[摘要] 苏州大学商学院经济学教授沈健认为，今后的楼市将呈现出“平稳”和“分化”的两大趋势。总的来说，今后楼市总体以平稳为主，很难跌下来，不过也很难涨上去，房价暴涨已经不大现实，主要受到三个因素的影响。
沈健：
三大因素决定楼市平稳发展 房价暴涨已不可能
苏州大学商学院经济学教授沈健认为，今后的楼市将呈现出“平稳”和“分化”的两大趋势。总的来说，今后楼市总体以平稳为主，很难跌下来，不过也很难涨上去，房价暴涨已经不大现实，主要受到三个因素的影响。
首先来说，现在各大城市总体供求状况已经发生了逆转，普遍出现供大于求、库存量增大的情况，房价暴涨不大可能。其次，从国家宏观层面上讲，随着未来城市化、新型城镇化的不断推进，要解决一亿农民进城的问题，以四个农民一套房来说，最起码需要2500万套房子，这个数字足以支撑目前的房价，房价暴跌不可能。
再者，按照2014政府工作报告的计划，今年经济增速保持在7.5%左右，一季度是7.4%，想要保持7.5%的经济增速，实体经济压力很大。从政策方面来说，转型升级调结构并不是一蹴而就的，各地主要还是以投资为主。大量的投资对房地产来说是一种支撑。
此外，依据政府2014年的政府工作报告，今年CPI涨幅控制在3.5%左右，而经济增幅为7.5%，二者之和为11%，小于广义货币M2预期增长率的13%。较大的货币供应量对今年的房地产市场形成一个大的支撑。
“分化”成为楼市发展的第二个大形势 楼市有涨有跌
沈健补充说，除了平稳之外，分化是未来楼市的另一个大趋势。
从来看，一线城市房价上扬依然是肯定的。发达城市良好的医疗、教育、交通等要素进一步支撑了房价，尤其是对年轻群体的吸引比较明显。相对于一线城市，三四线城市公共服务水平还有待完善，房价下行的压力比较大。举个例子，北京的房价很有可能五六万不算是泡沫，但三四线三五千也可能是泡沫，要看城市的具体情况来说，不能一概而论。
具体到某一个城市来讲，不同的区位、不同的影响因素对房价的影响也很大。以苏州为例，房价是相对的平稳，其中的、地铁房受追捧，涨价是肯定的，反之，地段、区位不好的楼盘则可能会降价；而如果是品牌开发商开发的项目，涨价的可能性则更大。
刘伊宁：
市场供求决定房价涨跌
世联行苏州公司总经理刘伊宁则认为，当前政府的现行政策还是希望房地产健康平稳发展，会把计划的手往后放，把市场的手往前放，市场轨和保障轨并行。针对不同的区域，通过不同的方式来进行不同的调控，对于不同的城市，也要进行分线、分区、分片来看。
一般来说，供求关系决定了一个城市的房价涨跌。以存在降价情况的常州为例，即便是在不开工的情况下，现有库存供应量也要24个月才能彻底去化。在供应量偏大的情况下，常州房价很难涨起来。目前苏州市的供求关系是11.4，这个数字相对合理，较常州而言不容易出现房价下跌的情况。
人口导入量和房价是“一衣带水”的关系
此外，房价和一个城市的产业状况和人口导入量有很大的关系。以周边的常州和无锡为例，两个城市近两年的人口量呈现出净流出的趋势，消费人群在减少。而苏州的情况则刚刚相反，人口增速非常快，成为国内第二大移民城市。这意味着苏州的商品房市场需求旺盛，房价很难出现下跌的情况。
刘伊宁认为，苏州整体比较良性和健康，性价比、供求关系相对比较合理。不能用局部城市的特例来描述全盘，对于不同的城市，要进行分线、分区、分片来看，简单的用“崩盘论”的提法来描述楼市并不科学。以苏州为例，园区的客户来自全市，还是看涨，吴中，就会相对慢一些。相城区和新区，因为没有规划支撑，会相对平稳一些。
综上所述，平稳和分化成为今后楼市发展的两大趋势，房价有涨有跌，呈现出差异化的趋势。在“双轨制”下，一个城市的供求关系决定房价涨跌与否。对于不同的城市、片区，要区别对待，不能用“崩盘论”一概而论。市场处在调整期，消费者可以根据自己需求进行理性的选择。
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