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大话地产：《共迎机遇与挑战 苏州CBD接“轨”国际》 时 间：2009年4月16日（周四）14：00—17：00 地 点：江南书院 苏州市阊胥路32号(胥门万年桥西堍) 苏州搜房网现场直播进行中，敬请关注！ 
活动现场 
搜房网大话地产即将开始 
苏州搜房网总经理李海主持 
活动现场嘉宾众多 主持人：各位来宾、各位媒体界的朋友们，下午好！欢迎大家来参加此次苏州搜房网《共迎机遇与挑战 苏州CBD接"轨"国际》大话地产活动。今天很多苏州地产业内新老朋友和专家学者代表齐聚一堂，搜房网希望借此活动给大家提供一个交流平台，希望到场嘉宾畅所欲言，发表一些好的观点和见解，为苏州商用物业发展集思广益。在当前经济形势下，如何共迎机遇与挑战，把苏州商业地产推向一个新高度，是今天研讨的主题。接下来首先为大家介绍一下参会的嘉宾：
苏州市房地产行业协会副会长、兆丰不动产董事长 杨肇峰
【上海楼市·智典】月刊发行人暨总主笔 蔡为民
【上海楼市·智典】月刊总编辑 田蕙慈
西安交大苏州研究院长三角房地产研究所 常务副所长 王俊清
木渎镇政府 三产发展部主任 高新文
上海奥银地产（环球奥食卡） 执行董事 陈彦光
蜜蜂城 总经理 田冰
亚易行 总经理 章凡
中润置业（吴中壹号广场）常务副总经理 戴治颖
新沧浪房产（同里新江南）投资发展总监 毛玮
苏州万达广场 营销部经理 邵磊
苏州沿海国际中心 营销总监 王一凡
四季商业广场 营销总监 蔡溢
中原地产 南苏州生活广场项目经理 华崇文
蜜蜂城 经理 夏伟
名宇商务广场 主任 金斌
木渎新天地 销售副经理 郑人桥
显辉展览 董事长 张建国
以及媒体代表朋友们，欢迎各位！ （PPT展示）前两天中国社科院刚刚发布了2009年《城市竞争力蓝皮书》，其中苏州的排名是非常不错的。首先在“城市竞争力最强的十个省区”中，江苏名列第四，仅次于粤港澳、台湾；中国最具竞争力的前十名城市，苏州是排在第九；制度竞争力前10名城市，苏州排在第四；企业管理竞争力前10名城市，苏州也是名列前十；开放竞争力前10名城市，苏州名列第三。这些排名说明苏州经济对外依存度是非常高的，在全球经济危机的条件下，机遇和危机同样并存。 整个中国商业地产的前景是非常被看好的。数据显示，中国城市化率低于50%，苏州发展比较快已经达到65%，所以发展的空间非常广阔。大家都知道现在的经济形势不是很乐观，但是全国的投资总量已经达到3000多个亿，目前包括新开工的项目进度都在放缓；另外一个特征就是受全球经济的影响，宏观经济下行，加上内需的萎缩，两相挤压下的商业地产受到了一定的影响，小阳春也没有改变这种形势。经过前几年的高潮期，包括消费的迅速增长导致整个产业的过热，现在是需要调整和消化的阶段。同时供应量的放大，对普通的购房者包括商业地产的投资者来说，一方面是选择面在扩大，另外原来的投资风险已经变成了选择风险。另外，整个商业地产的负债率偏高，这也有利于商业地产的良性调整。 苏州的商业环境和整个城市的人口GDP总量和三产的总量都是密切关联的。 长三角商业地产的发展概况：首先是区位优势，作为流通交易中心的地位依然存在，而且是国内最重要的消费市场，城乡二元差距小，整个区域的购买力非常的强。购买力决定了整个商业的规模大小。城市化进程非常快，按照苏州到2020年的城市发展纲要，人口要达到1100万，这个增长空间是非常巨大的，对外商投资的吸引力在长三角地区也是名列前茅的，经济危机并未改变江苏的经济活力。 整个商业地产面临的挑战是总量接近饱和，商业结构不平衡，包括区域内各个城市的发展呈现不均衡的态势，轨道交通社区型商业地产也逐渐成为长三角新亮点，新增长点。经营管理团队的重要性凸显，决定了商业地产开发运行能否顺利，同时也需要借鉴国内外的成功案例。 以下是关于苏州市商业网点规划的简要介绍： 2008年9月《苏州市区商业网点布局规划》正式对外公布。按照规划，未来苏州将形成“三核两副”、“两轴三带”的标志性商业格局，到2020年将达到接近世界发达国家中等城市的商业水平。 