[摘要] 4月1日，中南建设斥资12.87亿拿下位于园区斜塘的两宗住宅地，楼面价破八千！然而地价并非中南引起大范围关注的唯一看点。有小道消息称，中南在拿地后还不到10天就开始试桩，现在已经开始动工，很有可能三个月内就开盘！业内纷纷惊呼：房地产市场要有新的纪录诞生了！
4月1日，中南建设斥资12.87亿拿下位于园区斜塘的两宗住宅地，楼面价破八千！然而地价并非中南引起大范围关注的看点。有小道消息称，中南在拿地后还不到10天就开始试桩，现在已经开始动工，很有可能三个月内就开盘！业内纷纷惊呼：房地产市场要有新的纪录诞生了！
资金压力下高周转是房企生存的必然选择
把视野放到整个房地产市场环境来说，房企选择“高周转”的策略并不奇怪。
步入2014年以来，楼市“悲观论”、“崩盘论”“拐点论”相继出现，最近一段时间，“中小房企倒闭潮”“限购松绑救市论”又接连出现。有业内人士指出，伴随着房地产景气指数的不断下降，不少中小房企面临着“去化难、融资难”的生存问题，纷纷更改运营策略，采取“平价跑量”的高周转策略。
自去年下半年以来，房企谋求高周转现象在苏州愈演愈烈。近日，记者获悉，中南建设集团股份有限公司表示，旗下4月1日新拍地块苏园土挂2014（08）、（09）地块将于三个月内开盘销售，目前项目临时售楼处已开始搭建。
不仅在土地开发方面表现出高周转，从上半年苏州楼市销售来看，各项目同样采取了快销模式，平价开盘、频繁加推、加速跑量，最为典型的中海国际社区、旭辉美澜城项目几乎周周加推。
各大媒体纷纷就高周转战略采访了众多大型房企，产品标准化复制、快速提高市场占有率等冠冕堂皇的观点成为各大房企宣传的核心。
但是，据记者调查，高周转的背后是房企生存艰难的现状，或许这些因素才是房企高周转的根本。
一是资本市场融资难，迫使房企在销售市场回笼资金。2012年以来房企融资难度越来越大，90%的开发商资不抵债，中小房企出现倒闭现象。
二是国家对房地产市场的调控方向一直为维稳，自2011年以来房价几乎未涨，“坐地起价”、“捂盘惜售”模式已不再适用。
三是不断攀升的地价使开发商拿地门槛越来越高，不拿地面临关门，拿地则必须有资金，此形势迫使房企高周转、快销售回笼资金以支持公司继续拿地。
资金难问题日趋显著，90%房企高负债率，中小房企现倒闭潮。
自2011年以来，随着国家取消房地产业的支柱地位，对房地产收紧的调控始终坚持不变，以及股市的萧条，房企的资金压力日趋增大。在资本市场融资难度大的环境下，在销售市场回笼资金成为各大开发商不得已的选择。
银行信贷紧缩 融资难是摆在房企面前的一道坎
“90%以上的房企负债率高达150-200%，即资不抵债。”中国金融智库首席金融学家、中央财大研究院宏皓认为，根据最近一年多100多个城市的情况显示，中国90%的地产商早已是资不抵债，90%的地产上负债率都在150%-200%以上。
不少业内人士也表示，2014年房企的融资渠道仍然非常窄，银行信贷、信托基金等方式会越收越紧。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前来讲，银行信贷紧缩已是既定的事实，已经影响到一季度整个市场成交量的表现。国家统计局数据显示，一季度，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。
张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，市场销售量趋于平淡，对于大型企业来讲，势必会先知先觉，尽早采取措施以先发制人。在2014年第二季度接下来的时间里，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么，也就是说，在2014年上半年楼市仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。而到了下半年应该因时而变，快速调整自己的销售策略、布局策略，以实现逆势扩张与增长的机会。
“捂地”、“捂盘”成为过去 高周转成为大趋势
在大型房企较难通过银行、基金、信托等方式融资后，中小型房企更是雪上加霜，由于缺乏资产抵押，在近两年长三角市场不佳、销售不畅的市场形势下，上半年出现多家倒闭。据相关媒体报道，3月中旬，浙江宁波奉化知名的房企浙江兴润置业投资有限公司被曝因经营不善和高利贷导致资金链断裂。4月15日，南京福地房地产开发有限公司老板跑路。据消息，4月17日，浙江省海宁市立德房地产开发有限公司破产，旗下多个项目烂尾。
政府维稳的调控方向、房价涨幅收窄的市场环境下，“捂地”、“捂盘”不再适用。
“捂地”、“捂盘”模式曾经是房企获得高利润的惯用方法，为此，政府曾出台了几年不开发土地收回、缴纳滞纳金等举措，但房价的飞涨仍未能挡住开发商“捂地”、“捂盘”的策略。近两年来，开发商逐渐从“捂地”、“捂盘”主动转变为高周转、快销售，或许是政府维稳调控方向、房价多年不涨的环境下的必然选择。
自2011年1月连续出台“国十一条”、“新国八条”以来，限购、利率上调，尽管各种“救市”言论不断，但均未能动摇国家调控楼市的决心，维稳已成为行业的共识。
在政府的维稳调控方向下，苏州住宅市场均价三年多来几乎未涨。据统计，苏州2011年住宅市场均价为10482元/平米、2012年为10210元/平米、2013年为11397元/平米。
在政府维稳的调控方向、房价不涨的市场预期下，“坐地起价”不仅难以享受到利润增加还会产生滞纳金。在预售管理制度下，各项目“捂盘惜售”模式也不容存在，取而代之的便是即时开发、即时销售。
不断攀升的地价使拿地资金门槛越来越高，高周转是支撑房企生存的必须。
由于房地产市场的特殊性，无地开发就预示着房企的淘汰。为了维持企业的生存，房企必须拿地。近年来，不断高涨的土地、不涨的房价考验着房企的生存能力，据统计，2013年苏州土地成交总面积为568.88万方，同比增加9.76万方，增长幅度为1.75%，而总出让金额432.59亿元，同比增长108.64亿元，涨幅达到了33.54%。
在拿地资金门槛不断提高、资本市场又难以融资的背景下，高周转、快销售是房企回笼资金的途径，以支持企业拿地，保证企业生存的必须。
在当前的市场环境下，高周转还有利于提高房企利润空间。
在维持目前市场的利润率的情形下，开发商还可通过加快开发节奏，降低财务成本、融资成本和人员成本，进一步提高项目的利润空间。
总之，在当前的市场环境下，拿地资金门槛越来越高、政府调控不放松、房价涨幅多年不涨、资金市场融资难等多重因素下，向销售市场要资金成为的出路，或许这才是迫使开发商高周转的根本原因。
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