[摘要] 工业园区，19年的发展，在楼市，在楼市中的刚需族来看，这里对于他们来讲已经饱和了。2012年12月，三宗绝佳地块的土拍，最终还是让不少刚需要失望，因为这是高端刚需了。随着19年的建设发展，园区湖东、远湖东、青剑湖，无论是商业、交通等，都直逼湖西，完全脱离了“4字头”房价的年代。
苏州房天下讯 工业园区，19年的发展，在楼市，在楼市中的刚需族来看，这里对于他们来讲已经饱和了。2012年12月，三宗绝佳地块的土拍，最终还是让不少刚需要失望，因为这是高端刚需了。随着19年的建设发展，园区湖东、远湖东、青剑湖，无论是商业、交通等，都直逼湖西，完全脱离了“4字头”房价的年代。
园区一边走上扩张之路，一边继续向高端发展，成为苏州真正的富人大区。
畅想一：湖东商业中心东进 现代大道沿线配套迎来新发展
在一张几年前的规划图上，湖东的发展轨迹被简洁地标出，如今图上的大部分都已经基本实现，但是从星湖街到钟南街的沿现代大道的“二三期中心”，并未显出完形。事实上过了南施街，现代大道南依然有不少的空地，很多人认为下一阶段，园区的发展重点之一是这里。目前这里已经有不少在建的商业项目：广电大楼、公积金大厦、合景的商业项目等。这里会是另外一个商业中心，已经不许怀疑，但人们对它的期待是，会是一个什么样子的商业中心。
园区湖东规划图
无论从之前的规划还是近期星华街附近工业用地的出让等信息看，园区近期东扩止于星华街已经基本确定。“这样园区不用再急着扩张，而是静下来全面修修补补，把现有的局面收拾干净。”房天下论坛有网友认为，下一阶段，园区的重点不再是扩张，而是修修补补、全面发展。
事实上，经过长期的快速发展和扩张，园区已经没有看上去那么完美，在整体完善的情况下，许多角落，甚至大的区域被忽略。如东扩过程中星塘街以东的几个大型社区商业配套的严重不足、公交线路的不够完善等等，都需要进一步的“修补”。沿现代大道二三期的中心的完善有利于解决这些问题。
建设中的现代传媒广场。沿现代大道商业的完善有利于改善远湖东的配套现状。
可以想象，在不久的将来，这里附近的居民不再需要去湖西感受园区的成熟，商场百货、银行超市都在家门口...这片园区东扩带来的区域繁华将近。
绿地华尔道名邸50759元/平方米[工业园区]绿地华尔道名邸167套在售远眺现代大道，高楼林立的情况或许会在近期往东“复制”。
畅想二：四街道与卫星镇的可能
四个街道
娄葑、斜塘、唯亭、胜浦四个街道的成立，官方说法中提及“是为园区下阶段改革发展奠定良好基础的一个重大举措”。四个街道也是目前园区发展的盲角的区域，从目前情况看，斜塘、娄葑已经走在前面，斜塘欧尚附近的大面积地块已经重新规划，被认为是湖东范围下一阶段的新置业热点，而娄葑东兴路附近的地块也有规划出炉，这里有靠近吴中独墅湖版块的发展利好。
唯亭已经被5号线触及，或许这是改变区域落后闭塞的机遇。作为园区链接其他地区的门户，唯亭的地位被认为“不可忽视”，虽然区域可利用土地较少。
胜浦目前与园区中心隔着一大片工厂区，位置较为尴尬却又充满可能。园区东扩一直呼声，胜浦正处于园区东扩的影响范围内。在斜塘欧尚附近规划出炉后，有人曾作出大胆畅想：“湖东沿着斜塘河或者说吴淞江边的港田路小范围的东扩，沿江胜浦。一来正好符合斜塘规划扩张的趋势，二来园区这么好的沿河资源空着、被工厂占着也实在可惜。”
园区居住区沿吴淞江扩展路线，红色框内为斜塘实时规划区域
事实上，园区四个街道的全面发展，将可能是园区下阶段“修补”的重点，是园区从点的成熟到全面成熟的重要步骤，同时，拆迁部分不合格的工厂，这几个街道范围的“退二进三”，更有利于园区经济的可持续发展。
一个卫星镇的可能和吃掉垂涎已久的尹山湖
甪直作为苏州数量众多的古镇之一，一直没有较大的发展。也许可能是园区夹在中间，减弱了吴中政策的影响力。这里被园区夹在中间，无形中形成了一个极小范围的三不管地带。三不管顾名思义，是最难发展的区域，甪直除了古镇被提及，另外就是拍地。“甪直其实很有前景，同时也是吴中区的监管盲点，吴中区一直把他放在那里基本不管不问，缺钱了，就拿几块地出来卖一卖，根本没有把心思放在甪直，与其跟着这样的大哥，还不如跟着园区混了。”论坛知名网友葫芦屯认为。