该商业板块北起金山路，南至吴前港，西起长江路，东至京杭运河周边，主要功能定位为，零售主导型，兼具商务功能的商业服务功能区。 规划中明确，未来苏州市区将有三大核心商业板块，分别是由观前、石路、南门商业服务功能区组成的古城核心商业板块；由金鸡湖西中央商务区、湖东商业服务功能区和湖滨新天地、李公堤等商业街区组成的环金鸡湖核心商业板块；和狮山核心商业板块。另外结合城市副中心，还将形成相城元和和吴中两个城市副中心级商业服务功能区。另外，还将以东西商业发展为主轴，以南北商业发展为次轴，发展环古城风貌休闲带，环金鸡湖风情休闲商业带以及沿太湖旅游度假休闲等三条商业带。 苏州商业开发管理模式：单一物业模式、有限组合模式、复合开发模式，即城市综合体，具备居住、办公、酒店商业等综合商业。 今天各位集聚在苏州，也是为搜房网主办的《2009年第四届中国商业地产&写字楼年会》活动做预热。希望借这个年会，4月24号在上海会发现一些新的商业机会，这是举办这次苏州商用物业研讨会的初衷。接下来请各位嘉宾踊跃发言，首先有请苏州房地产行业协会副会长、兆丰不动产董事长杨总发表观点，有请。 
苏州市房地产行业协会副会长、兆丰不动产董事长 楊肇峰主题发言 杨肇峰：谢谢主持人，刚才主持人已经把苏州商业地产的整个概况做了一个综合性的叙述，讲得非常好，我就不累述。今天在座的有我来自台湾的好朋友蔡总，多年不见，没想到在苏州碰面。他对上海的地铁、轻轨是下了工夫了解和研究的。众所周知在台湾的台北市这几年一直还在兴建地铁，地铁与轻轨的兴建对于都市的发展是非常重要的。大家可以一起参与讨论，今天很多参会开发商的项目都是沿着一号线、二号线来布局的，会提供很多的想法和意见。我早年留学于英国，英国就是轨道交通的老祖宗，在二次大战的时候，丘吉尔把那个地方当成是地下指挥总部，那个设计师是真的了不起。 苏州商业的发展现状，刚才李总已经讲过了。根据苏州市商业网点、苏州市总体规划，园区和昆山、上海是连片发展的。苏州东部是代表现代化的城市新中心加上CBD，湖东就是新的城，因为以后苏州会成为真正的上海后花园。后花园叫了很多年了，现在随着轻轨的建设和城际高速铁路的完成，在虹桥地区做一个非常重要的立体枢纽，北京到上海的高速铁路，南京到上海的城际铁路，还有磁悬浮，将来虹桥的交通枢纽把长三角串联在一起，这对苏州整个的商业房地产将会产生重大影响。但是在短期内，我们的商业发展肯定是供过于求。我手头上没有具体的数字，但是我们可以用简单的数据来推论一下，因为一般的商业地产，简单的说是占到住宅开发量的5%。我们以园区为例估计，湖西10年来开发了300万平米住宅，那么商业就是15万平米，可是现在远远不止，环球188加上很多的商业业态就已经超过了；湖东是2000万平米的住宅，那么115万平米就是稍微保守的数字。按照人口数每一个人应该配备1-1.5平米的商业面积，发展期的时候是这样推断的，如果成熟的话是每个人1.7平米。湖西10万人居住，就要有17万平米；湖东50万人口就要有85万，园区加起来就有102万，那么园区的消费人口100万乘以1.7就是170万平米。可是目前园区商业如雨后春笋般的冒出来，所以在短期之内肯定是供过于求，那么我们作为开发商应该怎么办？ 我个人觉得如果要资金回笼的话，应该要低价出售，或者转售为租，租金和承租户要一起来成长，不然这个地方就繁荣不起来，这也会影响其他地块的销售。另外要改善贷款的方式，还有拓展新的融资渠道。 金融危机下我认为现在做商业地产的开发商你问他最缺什么，最缺的就是钱。就现在整个祖国大陆来讲，直接融资和间接融资都不是非常有利于商业地产的开发。因为直接融资来说，开发商融资的渠道不外乎股权转让、协议融资、信托融资等。我个人觉得有几个地方，可能是我们可以学习的，或者是未来要拓展的，政府也在鼓励不动产投资信托，把一个项目拿来打包，拆散，让人家来投资，这在未来可能是一个渠道。现在在不景气的时候为什么很多开发商受影响？因为大部分的资金来源都是靠银行，靠银行为了急于回收就知道卖，大型的商业、物业应该说不能靠间接融资，要靠直接融资，这就可以支撑10年、20年，等开发成熟了对开发商比较有利。