[摘要] 导语：继10月8日深圳出台“深八条”后，10月23日，北京也出台“京七条”再度引发调控升级热议。为完成全年房价调控目标，深圳已经开始配合贷款调控政策，在国庆节后出台了“深八条”……
导语：继10月8日深圳出台“深八条”后，10月23日，北京也出台“京七条”再度引发调控升级热议。为完成全年房价调控目标，深圳已经开始配合贷款调控政策，在国庆节后出台了“深八条”：“从10月8日开始，深圳各大小银行均已抬高首套房和二套房的贷款利率，五大国有银行首套房利率均上浮10%-15%，二套房上浮20%，多个中小商业银行已暂停贷款业务。”10月23日，北京楼市迎来了久违的政策声音。北京市住建委出台了以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”，要求限定自住型商品住房的价格低于同地段、同品质的商品住房约30%，且套型建筑面积以90平方米以下为主，套型建筑面积不超过140平方米。按照北京市住建委的计划，今年北京将推出2万套自住型商品房，明年计划推出5万套左右，购买对象将面向全市符合限购条件的家庭，其中包括非京籍家庭。这无疑是北京市政府主管部门行政干预楼市的又一次升级。“这是根据北京市在今年上半年提出的‘新限价房’概念提出的调控措施，主要针对的是中等收入家庭，房源性质也是为满足自住、改善型需求的产权完整的商品房。”
实际上，在京深之前，9月郑州市开始实施的“房价零增长”规定，便号称“升级版限购令”。在房价一片喊涨声中，楼价涨幅也超出年度房控目标一截的深圳市，10月8日提出八条治理措施的“深八条”，强调加强预售管理，同时大小银行均抬高房贷利率，进一步收紧限贷。“深八条”也普遍被业界解读为调控加码的信号，主要通过信贷影响预期。10月23日，北京市发布的“京七条”，释放的信号似乎就更强了，明确提出，今后将加快发展自住型商品住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。今明两年7万的供应量，或将冲击明年北京房价。2013年10月27日下午举行的第二十五次上海市市长国际企业家咨询会议新闻发布会上，市长杨雄在回答记者关于上海房价的问题时表示，上海将继续做好房地产市场调控。房价问题一直是我们高度关注的问题。从今年以来，上海在房价控制上的措施没有放松。下一步，上海还要继续加大普通商品房的供应量，加大保障性住房的供应量。上海将继续严格执行既定的限购等政策措施。同时，加强对房屋销售的管理，对虚假广告、哄抬物价的行为加强监管。
2013年10月17日，人民银行发言人指出，根据今年前三季度房贷统计数据，前三季度商业银行新增的个人住房贷款中，首次购房贷款占比达到76.5%，即超过了四分之三的个人住房贷款是首次购房贷款，反映客观上抑制了投资需求。被问及有传闻指商业银行停止房贷，发言人表示，各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停贷政策。但由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快，9月以来，一些中小型银行在贷款结构方面有所调整，部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长。下一步将密切跟踪监测个人住房贷款市场变化情况，加强与相关部门的协调配合，鼓励和引导金融机构进一步改进和完善住房金融服务，积极支持保障性安居工程、中小套型普通商品住房建设和居民家庭首套自住购房需求，促进房地产市场持续稳定健康发展。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“郑州、深圳、北京地方政府楼市调控加码背后，与其日益严峻的房价上涨形势和房价控制目标完成的压力具有直接关系。一方面是一线、部分二线城市供不应求局面无法改变情况下，市场刚需旺盛，房价上涨不可避免。而中央调控处于真空期，房企不缺钱，市场上行动力足。另外一方面是地价上涨、地王频现，严重导致房价上涨预期。毫无疑问，在“新国五条”、“房价调控目标”及地方调控政策效应逐渐弱化的趋势下，市场上涨预期渐浓，购房者结束观望并加快入市。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“进入最后一个季度，各地房价控制目标将面临考核大限，客观上都逼迫地方政府出狠招。继“郑州新政”、“深八条”之后，北京市一日之内出台两个“京七条”措施，地方版政策扎堆出台是凸现地方调控收紧的一种信号，意味着上海、广州会后续推出新的楼市调控政策，掀起新一轮地方房地产调控。北、上、广、深与二线城市从来是中国房地产市场的风向标，今年房价涨幅相当大的城市，没有完成房价调控目标，地方政府的压力较大。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“‘深八条’的精华是调整第二套住房贷款的首付比例和利率，其实并无实质效果。实际上，银根紧缩时直接受影响的依然是靠首套房贷解决置业门槛的刚需客。而“京七条”中提出的“自住型商品住房”，与广州的限价房类似。