“与其放在那里既尴尬有没有政策照顾没人管，干脆给园区算了，都是苏州人，先牵制昆山再说。”该网友的主张代表了不少人的想法。纳入园区后，唯亭、甪直南北两个类似卫星镇的区域将更好的发展，“强化园区与昆山接壤区域的弱势”。
甪直吴中区的归属，使其位置尴尬发展动力不足，并入园区有利于区域整体提升
最后，也是一直被认为可能的尹山湖板块。尹山湖板块在吴江划区之后有了新的地位，南下对接吴江，真正将各区连为一片，这个板块有着十分重要的作用。别管什么大牌房企入驻，那都是不知道谁想出来的炒作主意。
苏州的东南和西南是两款土地较多的区域，刚好将吴江夹在中间。西南的沿太湖区域不但被无锡等甩在后面，自己都把自己甩在后面了；东南的尹山湖，依托园区，将成为最有可能将吴江与其他区域链接的板块。
“现在这里都是炒起来的。如此重要的一块区域，一直被当做摇钱树，又不浇水，怎么可能做得起来？”网友颇有深意的一句话，有着太多解读。
南接吴江，尹山湖地位极为重要
畅想三：园区下一站葑亭大道？
“老唯亭已经没有地了，且国道、高速、铁路、娄江混杂，何来发展？无非一个交通汇集地罢了！”事实上，比较了解周边情况的人，都会有着类似的疑问或者“愤慨”。有人将这一规划解释为为了对接昆山：5号线、3号线支线、1号线延伸，这块区域集中且方向明显，不远处就是昆山。
区域内轻轨线路集中，被认为指向明显。
也有人认为，5号线，就是为了发展葑亭大道沿线的区域。“要是直接去昆山，那么在青剑湖拐个弯也不会影响大局啊，但是为什么不拐弯非要从工厂区穿过？”
事实上，这里部分区域已经有了规划，在园区城铁站周边，规划了一个城铁商务区。目前这块区域已经有了一个新盘：双友新和城27352元/平方米[工业园区]双友新和城15套在售。从规划上看，这里许诺了一个十分美好的未来，湖东与青剑湖、阳澄湖，也可能借由这个区域彻底打通。在规划刚刚出来的那段时间，这是一个火爆的话题，然后，仅仅一段时间，这个事儿好像就被忘记了。就如相城区的苏相合作区，概念打完了，也就基本演完了。
园区城铁商务区，有传项目在规划后不久便暂缓。
因为城铁商务区的规划，有人认为这是一个契机，葑亭大道发展的契机：之前这里是工厂带，商务区规划之后，就剩下一小半厂房区了。都拆了一半了，还留另外一小块干啥？
这个契机，逻辑上应该是对的。
畅想四：园区规划新地块斜塘独大
在2013年，斜塘街道区域内规划公示的频率和数量是园区各区域的。从今年伊始，斜塘河南星塘街至星华街段规划、斜塘老街南地块规划、斜塘墩头村地块规划等为“无地”的园区带来了不少遐想。在星塘街至星华街规划出来的时候，中海国际社区(论坛户型图房价动态微博)论坛就有人大胆猜测，“星塘街沿线大部分工厂会逐渐搬迁，一直往南”，在园区地少房荒的情况下，许多人认为“沿星塘街不少规格不行的工厂拆掉也是好事儿”。一直以莲花社区、莲香新村、联丰广场被人熟知的斜塘，如今被寄予新的期待。
事实上，斜塘一直有着十分明显的区域优势：北面，是湖东目前最为繁华和期待的区域。密集的邻里中心、体育公园、永旺等等都在不远；西面，是正在成熟双湖板块；南面，则是环境优美的独墅湖高教区。交通方面，园区几乎大多数的公交线路，都在这里设有站点。
斜塘星塘街东的成片规划，被称为斜塘新的发展可能。
再来看，较为官方的叙述：斜塘街道位于苏州工业园区南部城市核心区域，南面与苏州市吴中区隔河相望，北面紧靠园区中新合作区，西面滨临金鸡湖，独墅湖，吴淞江、镬底潭与斜塘河三大水系环绕街道南北；全街道管辖面积22平方公里，下辖联丰社区、莲香社区、荷韵社区、莲花一社区、莲花二社区、莲花三社区、莲花四社区、淞渔社区、淞涛社区、淞泽社区、淞源社区、淞潭社区、斜塘居委会、车坊居委会等14个社区居委会，总人口达20万人。斜塘具有千年的历史文化底蕴，街道南北两片的车坊、斜塘老镇均是明清时期江南地区具有典型意义的水乡古镇和水上驿站。
而区域内目前新规划的两新地块，成为园区置业的新希望