我自己接触了很多开发商，他们很多会急于把项目卖掉，因为急于回收钱。国外的市场成熟了，直接融资和间接融资比较发达，这样有足够的时间把商品、商业物业发展得非常理想。我个人觉得在这方面有可能的话会有大的发展余地，再有就是大家认为MBS比较敏感，不动产抵押债券。当然在现阶段比较敏感，美国就是因为延伸性出的问题，美国是因为太发达了，财务杠杆过头而产生的问题，而我们是不足所产生的问题，这样对商业地产来说是非常的不利，未来银行业、政府在这方面要多多的研究MBS。 就全国来说，苏州商业地产是非常有前景的。我根据搜房网每年对10几个城市的房地产市场的研究数据做了一个比较的表格：以住宅来说，各个城市比起来，指数最高的是深圳，大概2000多的指数，我们苏州并不非常的低，已经超过成都、南京、重庆、武汉、天津、广州，这就告诉我们，苏州的住宅价格已经和很多大都市差不了多少。住宅价格这两年涨得很多，4个月来的比较数字，写字楼也是深圳第一，达到4000点；第二位是上海，上海的商用物业发达；第三名是北京，所以上海的写字楼比北京的价格还要高。看看苏州，我们是较低的，但是也比成都、重庆好，换句话说，苏州的写字楼成长还有潜力。那么商铺类的，深圳是到了5000，北京也很高，成都在西部也是非常高，但是以苏州的经济实力在全国二线城市排在前列。可是苏州商铺是有待于大家来挖掘的，苏州商铺的价值比不上杭州、南京、武汉，所以我个人觉得苏州的商铺相比城市的经济实力来说是超低的，这对各位开发商来说不是很有利的消息。如果有钱的话就不要卖租，因为未来一定是反映经济实力的，未来的潜力非常的大。所以建议开发商，如果资金充裕的话，把比较外围的先卖掉，其他的以租的方式来做，不要轻易的卖，苏州的商铺低于市场的价值。根据搜房网全国4个月的资料统计起来，我认为苏州的商业地产价值被低估了，今天在这里借花献佛，用搜房网的资料、数据来支撑我的观点。在项目还没有表现出价值的时候，是卖还是租，可能也是在运作当中很重要的投资战略，免得把最好的卖掉了，留下一些坏的就比较可惜了。谢谢各位！
主持人：谢谢杨总，杨总作为地产界的老前辈，学贯中西，有非常丰富的经验。在座有几位台湾的嘉宾，今天的大话地产可谓是“大陆和台湾两岸三通的会”。蔡为民先生也是台湾人，专程从上海过来。您到苏州之后是不是感觉变化越来越大，包括城铁都在开工、建设中，作为知名的学者，讲讲您对这方面的心得。有请！
【上海楼市.智典】月刊 发行人暨总主笔 蔡为民畅谈上海地铁商业经验 蔡为民：首先我要特别表达一下我对苏州的了解相对来讲是有限的，也是因为近期承接了“环球奥食卡城”，这个相城区的商场项目，才开始对苏州有比较多一点的接触。在苏州的各位专业人士面前，我个人能提供的意见非常有限，就以上海作为一个蓝本为大家做一个参考。我首先要呼应一下李总的说法，在金融海啸的影响下，各行各业都面临很多的不确定性因素，这主要来自两个方面，一个是外在的变化，格林斯潘讲，我们现在遭遇到的金融海啸是百年一遇或者是百年不遇的，这就意味着我们在座的、全世界的每一个人都没有见到过。这来自于外在因素的调整，这究竟会为世界的经济，全球化的过程带来什么样的效应和结果？现在做判断为时尚早；第二，中国改革开放30年，基本上维持了比较高的GDP的增长，上海连续15年维持了两位数的GDP的增长。中国大陆维持了6年，一直到08年才开始了GDP双双跌破两位数的情况，在这种30年的高速增长情况下，连续4个月出口是负增长，这是非常可怕的，也是30年来都没有遭遇过的，现在国家通过它的力量，通过中央财政都在做努力。不管是中央的4万亿，还是地区的16万亿，加起来20万亿，能不能提振内需，维持在很好的水平，现在还是很难做判断的状态，这也是主持人提到的不确定性因素。 这种不确定效果要靠人来消费，我常常讲一个类似玩笑话的比喻，也是我在上海的《头脑风暴》中讲到的观点。当时在《头脑风暴》的节目中，主办单位邀请了几个投资专家，有基金、股票、期货、债券、房地产。主持人让每个人针对与你所处理业务里面的投资项目做一个陈述。