3年来最高仅涨2000元/㎡ 尹山湖板块怎么了？

房天下  2013-09-12 16:48

[摘要] 尹山湖首次进入人们的视线，或许就是源于三年前一次土拍。2010年保利大手笔一挥，尹山湖板块三宗地块便纳入“军工制造”的大旗下。

尹山湖首次进入人们的视线，或许就是源于三年前一次土拍。2010年保利大手笔一挥，尹山湖板块三宗地块便纳入“军工制造”的大旗下。

现如今，尹山湖板块涵盖保利、中海、九龙仓、中富、合景、首开等众多大牌房企陆续进驻，尹山湖板块由刚开始的三足鼎立，逐渐开始热闹起来。

尹山湖大牌房企入驻 3年仅涨2000元/㎡

2011年5月，保利观湖国际首次亮相，开盘价格9000元-9500/平米。同年8月，万业湖墅金典也首次开盘，入市均价即为9800元/平米。2012年11月合景叠翠峰9750元/平米价格正式开盘出售。这样的价格在当时苏州市场，俨然一副“白富美”的姿态，誓死不与刚需“同流合污”。

近年来，苏州整体房价飞速上涨，吴中区一年内均价上涨3500元/㎡，姑苏区涨幅达到4000元/㎡，相城、吴中、高新区相对也有千元的涨幅。然而，纵观如今尹山湖板块的楼盘，从“开山之作”保利观湖国际到如今也已有三年时间，相比处开盘时的9000元/平米，涨幅仅2000元/㎡。

2012年国家房产业调控政策逐渐深入，苏州政策收紧，尹山湖板块保利首先“松口”期间团购优惠可达86折，成交均价8500元/平，将至8075元/平。万业湖墅金典在接近年底回暖趁势推出准现房，销售均价也仅在9300元/㎡。两年时间，2012年12月保利二期保利居上开盘，在园区湖西均价11000元/平米时，对外宣称均价12000元/平。合景叠翠峰项目2010年拿地楼面价5035元/㎡，一期均价9500元/平米，九龙仓拿地楼面单价达8002元/㎡，碧堤半岛目前对外销售单价也仅13000元/㎡。尹山湖板块内，尽管比刚开盘时的价格有所上涨，但是相对年涨过千的其他版块来讲，售价并不算高，价格目前还是比较实在，这实属奇迹。

如今，尹山湖板块九龙仓碧堤半岛、合景叠翠峰、保利居上及中富御湖湾可说是版块内的主力楼盘。皆以刚需产品的中小户型为主打，且在售房源相对充足，购房者的选择余力较大，目前均价在10000元/㎡左右。

业内人士王九一认为：“板块还处于价格“洼地”地带，也处于价值“洼地”时段，区域地位的提升和交通等配套的到位将会带来更大的空间。” 

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住宅项目轮流来 商业地块静悄悄

2010年1月，保利置业以高于100%的溢价率一举拿下三宗地块，溢价率达到244.9%，同场土拍中，尹山湖另一宗地块苏地2009-B-96号地块被上海万业夺取，溢价率125.75%。

2010年6月，中富房产、苏州天鸿伟业分别摘得尹山湖板块地块，而另一地块则无人应价流拍。

2011年1月，九龙仓豪掷豪掷29.1亿摘得尹山湖板块其中两宗地块，楼面单价达8002元/㎡，刷新了保利创下的记录。同场，合景以广州市凯威房产开发有限公司的马甲以8.05亿拿下苏地2010-B-47号地块。

同年12月8日，首开股份以底价7500元/平米拿下尹山湖板块的苏地2011-B-40号地块。

间隔1年，2012年12月中海地产同样身披马甲，以26.2亿总价一举拿下尹山湖板块两地。

2013年6月土拍现场

2013年6月，“外来黑马”福建正荣和常熟弘阳，经过激烈竞夺后，苏地2013-G-29及苏地2013-G-30两宗优质地块收入囊中。成交楼面价7295.9元/平方米

目前，住宅用地，保利、合景、万业、九龙仓、中富等地块都已经开建并开盘。中海、首开地块也已经宣布案名，并在预售状态，价格待定。

据房天下了解，目前尹山湖板块共有5宗住宅及商业地块。分别为保利商业地块、天鸿伟业商业地块、尹山湖商业水街地块、常熟弘阳住宅地块、福建正荣批发零售及住宅地块。且不说今年6月刚拍下的福建正荣地块和常熟弘阳地块，早前即被拿下的其余3宗则几乎不见进展，且都为商业用地。

2010年苏州天鸿伟业与中富房产同期土拍中拍得尹山湖地块，如今，中富地产地块早已动工，项目也已经开盘。而天鸿伟业的地块目前尚未有半点动工的影子。号称成为下一个”李公堤“的尹山湖商业水街于去年开始启动建设，而目前施工现场也是冷冷清清，并未有热火朝天的开工迹象。值得期待的保利商业地块杂草丛生，地块仍就寂静一片。

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尹山湖周边自然环境优美、人流量及车流量不大，环境清净舒适。作为一个新兴板块，尹山湖板块内楼盘目前在售房源充足，皆以刚需产品的中小户型为主，按理应该可以吸引不少的看房者。同为“湖”的园区湖西楼盘热火朝天，价格朝天涨；相城大牌入驻区域价值尽显；吴中经过长时间的沉淀也即将摆脱了“屌丝”的标签，就连吴江也随着大苏州的价值日益被熟知。而尹山湖板块依然不紧不慢的走着，全然不似其他区域的大步阔进。

尹山湖板块怎么了？

参加房天下看房团的一位王先生接受采访时表示：“我看中尹山湖板块因为相对静谧的居住环境和苏大附属中学的学区，不过，周边的配套我一直都心里没底。学区和环境我都很满意，但总不能每天都只逛公园吧？”

王先生的话一语道破天机。商业、交通配套跟不上导致版块内楼盘库存量堆积严重，这是尹山湖板块存在的主要问题。周边的商业配套服务停留在乡下的标准，典型的“城乡结合处”。那么这几个商业地块究竟要等到何时才能真正火热开动，成为尹山湖购房者最为关注的问题。

据地产小道消息称，福建正荣在苏州尹山湖板块的地块将要动工，届时，又一住宅项目入驻。对于购房者来说，买房子看价格，也要看房子的配套和服务。目前，轨交二号线将于年底开始载客试运营。轨道交通2号线东延段的获准建设，成为了吴中郭巷片区尹山湖板块交通发展的重中之重。

或许，便利的交通会让原本以生态自居的尹山湖板块更多了个便利交通的筹码，亦或许会使得一部分购房者投入到尹山湖板块的怀抱中。

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