场稳定。直到近日，温州被曝松绑限购，原本无法购买第二套商品房的本地及外地户籍人士，均可购买二套房。市场似乎听到了房地产限购政策实质性松绑的前奏。此外，市场也有传言：限购政策的退出时间表或在10月份初露端倪，限购退出，配合房产税全面铺开，将成为房地产健康发展长效机制的重头戏。
但截至目前，据记者调查，限购政策的普遍性松动尚未出现。多家南京地产中介表示，从政策层面来看，当地房地产限购政策未有松动迹象，反而趋严，连房地产贷款也受到影响。“由于上半年放款过多，银行资金紧张，南京首套房贷利率折扣已从8.5折提高到9折。甚至还出现贷款审批完成，银行却放不出款的情况。”世茂地产南京分公司一位销售负责人告诉记者。与此同时，郑州、石家庄等地也出现了类似的情况。
限购在“灰色地带”效力渐微
虽然政策未见普遍性松动，但实际上，限购效力在很多地方似有还无，因为“擦边球”仍比较普遍。长春克而瑞高层告诉记者，在长春市场，通过办理假纳税凭证等达到购房标准的情况一直存在。南京某中介也表示，虽然政府已经大力整治假完税证明的做法，但假离婚，假社保等依然可以通过中介机构操作。也就是说，只要真心想买房，很少有人因为限购而被拒之门外。
更明目张胆的擦边球存在于珠海。根据珠海限购限价政策，商品房价格超过11285元/平方米则不能完成备案。而珠海市中心目前房价多在16000元/平方米左右。于是大量开发商将房价分为两个合同，一个是单价低于11285元的销售合同，另一个是真实单价高于11285元的部分，冠以装修合同的名目。一些商品房因此出现高达10000元/平方米的装修合同。这种双合同的操作方式至今被广泛使用。
“据我们了解，除北上广深等一线城市外，很多地方限购的灰色地带普遍存在。地方政府迫于高层压力无法全面放松限购，但对灰色地带的默许，其实反映了其对房地产业的依赖。”珠海某房地产开发商表示。
专家：调控应因地制宜分类决策
其实，各区域经济发展情况不同，房地产供需形势，投资趋势不同，都决定了房地产调控政策应具备一定的灵活性。这种观点正在被中央及地方政府普遍认同。
昨天，在海南举行的博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一表示：房地产市场是地域差异性很大的市场，中央应允许地方在原则性政策的指导下，因地制宜、分类决策；中央应要求各地加强城市产业发展、城镇化发展与人口流动趋势的研究，并结合城镇原居民的住房状况，制定符合当地实际的房地产发展规划和住房保障发展规划。
针对近期“房地产调控长效机制已形成草案，具体方案或在10月份出炉”的市场消息，朱中一说：“长效机制的草案肯定有了，是由国家发改委牵头，住建部、国土部及财政部等部门参与。”他指出，长效机制的内容应包括如何完善住房制度、调控的机制等问题。而房产税将是长效机制的重要组成部分之一。
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温州炒房者：具备炒房政策条件 缺乏谋利空间 财经日报
温州松绑地方楼市限购令，令当地中介、开发商、炒房者等颇为兴奋。尽管目前市场交易依旧平常，但相关利益方已经蠢蠢欲动。
一位有着八九年炒房经历的资深炒房者张鸣昨日对《财经日报》说，限购调整后，温州已完全具备了炒房的政策条件，但还缺乏炒房的谋利空间。
之前十多年叱咤的“温州炒房团”，在这轮房地产调控中几乎全军覆没。上周，温州市房屋登记中心相关负责人称，现在的情况和2011年相比发生很大的变化，炒房的外部环境已不存在。“能跑掉就高兴死了。”张鸣说，接下去他将趁机调整房源结构。
炒房者谋后市
上周末，获知限购松绑消息后，张鸣和朋友立即讨论这事，认为在温州炒房的机会可能来了。
12日，张鸣看中市区某豪宅，建筑面积160平方米。他说，这套房以前价6.8万元/平方米，现在售价3.75万元/平方米，总价在600万元左右。约45％的降价幅度，令张鸣怦然心动，于是签订购房意向书。
在回家的路上，张鸣盘算着交易成本，这套产权未满5年的豪宅，交易税费50万元，加上3个月银行贷款利息15万元，最终成本价超过4.15万元/平方米。按现在市场售价，4.4万元/平方米已无人问津。考虑到风险与不相匹配，张鸣决定放弃。
张鸣说，温州限购令调整后，市场完全具备了炒房的政策条件。一个家庭拥有2套住房；如果在家庭中，一个子女达到18周岁，他们可以拥有4套住房。在不限制交易次数下，这个“名额指标”已足够炒房套数周转。
“现在给我们名额也没用。”张鸣说，房价涨不涨，政策只是一个引导，最终还是市场说了算。“现在缺的是资金，而不是缺房子。”他认为，限购令调整已有几天，为何市场反应很是平静，主要是受温州经济影响，主力军改善性购房仍在观望。
张鸣认为，交易税费下调，是刺激楼市的一大利好。“如果税费下调30％，我想三个月就会见效。”在这种情况下，不排除到时少量炒房者进场。“我会留一两套好房子，其他差的都卖出去，调整一下房源结构。同时，借机缓解流动资金压力。”
2010年，张鸣以8万元/平方米左右价格，买下一套400多平方米的排屋。如今，该排屋市场价还在下跌，已经不到4万元/平方米，亏损已成必然。
“温州房地产格局已经发生巨变，炒房在温州已经不存在了。”温州泰和房产营销机构总经理林育认为，之前实业投资房地产“受到重创”，炒房已经有心理阴影；二手房交易税费很高，专业炒家赢利空间不大。