期货说期货好，黄金说黄金好，轮到我的时候主持人问“房地产不好，你怎么看？”我说对我而言，我买股票有两个结果，第一个叫做套牢，第二个叫做下市，这比套牢还要惨。我们以前买股票还有一个说法叫只能用来贴壁纸，50万进去变成5000块钱，也搞不清楚原因。而我说房地产是一个非常好的投资项目，买来可以住，住不了可以租，租不了可以卖，卖不了可以养蚊子，黄金怎么来处理呢？要不然放在银行里面、保险箱里面都看不到，你说我放在家里，还不能够随便的摸，一摸掉一层金粉。其实房地产严格来说不包括商业地产，就是白马非马的理论。这两者基本的经营方式是完全不同的，商业地产基本不能住，需要有人气、买气去支撑；住宅完全不一样，即使我们今天去探讨轨道交通、地铁，同样也是这样，地铁房是好的选择，但是这个时候带来的变化是非常大的。很多的开发商，往往在这方面会做更多的忽悠，强调说自己是地铁商城，其实这并不代表它就是好东西。我们以上海为例，有很多的发达国家和地区都有很多这样的案例，因为地铁商城有3种类型，有地面、地下、周边的，必须更多的去考虑不同位置地铁商铺的价值。大陆在设计地铁的时候往往是找交通轨道的专业在做设备，和日本不一样，和香港不一样，和台湾也不一样，他们在做地铁规划的时候会有商业的专家介入，每一个洞线的设计、业主、业态的分布都做得很好。大陆做地铁的初衷是疏散人流，而国外则认为地铁站是聚集人流的地方，有了人气才有买气，如何转换成商业价值是非常重要的。我们在大陆看到的是相对比较失败的案例，因为功能不同，从交通规划的考虑和商业价值的考虑是不一样的，所以要看从什么角度来判断这个问题。我稍微简单的介绍一下上海地铁的情况，上海地铁到2010年规划长达400公里，2020年长达500公里，扣除重复站点，大约有257个站。在不同的站点当中，其中有37个两线以上的交汇站点，11条地铁，25个站点两线交汇。从住宅和办公角度来说，大概在地铁周边问题都不大，如果是商铺，比如“环球奥食卡城”在它的门口没有问题，如果是周边，是公交路线，以上海为例，就地铁的商铺而言非常容易形成阴阳面，会比往常的地铁商铺更加形成阴阳面，往往是由公交站点决定的，而公交站点也可能会变动，所以商铺的价值往往不是自己能掌控的，这是非常关键的。 地铁还有一个非常大的特性，联结在地铁的出入口上生意也不一定好，因为大多数的人潮人流是穿越性的，很目的性的赶车，不是一种消费性的需求。各位都考察过上海的地铁，有没有注意到地下的地铁商铺，更多的是卖一些民生必需品，或者是一些发饰等临时性的需求商品。比如说头发乱了需要发箍，就去买，所以上海也有很多的失败案例。因为没有确切的掌握，怎么样去配合人流的属性，上海现在通车了8条，每一条地铁都有它的属性。三号线，贯穿的区域相对比较贫穷，就不能卖高档的东西，这些都是我们地铁商铺、地铁商城必须要思考的问题。 苏州是贫富差距比较大的城市，苏州的商业机会我认为在以后会逐渐的显现。人口的属性决定了商业价值的利用，包括在上海也面临同一个问题。以苏州目前这种商业竞争的态势，再加上现在或者是未来已经进入的商业大鳄。大连万达和一些外来的品牌，包括“环球奥食卡城”，都是外来进入的，可能会带来新的理念，更多的是产生产业排挤的效应，这是更加可怕的。如果本地没有充分的吸收外来市场的趋势和脉动，那么商业的竞争会非常残酷，不像住宅，卖三层可以交屋了，商场即使开业7成都没有办法交。在上海南京西路，非常好的路，淮海中路、南京西路都是上海的钻石地段，但是在这个地段，就有这样的一个商场，长期不断的更换品牌，更换商业性质，始终做不起来，这里面有太多太多的问题，因为商业是非常错综复杂的行业组合，和住宅根本不是同一个东西。而现在最可怕的状况，比如上海龙之梦，开发商长期经营住宅开发，根本不懂商业，住宅搞得太成功了，他认为他都懂，他是用很多非商业经营的角度和策略在经营商场，经过5年的不断调整，现在勉勉强强可以经营。在这里我大概提出一些个人浅显的观点，谢谢各位！
主持人：谢谢蔡总，从上海的角度来给苏州提出一些意见，很有指导性，因为苏州也会多多延续上海的经验。如果说蔡总是“上海通”，那么在我身边的王所长就是“苏州通”了，下面有请他来和我们大家交流一下！ 
