[摘要] 土拍现场一锤定音，回头看看拍下的地块现状，多了些世事洞明的感概，如果可以重新选择，有的开发商可能会死磕到底，有的可能会适时放弃。不过，历史没有如果。
土拍现场一锤定音，回头看看拍下的地块现状，多了些世事洞明的感概，如果可以重新选择，有的开发商可能会死磕到底，有的可能会适时放弃。不过，历史没有如果。
所幸目前房地产市场的预期总体较好，房企之间、地块之间只是利润多少的差别，没有生存或死亡的严重性。
四两拨千斤 万科中锐的意外之喜
2012年古城区销售均价基本在11000元/平米左右，其中平江新城板块的均价还控制在11500元/平米左右（仅以商品住宅为例）。当年的土拍中，苏南万科在平江区城北公路北、江宙路西拿下苏地2012-G-71号，楼面价4900-5500元/平米，同时中锐以5357元/平米的楼面价拿下姑苏区苏站路北、元和塘西的苏地2012-G-95号地块，商住混合，面积73440.6平米。地块性质相同，位置相近，价格差不多，以当时的房价水平，两家房企肯定是稳赚的。
然而没有想到的是，到了2013年，该板块在楼市喧嚣期已经跃升到新的层面，均价逾13000元/平米。平江怡景更是一枝独秀，刚需房源从原本的12000元/平米涨到14000元/平米，目前价格已调至16000元/平米。
市场更是对该区域青睐有加，房源稀少、人气高涨、房价高企。如今苏南万科、中锐工程都已经步入正轨，都预计在今年首次开盘。据悉，中锐姑苏尚城项目预计10月底开盘，首次开盘将推出一区房源共360套，户型面积包括：90、95、115、116、132平米。万科金域平江一期房源预计也在今年年末入市，甚至有小道消息称房价将达20000元/平米。
也许20000元/平米的房价属于炒作或是部分少有产品，不过从平江新城目前的房价水平来看，万科和中锐只会笑着赢利。
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外来房企： “爷缺的不是钱，是运气！”
今年3月海亮地产入驻苏州，相中了苏地2013-G-11号地块，位于相城区元和街道润元路南、润庆路东，该地距离万科金域平江1.2公里、距离中锐姑苏尚城2.2公里，周边有成熟的配套及生活环境，地铁2号线也通过该楼盘附近，潜力不错。只是该地块在50多轮的叫嚣中，楼面价达到7565元/平米，相比该区域目前10000元/平米左右的房价，盈利空间不免局促。相比地段优势、盈利空间更大的万科金域平江、中锐姑苏尚城，楼面价分别贵了2065元、2208元，海亮多少有些委屈：“爷缺的不是钱，是运气！”。
据悉，该地块案名海亮香榭里，预计今年11月份即将开盘，不知到时会以怎样的姿态出现在大家的面前。
同样的“土豪”还有常熟弘阳，今年6月以12.5亿豪情入囊吴中区尹山湖板块苏地2013-G-30号地块，楼面价5959元/平，溢价率达98.41%。尹山湖板块的市场前景业内基本没有歧义，只是目前板块11000元/平米左右的房价脱离刚需市场预期，又难以入改善型购房者“法眼”，所处地位比较尴尬，近6000元的楼面价让后期的产品运营压力不小。
9月5日，苏州园区老双湖的两宗地块苏园(小区网论坛)土挂06号、07号地块拍卖现场，福建正荣强烈的进驻之心显露无疑。
外来房企的布局之路上，高楼面价高溢价率频现，可能是开发商玩出位搏新闻眼的一种手法，更有可能是缺乏长期的市场调研、缺乏本土市场了解而带来的“哑巴亏”。
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大浪淘沙 总有房企走运捡到便宜地块
土拍中的形势真的不好掌控，志在必得的地块被横空夺走，被看好的地块爆冷门，成熟地块被低价拿走……
中海8号公馆就是低价的一个代表，该地块苏园土挂（2012）12号去年年末斩获，今年上半年火了一把，满足了不少想要入驻园区的购房者，但同时其13000元/平米的房价也成为人们一个诟病，开发商也理直气壮：市场！可是，该地块去年12月拍卖的楼面价只有3819元/平米，仅相当于房价的三分之一，可算是盆满钵满；而版块内位置更远的天地源七里香都楼面价5248元/平米，第四季度即将开盘的七里香都房价目前还没有公布，就算按湖东市场均价成交，在利润程度上就已经输了。
捡到便宜好地块的还有旭辉美澜城，该地块位于东环南延的延伸线上，交通优势明显，当时成交楼面价为3024元/平米，溢价率为20.34%。土拍在12月进行，距离吴江撤市并区刚2个月左右，对政策动向的反应真的果断迅速。
沿线楼盘目前栖霞栖庭在售大平层房源，均价在15000-16000元/平米，旭辉美澜城目前也处在项目前期造势期，后期产品是贴合区域房价还是一如旭辉风格低价入市抢市场，非常值得期待。
目前苏州土地出让中，稍有竞争力的地块楼面价都在四五千元左右，也符合目前苏州整体一万多的房价水平，少数地块在激烈的竞争中，楼面价被抬高，造成土地成本高，赢利空间有限；也有的地块区域快，从拿地到面世价格飞跃；还有的地块所处区域房价平稳，需要较长时间的等待。对于市场而言，这是常态，对于某一房企而言，可能就是一种风险或机遇。
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