[摘要] 就苏州市场而言，除新国五条之后，公积金贷款政策有过调整之外，至今为止，没有新政出台。业内分析师表示，苏州房价还算合理，从经济发展的速度来看，苏州房价上涨在情理之中。从全国房价居高不下的城市来看，这类城市要么是资本密集，如上海、广州，要么有政策，如北京。而苏州是两个因素都没有，房价总体处在合理范围内。
编者按：2013年，新国五条政策撬开了楼市大门，房地产行业在政策 “紧一松一紧”的状态中走完了一年。
新国五条被指“史上最严”政策，关于稳定房价目标、二套房税收等硬性调控手段掷地有声，各地纷纷出台调控政策响应。苏州出台了新的公积金贷款政策，贷款人资格及贷款数额都有调整，在房地产市场掀起一阵恐慌性购房潮。调控促使一大批购房者加快入市脚步，3、4月份成交成绩良好，甚至7、8月份也打破了传统淡季的常态。
新国五条威力逐渐减弱。
同时，银行房贷额度紧张困扰了各个地方的购房者，但是金九银十房价、地价都一片飘红，楼市调控的目光集中到了十八届三中全会身上。然而十八届三中全会却没有直接对房价的调整，而是以房产税等长效调控机制的建立结束了2013年的楼市调控。
本文从新国五条、十八届三中全会、保障房政策、金融政策、房地产税收政策、新型城镇化建设六个方面了解今年的楼市政策梗概。能够清晰的看到新国五条直接出手打击过快上涨的房价，十八届三中全会却以长效调控为主。
一、新国五条及其细则出台 开启2013年房地产调控热键
总体而言，"新国五条"细则出台从目的上来看，重点指向房价过快上涨的部分城市，主要是一线城市及部分二三线城市，而并未面向的"一刀切"的政策；从具体措施来看，在限购、限贷、税收等市场调控措施方面均有所加强，趋向于采用经济杠杆对楼市进行调控，通过差别化信贷、税收政策抑制投机投资需求从而影响市场供求关系。
在“国五条”地方细则出台后，十大城市房价涨势虽有所遏制，但根据中指研究院数据显示，其均价持续16000元/平方米以上高位运行，月度环比涨幅仍高于1%，涨幅领先于。同时，经过3月份的短暂调整，4－5月热点城市土地市场持续升温，房企拿地热情高涨，热点地块成交价频频刷新历史记录，房价上涨预期强烈。因此，热点城市在细则落地之后，继续提出补充措施使调控力度再度加码。
针对房企，北京、广州、郑州等地出台方案加强预售管理，北京对预售资金进一步加大监管力度；针对购房者，杭州、苏州、石家庄等城市收紧公积金贷款，提高购房门槛，严格执行房贷资质审核标准；同时加强保障性住房的建设，抑制保障性住房的违规交易，坚持严格监管的原则。
苏州政策变化主要集中于年初的公积金政策调整 2次变化，一次市区一次园区。
市区：4月3日，苏州市住房公积金管理中心发布《关于调整苏州市住房公积金贷款相关规定的通知》：
一、住房公积金贷款额度计算公式调整为：借款申请人（含共同借款申请人）住房公积金账户余额×10（倍）；贷款年限按照月还款额度不应超过月缴存基数的50%确定。
借款申请人（含共同借款申请人）住房公积金账户余额不足1万元的，按1万元计算；
中等偏低收入住房困难家庭购买保障性住房申请贷款的，其贷款额度可适当上浮，不超过3万。
二、借款申请人在申请之月前连续按期足额缴存公积金的期限，调整为十二个月以上。
园区：5月9日，根据《苏州工业园区社会保险（公积金）管理暂行办法》等文件规定，经研究决定，从2013年7月1日起调整园区社会保险（公积金）甲类综合社会保障计划的账户入账比例，即：养老统筹账户入账比例从1%调整为2.5%，特殊补充账户从14%调整为12.5%，其他账户入账比例维持不变。
公积金贷款政策的调整虽然增加的购房者的置业成本，但是并没有削减购房者的置业热情，甚至在一定程度上引发了一阵“恐慌性”购房潮，调控政策虽然严厉，苏州楼市成交一片飘红。这种想象或许只能用购房需求的强大存在来解释。
二、十八届三中全会开启调控新变局
十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，强调进行全面深化改革，放眼于房地产市场的长期健康发展，为房地产长效机制建立建全从顶层设计上指明方向。
在十八届三中全会召开前后不到两个月的时间内，房价上涨压力之下的一线城市调控政策全面收紧。随后这一趋势蔓延至二线城市，11月25-27日短短三天内，七个二线城市扎堆颁布相关措施，使此番调控不断升级。
苏州没有相应新政出台。业内分析师表示，苏州房价还算合理，从经济发展的速度来看，苏州房价的上涨在情理之中。从房价居高不下的城市来看，这类城市要么是资本密集，如上海、广州，要么有政策，如北京。而苏州是两个因素都没有，房价总体处在合理范围。
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三、加强保障房建设 推进民心工程建设
截至11月底，今年已开工城镇保障性安居工程666万套，基本建成544万套，已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。
此前公布的2013年城镇保障房建设计划是，要求今年新开工630万套，基本建成470万套。至此，加上2011年和2012年已开工的1800多万套保障房，中国“十二五”期间开工建设3600万套保障房的任务，已经完成了2/3。