西安交大苏州研究院长三角房地产研究所 常务副所长 王俊清 王俊清：刚刚杨总和蔡老师说了很多，我也是接着这个话题往下。我大概的计算了一下，最近两年政府已经逐渐加大了商业地产的上市量，07年政府调控之后，因为整个房地产行情不是很好，政府也开始有意识的减少住宅用地的供应量，这样的结果是可能会造成地价的大幅下跌，所以后来在商业地产成交方面基本上以零星的小地块为主，这也成为商业地产发展的折中方案。但是在商业用地方面，地段非常好的土地，或者是周边没有推出来可以与之进行比较的商业用地案例，一样也会拍一个高价。现在商业用地的发展方向是：减少数量，提高质量。从质量方面来说，苏州新火车站、平江区行政中心、万达商业广场，以及万达商业广场对面的大概两块土地，都是非常不错的。从数量上来说，我大概统计了06-08年苏州成交了133幅商业地块，面积750.69万方，但是未开发的比例达到了80%，这点和杨教授的观点也是比较吻合的：商业用地的存量是比较大的。一般来说，大部分的开发商是做住宅的，这比较容易获利，因为在没有住宅的地方做商业也不太现实，像万达商业广场这种模式是比较特殊的，它规划了一个综合体项目。苏州是一个商业有点滞后性的城市，在07年高峰时期开发的住宅现在已经进入了入住期，聚集了一些人气，所以我们也看到它们周边的各种商业配套正在启动。现在看来，万科玲珑湾附近的商业配套是比较成熟的了，最早的湖畔天城、东湖大郡都已经全部交房，而且入住率基本上是很高的，所以它们周边的商业配套也正在逐步丰富完善。 从06-08年商业地块成交数据方面看，园区是占了大头，占据总量的40%，其次是吴中区、相城区。06-08年园区的拍出商业地块14幅，296万方，未开发地块占据70.97%。相城区商业地块22幅，是一个比较特殊的地段，我们当时做市场分析时也发现了这样一个很奇怪的现象：相城区商住比例方面是唯一的一个倒挂的区域，商业用地产量大幅超过了住宅用地产量，估计到现在为止这样的局面也没有太大的改观。相城区现在的商业模式源于大型的家具城开发，那时几乎每周末就有上海的车过来家具城一卡车一卡车装，于是大家突然发现这个盈利模式比较好，而且当时地块又便宜，于是大家纷纷效仿，造成了后期很多的烂尾楼，而忽略了家具城成功的前期调整，因为最早是前店后厂的经营模式，后来就逐渐的过渡到品牌，但是到后来这些优势都没有了。这是相城区的特点。 中心城区的商业用地供应量是比较少的，尤其是环线以内，目前在做的商业项目基本上屈指可数，还有的商业项目是处于死角地带。高新区商业项目主要是集中在狮山路那边，高新区存在一个很奇怪的现象：以前苏州是提出“西进”，发展高新区，换了新一任领导后就提出“东进”大力发展园区了，于是高新区发展就找不到北了，造成了现在地价不便宜、售价不贵的局面，所以很多的开发商不愿意去新区拿地开发。以上这些数据说明了未来商业地产发展的潜在力量是非常大的，就像杨博士所说的，机会是很多的，风险是并存的。 目前苏州商业地产的问题主要是模式上的问题，很多的开发商愿意开发商业项目，因为盈利方面暴利，商铺的利润还是可观的，但是开发商都不愿意持有，因为通过租金来回报商业是有问题的。我们目前也是在对租售回报率做一个分析，这也是我们未来长期的工作，我们主要服务苏州一些大公司，今年也是对这方面有要求。二手房租售回报率也是非常重要的，城区在4%，干将路3%左右，租售回报率在4%是比较合理的，超过4%是增值的，不到4%说明性价比比较低。我和一些朋友在聊这方面的时候，朋友说他的租金回报率感觉有8%、10%，我就问他什么时候买的，他说05年，我说那是因为现在房价已经涨价了，05年买的任何东西到现在都已经增值不少了，有些甚至已经翻倍了。 很多客户也愿意租，如中餐馆需求量就很大，因为装修成本很高，再去持有的话，与其有这么多钱，不如再开一家中餐馆，这好象是鸡生蛋，蛋生鸡的问题。上海的城市化率是85%，苏州的城市化率毕竟还只有65%，这更需要一种快速滚动，于是大家都不愿意在一个项目上精耕细作，这个问题是目前商业上普遍存在的一个问题，就是谁来持有的问题。