从目前来看，此前广州实施的限价、限售、限签并未能有效阻止房价的快速上涨，负面效果却日益显现，导致“双合同”、“三合同”不断增多，开发商预售用较低的签约价格满足调控目标，而实际装修、车位等价格却越来越高。如果再在这方面收紧，会让楼市乱上加乱。因此广州不可能“再限”，而是“加供”与房贷收紧，则是广州调控的“杀招”。毫无疑问，广州需要新的调控，但是具体出什么招加码调控，仍需拭目以待。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“按照以往调控经验与地方政府控制房价的习惯，因为地方政府修改调控政策权限有限与考虑到地方经济发展及财政收入等保增长的因素，基本上不会有新的调控加码政策出台，譬如房产税与二套房贷上调及个税20%政策。因此，新一轮楼市调控措施以强调旧政策的落实为主，不会有太多新的调控政策内容。而是采取“老调重申”政策文件与“口头调控”的讲话，主要作用在于“表态”，稳定房价上涨预期。如果上海、广州出台楼市新政，与深圳、北京类似，成为接下来部分二线城市楼市调控的样本。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“北京“七折限价房”新政并不适用于上海、广州、深圳，更加不会在推广。一是在历年来的楼市调控政策不难看出，每当房价上涨压力增大时，政府相关部门的政策基本都为行政调控政策。从2010年4月份开始，北京的楼市调控就选择了“强硬”的行政方式，从的限贷、限购以及限制外资，到今年的限制预售审批，行政调控手段逐渐升级，行政措施和执行细则也更加严格。二是“京七条”短期内可以起到稳定市场房价上涨预期，却不能降房价。中长期看，根本无法改变房价上涨的预期。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称：“中国房地产调控面临新的挑战，新一届中央领导高层已释放房地产领域改革方向，建立调控长效机制，促进房地产市场健康发展。未来房地产调控要破房价上涨“迷局”，不仅要改变调控思路，还要把房地产当成一项产业来规划，多方面的改革各项制度，方可破解“房价上涨”怪圈。一是改堵为疏，逐渐把行政调控手段退出，采取市场、经济、法律、税收手段。二是住宅产业规划，避免沦为经济增长的拉动力，成为一个民生产业。三是市场调控不可一刀切，注重长效机制建设，合理使用短期政策，差别化实施。四是建立多元住房供应机制，从住宅用地到住房类型供应端上完善，做到低、中、高端供应平衡，修正小产权房身份。五是加强市场“两条腿”机制，商品房归市场管，保障房归政府管，让房地产回到市场化。六是改革税收分配制度与合理调整经济结构，改变投资一枝独秀的局面，让地方政府不要过分依赖房地产保增长与解决财政不足。毫无疑问，中国房地产调控要破解房价上涨怪圈，必须全面改革房地产市场制度与调整经济结构及建立房地产调控长效机制，最关键是改革土地制度与金融制度及完善住房结构供应机制。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“如果地方政府依赖土地财政的格局无法改变，那么地方政府在楼市调控上采取行政干预的短期行为也将不会停止。在2013年各地的财政预算中，国有土地收入预算为3.3万亿元，而2013年各地方政府要偿还的各种债务，保守估计将接近2万亿，约占全年财政预算收入的近两成，是土地出让收入预算的一半多。在国内经济增长仍然较缓的背景下，债务高企的地方政府仍需依靠土地出让收入来缓解压力。地方政府想要发展城市经济，现在我们只能依赖中央划拨、超收收入、土地出让金，而发的地方债大部分仍然要靠土地出让金来还。现在看来，财政改革也难以立即见效，因此地方政府依赖土地收入的情况在短期内很难改变。尽管现在市场一直看好十八届三中全会的楼市调控长效机制，但从目前的情况看，长效机制即使建立，也难以立即见效，行政手段在一段时间之内很难退出。从目前决策层传递出的信息来看，强化原有政策、限制地方微调、加强地方问责的细化措施落地的可能性更大一些。”
10月北京住宅市场库存减少，需求一直旺盛不衰，致使许多楼盘出现了“日光盘”的热销现象。对于房企而言，去化压力不大，拥有更多市场定价权，上涨意愿维持高位。涨价盘方面，涨价才是上海楼市近几月的主题词。10月沪上44个成交均价项目上涨，虽然楼盘数量较前一个月减少了2成，不过仍然占多数。其中，涨幅超过10%的项目有4个。位于宝山杨行板块的万业紫辰苑涨幅，达到11%。御沁园均价上涨10.98%，排名第二。排名第三的丝庐雅苑涨幅为10.41%，据悉，该案11月加推公寓也在酝酿涨价。涨价盘方面，10月份广州市场成交均价上涨有30个楼盘，比上月减少了7。其中，价格环比涨幅较为突出的楼盘是御湖城，该盘网签价格由5958元/平方米上升到7121元/平方米，差价为1163元/平方米，涨幅为19.52%。另外，嘉裕公馆、中环品悦和好美华庭等楼盘也超10%。实际上，广州楼市依然受到市场整体上行以及地价上涨等因素的带动，房价被推动上涨。
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