而新一届政府提出，从2013年起，5年内再改造各类棚户区1000万户。而在12月15日召开的发展和改革工作会议上传出消息，棚户区改造和保障性住房配套基础设施，已被列入2014年的中央投资重点。
从目前透露出的迹象来看，未来房地产调控将会越来越趋向于“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的三元格局。
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四、个人住房信息联网 房产税扩围箭在弦上
建立个人收入和财产信息系统，建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房产税会试点扩围与深入开展。
但是，从上海、重庆的试点情况来看，房产税在短期内影响更多的是市场预期而非房价，由于试点初期税率低、征税范围小，房产税对降低房价的作用不应被过度放大。近期虽然传闻不断，但中央对于房产税下一步的试点城市及征收范围仍未明确表态。在进行下一步试点扩围之前，对房产税征收方式、方法的研究将更为深入，与其采取相同模式匆匆上马，不如因地制宜重点突破。
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五、土改、户改全面开展 新型城镇化将以人为本进行到底
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，坚持走中国特色新型城镇化道路。习近平总书记在中央城镇化工作会议上，全面阐述了中国特色新型城镇化的指导思想、主要目标、基本原则及重点任务。
如何实现“以人为本”的城镇化，提升城镇化质量水平，为经济发展寻求新的增长点，将是新型城镇化规划中的重要内容，户籍制度改革、土地制度改革、农民社会保障、农民土地流转等等都是新型城镇化建设的题中之义，相互作用，共同促进人的发展和经济的转型。
土改中，提高土地集约利用水平，利用农村集体土地推进产业发展，促进当地人口就业；户籍改革方面到2020年，要基本形成以合法稳定住所和合法稳定职业为户口迁移基本条件、以经常居住地登记户口为基本形式，城乡统一、以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度。
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六、银行房贷额度紧张大半年 金融政策稳健为主
今年上半年货币政策保持稳健，行业整体没有资金之忧。上半年政策调整多集中于公积金贷款条件收紧，苏州、杭州、北京、石家庄等调整公积金贷款政策。对公积金贷款条件的收紧，也是一定程度上遏制投资投机性购房，缓解短期内的购买需求压力，达到市场上的供需平衡。
从6月份开始，银行出现流动性紧张局面，北京、长春、广州、厦门等地的部分银行均收紧首套房贷利率优惠，将之前的八五折优惠调至九折或者取消。在此背景下，6月19日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。
在下半年银行业资金持续趋紧，新增贷款增速有所减缓，但其中对居民首套自住购房需求的支持力度仍在持续，在抑制投资投机需求的同时重点支持居民合理性购房需求，“有保有压”仍是国家房地产调控不变的重心。
货币市场利率的适度变化有利于发挥价格杠杆的作用，促进金融机构审慎稳健经营，优化金融资源配置，引导金融机构更有力地支持经济结构调整与转型升级。但是，今年的房贷额度紧张的一个原因就在于，银行个人房贷业务成为银行“鸡肋”被抛弃。
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政策展望
十八届三中全会对全面深化改革做出总括性的、方向性的论述，确立了“市场化”的基调，虽然没有明确提及房地产业，但已从顶层设计上高屋建瓴地为房地产业长期健康发展指明了方向，财税、土地、金融等诸多方面的改革轮廓已经得以清晰描绘。
市场除了调节需求结构，未来优化供应端、建立合理的住房供应体系将成为下一阶段房地产市场调控的主要方向。土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。
市场分化加剧或促使地方政策调整，房价上涨压力大的城市，地方政府行政性手段调控仍将续，热点城市或将进一步出台举措平抑房价上涨预期。在经历数轮调控之后，各城市房价已显现出明显的分化趋势，北京等热点城市价格上涨压力依然巨大，对于地方政府来说长效机制难以在年内对市场降温形成有效作用，因而短期内坚持调控不放松仍然是主基调。而部分三四线城市市场则呈现低迷，地方政府或更注重在不突破调控底线的前提下寻求政策突破点，来实现当地房地产市场与社会经济同步健康发展。在中央“宏观要稳、微观要活”决策思路指导下，在维持房地产调控政策总体平稳的同时，不断分化的市场或将推动地方政策灵活调整。
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