上次在上海参加一个估价师的培训，有位专家就说：“第一阶段，小开发商在本地经营；第二阶段，在苏州就是03年中海、招商这些大品牌开发商开始进驻经营，美国也是经历着这样的成长阶段；第三个就是跨国大公司进驻，做住宅的绝对不会做商业，做商业的绝对不会做住宅。”而中国开发商什么都做，商业项目也做，住宅项目也做，这一点也可以看到未来房地产的发展也是需要朝着专业化的方向发展，好在我们的国内的住宅投资不是靠买卖来收益的，是靠租金的。中国因为有这么个特点，中国住宅的私有化率是非常高的，统计局也有数字，基本上苏州的原住民、本地人人均有房住。而在美国租房的人比买房的人多，即使在美国商业项目的价值也是最高的，但是前提是这个商业项目一定要做得好。如果我的租金回报率能够满足公式，就是进入证券化，把买下来的东西再去变成债券，然后再去卖给股民。万达我们也了解了一下，它的模式是持有，但是万达也是采用和基金合作的做法。我们也是在去年开始了这种尝试，正好趁金融危机的来临，我们研究品牌，我们当时发现大部分的指标失灵了，但是一些政策上的指标非常明确的告诉你到底了，所以我们也持有了一些商业物业，这个模式作为一个试点也是有它的机会的。他们也给我们取了一个名字：山寨版rich（房地产证券化）。我觉得这种模式也是可以尝试的，以后的机会也许会更多一点。谢谢各位！ 主持人：谢谢王总，从对苏州各个片区商业的分析，到商业地产的经营开发模式探讨，其中包括房地产证券化的前景，作为先行者这样的观点也是非常新颖的。刚才嘉宾发言中也是多次提到了万达，据我了解，万达集团有一个动作准备砸200亿，进军酒店业，预计在2015年达到25-30个的项目，今天我们也请到了苏州万达商业广场的项目负责人邵磊来和我们交流。 
苏州万达广场项目负责人邵磊 邵磊：各位老师好，本来需要我发言的重点是：轨道交通对城市综合体的效应。其实万达商业广场这种综合体的项目对轨道交通的依靠是微乎其微的，万达在全国有40个城市综合体，基本上都和轨道交通没有太大的关系。万达的开发模式是唯一的一家以自己持有的方式来发展商业广场的，截至目前持有的商业面积已经达到了300万平米，每年的租金收益已经达到40亿。目前万达集团推出的第三代城市综合体是即集住宅、休闲、娱乐、百货、酒店、公寓为一体的城市综合体。不光是只销售住宅、沿街商铺、办公楼，还持有大型的商场和五星级的酒店。为什么说万达相对来说城市综合体做得比较成功，因为做商业最难的是后续的经营和管理，因为很多的商业地产说白了就是分割的销售，而对后续的经营，开发商的能力是很低的，一旦卖掉了全是小业主的，对业态几乎是不可能管的。以万达目前的配比举例，苏州万达集团持有的是20万平米，大概有8、9个商业业态，将近5万平米的商业百货，包括万达影城，还有家乐福、国美等订单模式商业。我们06年在平江新城拿地的时候，其实这八大主力店已经确定了，所以我们商场的设计很多是配合商家需求的。比如说家乐福都是以他们的要求来做的，包括货梯、通道等的设计。我们有自己的商业研究院，其实很多业态是“逛”出来的，我们研究过周边的散铺，在沃尔玛的人是很有指向性的，很多消费者都是列好购物清单来购物的。大型商场的配比就真正的实现了城市综合体了功效，这也是在真正丰富的业态里面“逛”出来的，所以能够支撑这些各种业态互相平衡，达到共同发展的目的。因为成熟的经验和资源，当业态需要调整的时候，万达可以做斩钉截铁的更换，举例说5万平米的百货太大，那么马上就可以变成2万平米，其他的会补充进去。苏州的万达商业广场是城市综合体第三代比较典型的项目，今年会在9月11号全线开业。也许很多人都不相信，目前来看只是在封顶，但事实上我们是穿插施工，能够保证万达广场在今年9月11号开业的要求。谢谢大家！
主持人：万达是中国商业地产开发的龙头企业，苏州万达商业广场也是积累了前两代城市综合体的优点，结合苏州本地实际，拓展出很多与众不同的地方，这也将会成为苏州商业地产一大亮点。木渎镇是与苏州历史发展相齐名的古镇，接下来我们有请木渎镇政府三产办高新文主任，和高主任平时私下聊的最多的就是木渎商业地产，木渎镇政府对商业地产，在规划、定位、招商、运营都倾注了大量的精力，请您来和我们聊一下。
