[摘要] 倒带2013苏州楼市，各种数字，各种表情，在不同的场景里穿插跳跃。但有四个场景画面不断闪现，让我们定格，为大家解读现象背后的那些事儿。
倒带2013苏州楼市，各种数字，各种表情，在不同的场景里穿插跳跃。但有四个场景画面不断闪现，让我们定格，为大家解读现象背后的那些事儿。
现象1 翘尾效应
对今年的苏州楼市而言，金三银四、红五淡六之类的淡旺季规律似乎失效了。几乎月月都产生的翘尾行情，给这条所谓的铁律甩了一个结结实实的巴掌。以“金九银十”过后的11月和12月来说，楼市并未有任何疲软之势，相反挟旺季余威而再度发力。相当一部分房企并不买“金九银十”的账，宁愿押宝年末，造成了新盘积极蓄客，老盘捂盘雪藏的现象。以最典型的11月为例，11月最后两周入市盘达16盘，新盘占比近三分之一，即将结束的12月在月末亦有10盘开闸，新老盘各居其半。
放眼到成交量上，这种翘尾效应也是处处见诸报端。据统计显示，2013年1-12月中，除年初一月和二月外，其余10个月均不同程度发生了翘尾现象，淡季月均成交量均达到5000套以上甚至更高。8月苏州住宅类商品房共成交5685套，前四周成交量均千余套左右，最后一周成交高达1787套，翘尾无遗。这些并非是个案，在其余几个月份中亦有上演。
业内分析指出：“今年传统的旺季成色较足，无论是新盘还是老盘都争相抢市，平均市场占有量被挤压，因此在淡季月末或者岁末借势炒作反而可能会取得更好的效果。”而更有业内专家指出，很多开发商由于原定销售额没有完成，年前销售压力颇大，因而很多楼盘会避开旺季，选择在淡季尤其是淡季月末开盘，赚取淡旺季之间的剩余客源，而在岁末集中兵力冲击年度销售任务则成了它们最后的杀手锏，造成楼市“暖冬”。
现象2 量价齐升
去年的苏州楼市亦存在量价齐升的态势，而在2013年，这种势头则愈加明显。据统计，2013年保守估计有154盘近5万套房源入市，而接近年末，实际入市房源远远不止此数。统计显示，2013年实际开盘数高达211盘，入市房源总套数约为84800余套，尤以吴中区、新区、相城区表现上佳。从成交上看，仅以上半年而言，1-6月商品房共成交39987套，同比增加49.89%，而整个2013年年成交量更逾8万套，大大超过预估上市房源。就区域而言，成交主力以园区和吴中区为主，而园区由于土地资源稀缺，“吞吐量”较少，逐渐将被吴中区所代替。此外，在2012年末及2013年初举行的数场土拍亦为入市房源注入新鲜血液，开发商的高效率开发将一批事前未能预知的新盘投入战场，成为入市房源中一支力量雄厚的生力军。
伴随着成交量和入市量的攀升，房价也有所上涨。在日趋严厉的楼市宏观调控下，开发商因为库存和资金回笼压力，不惜以价换量，造成了房源的高速去化和库存的紧缺，在刚需仍是市场需求主力的苏州楼市，中小户型房源的需求量依旧旺盛，而之前刚性需求的大量释放又令此类房源供应紧张。物以稀为贵，不少房企趁机抬高房价，价格随之一路看涨。
据统计显示，如果以年初和年末为节点，2013年约有108盘出现不同程度上涨，仅有21盘房价有所下跌，涨跌比达到了惊人的5:1。在上涨的住宅房源中，园区湖东一楼盘涨幅，年初均价20000元/平，年末则骤增至26000元/平。从各区来看，吴中区统计的35盘中，价格上涨的楼盘31个，略有下跌之势的楼盘仅4个，平均涨幅6.81%。而园区统计的24盘中约有19盘出现上涨，平均涨幅则高达1500-2000元/平不等。此外其余各区亦有不同程度的涨幅。
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现象3 速度与激情
有部以赛车为主题的《速度与激情》系列电影被广大读者追捧。殊不知，2013年的苏州楼市也上演着“速度与激情”的戏码。一些房企从苏州拿地到施工，再到销售，所需周期不超过一年，一旦开盘，销售速度就快得惊人，屡屡创下“日光盘”的记录。
以尹山湖板块为例，旭辉地产和中海地产于2012年12月在尹山湖拿地，而如今旗下产品美澜城和山湖一号纷纷择机于今年12月开盘，开发周期不足一年；更有甚者，万科地产在今年6月份所拍地块项目万科VC小镇已经动工，并即将开盘，前前后后从拿地到开盘不足半年，此项目也是万科迄今为止开发最为迅速的项目。
房企地产开发如此迅速究竟为哪般？业内有识之士认为，地产开发快速化正是楼市“马太效应”的另类表现，在上述那些“快枪手”楼盘中，大部分为实力雄厚的一线大鳄，高速开发正反映了这类房企以占领市场份额为目的，完成资金快速回笼，换取现金回流，同时也是为了避免未可预知的风险。毋庸置疑，这种“闪电战”式的开发模式可以让房企们更快地占领市场。然而在这种模式下，强者愈强、弱者愈弱的“马太效应”也将显露无遗。同策咨询研究中心总监张宏伟指出，一旦周期加快，品牌房企抢占市场的速度、规模也会成倍增加，如万科这样，同时启动几个项目的情况也会变得很常见。
现象4 面粉贵过面包
将2013年称之为“地王年”并不算过分。在这一年，45个城市出现总价及单价地王共计67个，而9月5日则堪称是土地市场的“地王日”。就在这一天，长三角三地惊现三块地王。
这种地块最终所拍价超过该地块附近已建成楼盘价的现象，称之为“面粉贵过面包”。当“面粉”贵过“面包”时，住宅价格势必继续走高。园区湖东最后一块住宅地，以14.77亿被中锐地产拿下，楼面价高达8899元/㎡。一石激起千层浪，土拍成交后，湖东一老盘立马取消了特价；而一度坐山观虎斗的一新盘则庆幸于自己押后开盘的英明决策，更扬言后期所加推房源将涨价。
在地王频出的时代，各大外地房企也开始了自己的“入侵计划”，今年苏州历次土拍中均有或多或少的外地房企参与。自今年3月8日起，龙湖、福建正荣集团、弘阳、东方城置地等数家外来房企，频频抢下苏州地块。尹山湖板块尤其受外来“土豪”垂青，带给本地房企不小的竞争压力。不过在大量吸金的同时，这场2013年的混战也势必将为尹山湖板块带来发展的契机。
纵观今年楼市，其实最准确的关键词就是“快”，拿地快、销售快、规划快，什么都是快节奏前进。但在这种快节奏之下，广大开发商和购房者还是保持了较为清醒的头脑，因为楼市变数大，理性一点没错的。2014年的楼市会否还会如此惊险跌宕，快步前进，让人好奇。
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