“园区的发展已经进入沉淀阶段，下一阶段会全面的发展，因为周围的各方面都已经比较成熟，所以这里不会迎来特别大的发展，但是一定会不少的惊喜。”房天下资深编辑沈辉认为。
在湖东这片人口最为密集的区域，有可能在不久迎来更多的关注。在房天下论坛有人曾如此反驳：这片拆迁区，人多而杂，脏乱又差，能有什么前景？
有一个回答很有意思，也直中要害：因为它有地啊。
畅想五：尹山湖迎新发展 园区南独墅湖或成真正商业金融中心
因为地理位置太接近，很多人在看地图的时候都会下意识的把尹山湖区域当做园区范围，这里的许多楼盘也都以“园区楼盘”自居。这里较高的价格，一部分是因为能看到湖，大部分因为“翻过山就是美国”的心理。甚至在考虑园区扩张的时候，大多数人都会觉得吞掉这里都是理所当然。许久以来，吴中区在这里并没有花多大的力气，这里靠着天然的地理优势，底价、房价飙升。但许多人认为，尹山湖现在划归园区，“已经像孩子失踪二十年才找到的感觉了”。
园区与吴中区接壤的南独墅湖区域，有着天然的地理优势，并不像其他三不管地区基本面临发展的尴尬，一是因为大片的临湖居住用地，二是不管开发商还是购房者，都在心理上接受这里的发展前景。城市发展在这里会是贯通，而不是大多数情况下的各扫门前雪。
园区与吴中区接壤的南独墅湖区域并不像大多数三不管地带，其有着天然的地理优势
轻轨2号线是另外一个重要原因，园区境内月亮湾到星华街的这段内，经过的都是园区重点打造的“待繁华区域”。在园区的规划图上，可以看到月亮湾是园区为数不多的几个大型商业中心之一，长期以来它的位置其实很尴尬：湖东的商业中心已经都基本有了一定人气，这里大量的人口不会舍尔求远放弃家门口的便利跑到独墅湖这边；同时这里又被大型的原住民区和高校区围住，人气的拉动肯定不能完全指望外来的临时打工者和学生。
这也是这里长期给人感觉荒芜的原因。楼宇、商业什么都建好了，只是欠缺人气。
轻轨2号线，不但能带来交通上的便利，也能给月亮湾带来人气
2号线从苏州最北贯穿而下转入独墅湖区域，并非完全为了占这里人口大部分的学生出行，带来的人流也将非常可观，至少，从配套不完善的石湖越溪至尹山湖区域，这里的许多社区都将给月亮湾带来较为稳定的客流。
今年尹山湖已经进入了快速的发展阶段，在园区地理位置比较尴尬的南独墅湖商业区域也需要一个机会摆脱人气困局。这是一个值得期待的地方。尤其对尹山湖区域的居民来说。
畅想六：青剑湖住宅开发进末期 能否逆袭？
青剑湖、尹山湖、活力岛，这三个基本靠着规划“炒作”起来的区域，出现了三个不同的发展轨迹。尹山湖在众多知名房企的推动下，再次成为热门的区域；活力岛长期处于不愠不火的状态，期待一个机会；青剑湖则与太多的东西失之交臂，“连擦肩的机会都没有”，有网友论坛发帖如此形容。这个园区的、被热炒的、之后一直被忽略的版块，是否能在园区2012-2030总体规划中，赢得一线生机呢？
展开青剑湖的地图，能清楚的看到，除了高铁以北，这里的住宅用地基本已经被开发殆尽，在这两年被分外关注的同时，这里也基本进入住宅开发的“末期”。在接下来的几年，会有越来越多的小区入住，然而这里的配套依然没有多大的起色，除了环境、道路外，与“园区”格格不入。
青剑湖东面，大多数的普通住宅项目聚集于此，目前土地已剩余无几
最近轻轨5号线的线路“擦”过青剑湖，直奔唯亭，基本宣告了这个区域与轻轨的无缘。再回头看看，仅有的几路公交线路不增不减，因为工厂带的阻隔，让这个区域“远”显得更加令人焦躁。
打通湖东与青剑湖的高铁商务区的搁置，让这块园区的“刚需聚集地”显得有名无份。发展初期的“双湖”概念与设想也并没有如期而至，青剑湖沿岸的商业零散、无人气、不成气候，北面依然是大片的空地。
2个小规模的邻里中心、高铁以北的商业不见端倪，如果不出现新的转机，几年内，这里对商业配套需求矛盾将变得尖锐，在大片土地用作住宅开发的青剑湖，商业的“余地”极小，“沿青剑湖、高铁以北、葑亭大道沿线，这几个地方应该是仅存的商业配套机会”，论坛网友如此分析。
或者，这里只能依靠湖东。
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