木渎镇政府 三产发展部主任 高新文
高新文：谢谢李总，平时为什么谈木渎的商业地产比较多呢？因为商业问题是我们最头疼的问题。木渎是从07年开始发展商业地产的，以前我们认为商业地产很简单，分割成小商铺来销售就可以了。后来遇到了大家不愿意去买的问题，当时就想是不是宣传不到位呢？其实不是的，因为现在已经不是一铺旺三代的年代了，从政府的层面讲，我和开发商聊天，开发商说我们一起炒作什么事。我说不能一起炒，在开发商卖房子之前大家是一条心的，卖完了之后呢？后期形不成商业规模对政府来说是打击，不能获得很大的收益。商业地产的重要性是不容置疑的，我们很欢迎大家来木渎开发商业，但是如果没有运营，持有问题没有解决，谈不到核心运营，开发商没有持有、没有运营何来谈商业运营？木渎的商业地产有很多问题，但同时也有很多机遇，现在的定位是中心城区，是“千年古镇小桥流水人家”。千年古镇只对旅游有好处，商业应该怎么做？木渎在走一条由城镇化，到城市化的道路。木渎在苏州西部占有重要地位，是12个商业区域之一，也是轻轨的始发站，对木渎来说形成了一个西部的城市板块，千年古镇只是木渎的一个特色而不是主基调，所以现在面临的很大的问题就是商业。第一个是人口结构，消费群体决定了商业发展，所以低端产业在做产业升级，由城市商业人口，转向商务研发，做一个升级，这也会对后期的商业升级有很大的好处。做这个工作的时候，很有信心，我们看中的是苏州未来的发展，制造业只代表今天，不代表明天。同时不光在调整制造业比例，也在向高科技产业、研发中心等转移，产业升级是很快的事情，政府调动资源的能力是最强的。例如园区说可以发展商务了，结构调整起来是很快的。以前的商业可以翻过去一页，新的商机一定会来，政府现在在做什么定位呢？定位很明确，第一个木渎是西部的12个区域级商业功能区之一，我们要由城镇化向城市化发展，致力于招商也是想找相应的、有能力和我们一起来发展商业的合适人选；第二个是看方案，要找专业的商业开发合作伙伴。我们有很多东西要去做，包括长江路，华夏五金城，凯马广场，打造以汽车为主体的集群。另外金枫路街区有3200亩，会打造一个城市经济综合体。我们要把木渎的商业氛围和地位重新提升起来，由古镇到城市的发展，必须要有很强烈的定位。政府要自己去做好规划，不依靠外部，产业、商务、商业、居住放在一起，来调比例，抓住机遇形成一个产业的载体。 以后也会经常找杨总、蔡总、王总请教。因为发现做商业地产没有那么简单。政府要规划好，再定好规则，这是很重要的。现在对商业地产的研究，越来越多的是去调整和接触。为了角色定位更往前一点，政府的决策应该早定好，一开始规划时就应该明确怎么去做、转变成怎样规划和做好服务，让整个商业达到真正应有的功能。今天趁着这个机会把问题和想法讲给大家听一听，我们很欢迎大家到木渎去看一看。这个地方很有潜力，但是要精耕细作，以前粗放型合作模式的时代已经过去。你们会问政府给商业地产提供什么优惠政策？我认为最好的优惠政策就是政府定好规则：首先可以定多少比例必须是开发商自己持有的，这样很多实力不够的人就不会参与了。现在政府也在认清这个事情，追求更长远的利益，而不是短期的把土地价格抬高，看中更长远的价值。 主持人：谢谢高主任作为嘉宾来谈木渎商业遇到的机遇和挑战。我们看到木渎有很大的潜力，未来的产业升级和人口结构的调整，商业地产前景是一片大好！在高总旁边的是新沧浪同里新江南的毛总，欢迎您！新沧浪致力于园林地产的开发，同里新江南项目位于古镇同里，也是较有特色的依托旅游资源的商业项目。 
新沧浪房产（同里新江南）投资发展总监 毛玮