林育称，现在每年1000多亩住宅土地放量，是以前的两三倍以上，即便限购调整后，接下来房价顶多处于平稳状态。一位温州大型房企负责人认为，原先预测下半年温州房价还将下降10％以上，限购、税费等地方政策调整后，下降幅度、速度有所收窄。
受益者彷徨观望
“市场反应比较平静，与限购调整前变化不大。”温州哥伦布房产营销有限公司主管谢国华认为，二手房交易会活跃起来，改善性购房需求在接下去一段时间会得到释放。
温州中鼎房地产评估有限公司总经理卢林勇说，限购调整后，很多郊区县市、在外温商纷纷来电询问。
“对‘双套拼’的房源，将是一大利好消息。”温州天浩置业销售经理谷建光认为，之前为规避90/70政策，一些温州开发商开发了由多个产权组合的套房，如今这些“双套拼”房源，可借限购调整进行产权登记，或由开发商、炒家脱手套现。所谓“90/70政策”，指2006年建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。
多位温州房产人士接受本报记者采访时认为，限购调整后，对实体企业“解套”房产会有一定好处，但在温州房价去“泡沫化”过程中，他们的投资损失已不可避免。
在之前一轮温州房价暴涨中，实体企业“盖楼”、“炒房”是主力军。
2008年下半年开始，银行贷款非常宽松，温州民企多元化投资加速，在贷款“监管缺位”下，这些资金纷纷进入土地市场、房地产开发等领域。2010年前后，温州市区县屡创“地王”，投资方多为制造、贸易等实体企业的“资金联合体”。
2011年3月，在“温州版”限购令等政策加码下，温州房价、地价至今大幅降温。如今，温州新房价格比位时，下降了百分之三四十以上。按业界人士原先预测，下半年温州房价在现有基础上，还极有可能下降10％以上。同样，在土地市场，“只涨不跌”的神话被打破，价格也比位时下降三成左右。
温州松绑“限购令”地方调控分化隐现 上海证券报
当市场尚在再融资开闸的消息中甄别楼市调控风向时，另一重要政策底线已在悄然发生变化，那就是将此轮调控直推“史上最严厉”之谓的限购政策。
温州悄然松绑限购令
近期有消息称，46个限购城市之一的浙江温州已经悄然松绑限购令。原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。
昨天，记者致电温州某大型楼盘售楼处咨询，自己是上海户籍，在温州已有一套住房，是否可以购买第二套。销售人员表示，非温州户籍人士可以购买二套房，且不需要一年以上纳税证明，“但贷款的首付比例较高，需要房款总价的六成以上。”
翻查温州房管局2011年颁发的《关于落实住房限购政策有关问题的通知》，“自2011年3月14日起，本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能新购买1套商品住房（含存量住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停其在本市内购房”。
显然，目前温州市实际执行的限购政策已经有所突破。值得注意的是，上述开发商称，温州执行前述宽松限购政策，并非最近几天的事情。一家在温州有开发楼盘的上市公司高层也表达了类似观点：“这其实是个不是新闻的新闻。”也就是说，温州在没有明确公布政策文件的情况下，早有松绑动作出现。
房产调控出现微变
回看这一轮限购政策，中央层面的口径从未放松。2011年开始，中央相关文件要求房价上涨过快的二、三线城市都要严格执行限购政策。此后，限购城市从35个增加到46个。佛山、珠海、增城、温州、宁波、金华、绍兴、台州、舟山等多个非省会城市相继公布限购政策。2012年前后，包括佛山、芜湖、甚至上海等地，都有一定程度的对限购政策的松绑举措，但最终因各种原因未见下文。彼时，分析人士称，中央通过限购来强化调控效果的决心。
今年2月，“国五条”细则明确表示，继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域，对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
但在房地产业内人士看来，今年以来的宏观调控其实已出现微妙变化，“地方楼市调控松紧程度的判断标准是房价控制情况，而非一刀切。”也就是说，对于房价上涨过快的城市，将更加严格地执行包括限购在内的各种调控措施，而对于一些供给过大，需求不足，销售不畅的三四线城市，将给予一定的扶植，其中就包括对限购政策的低调松绑。
一位接近住建部的权威人士告诉记者，其实对楼市的调控思路已出现有保有压的思路。对于北京等房价过快上涨的城市，限购仍将继续严格执行。“限购将越来越呈现地方化特点，温州的松绑对北京一点意义也没有，北京的任务是全力压住过热的投资势头。”一位北京房地产界人士称。
值得关注的是更多“温州类型”的限购城市。比如舟山、珠海、金华、宁波等城市，这些非省会的限购城市，都可能在城镇化和“有保有压”调控思路下，成为限购松绑的“潜力”城市。
“限购对楼市的影响正在弱化。加上房地产再融资的放开迹象，开发商已经充分领会了楼市政策风向。随着宏观经济保增长难度的加大，房地产政策环境也许会出现变化。”一位贵阳房企高层称。
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