毛玮：今天参会收获很大、学到了很多东西。说到商业地产，其实点到了开发商的死结，我认为商业地产，不是对所有开发商都适用的。开发商当中有几个像万达一样专业做商业地产的？很少。商业地产诱惑很大，利润高，但是大部分都是分割销售，对商业以后的业态无法控制，销售之后对开发商来说没有直接的关系了。说到商业，我个人认为有两种，一种商业是无中生有，就是原来没有这个市场，没有这个商业的街区和业态的情况下，根据新的城市发展和建设配套要求，结合当地具体情况“无中生有”的来形成一个比较有利的区域。比如说工业园区的商业，原来是没有的，但是通过邻里中心这种根据配套的要求能够做到。还有一种是在原来的基础上发展起来的，原本有的，现在做得更好的。比如蠡口家具城，是慢慢发展起来的。从相城的情况来看，“无中生有”的某些楼盘，很巨大的商业盘没做好。而蠡口家具城就是蒸蒸日上的，这种难度更加大，作为不是专业的商业开发商来说，做商业的风险更加大，住宅开发和商业开发跨行比较大。作为我们开发商来说，很少像万达一样跨两头的，因为他们的住宅和商业是连在一起，在前期的开发和产品的定位上已经互通了，在建设的过程当中也是相互融合的步骤，但是其他很多开发商在这块就很难做到。同里新江南项目现在已经接近尾声了，商业还没有开业，一部分出售了，一部分还在售，欢迎大家来参观。谢谢各位，谢谢李总！ 主持人：谢谢毛总，我们稍微转换一下主题。亚易行的章总，从世邦魏理仕出来，在90年代末开设了亚易行，专注做商业地产，请您给我们聊一下！ 
亚易行 总经理 章凡
章凡：谢谢，今天主要是来学习的。听了开发商和木渎镇政府代表的发言，收获很多。亚易行是专门做商业地产代理的，也有一些体会，前面的几位专家都提到了在苏州商业开发方面的很重要的一些问题，比如是否持有的问题，我觉得实际上这些商业开发的道理很多人都懂得，每个开发商都知道，持有是最好的方法。特别是对商业中心这一类的物业，以持有来持续经营是最好的，但是发展商不会这样去做。苏州在06年的时候曾经在东环路推出过两块地，政府在这方面的引导作用是比较好的，规划要求比较高，明确规定了，有多少面积必须是发展商持有的，百货公司还是卖场。这两个项目都有这个明确的规定，其中一个是我们在做代理，现代创展大厦，当时就很明确有多少万方是做卖场。这样发展商执行就起来就很明确，拍地的竞争会好一些。在苏州有很多的地块非常可惜，放到了一些并不专业的，想在商业地产方面赚取短期利益的开发商手中，结果反而做得没有体现出完全的商业价值。我们看到很多这样的现象，最终发展商切小的卖，因为只有切小的才是最好卖的，这就是和本身做商业最大的矛盾，一旦切下了，就很难做出很合理的商业业态。我们从代理公司的角度来看，长期以来接触的很多开发商都存在这样的状况，特别刚才说到做商业，从我们的角度认为，和住宅的差别非常的大。商业是生产资料，不可能产生自住的情况，只能是生产资料，如何挖掘商业价值才是最重要的。不动产债券等等，都是很难实现的，所以政府规划上要考虑让有实力的开发商去做出商业价值的地块。其他很多城市就是这样，包括宁波等，一些带好方案的拍卖，城市的中心地块是带有规划方案的。这样可以保证商业中心真正的服务于这个区域。另外发展商自身的观念也是需要改变的，特别是像万达讲的在拍地之前自身有一个很明确的定位，万达的经验是非常好的经验。包括我们以前做的，也并不是说要分割卖的是不好的商业，当时我们做的一个广场就是除了超市，其余的都是分割卖的，但是也是比较成功的。但我们有一点坚持的，是80%的商铺卖给了商家，商家自己持有。从我们目前的状况来看，所有引进的商家，在东城世纪广场里面的几乎都是购买的，所以分割销售不一定是不能实现的，但是前期的定位是非常重要的，盲目开发是有很大问题的。 我认为苏州整个商业地产发展这几年是处于转型的阶段。我们要从适合于普通阶层的老百姓、蓝领的商业，逐步转化成适合白领等中产阶级消费的商业。这可能需要一定阶段，因为前几年的楼盘是用卖场来带动整个商圈的消费，更多的是针对老百姓，以及工厂打工的。从这个角度来说，是比较成熟的模式，接下来需要努力的就是能够适合相对高端消费群体的商业，比如园区新推出的圆融时代广场，这么好的商业广场在湖东落户。所以这也是转型的阶段，我还是看好苏州的商业地产，有很多的机会。谢谢各位！ 主持人：谢谢，接下来我们请到中润置业的戴总来谈谈对商业地产的看法。吴中壹号广场，地处吴中区的行政中心区域，项目主楼约228米超高地标，将成为苏州城市天际线的最强脉搏之一。 
中润置业（吴中壹号广场）常务副总经理 戴治颖
戴总：大家好，我也是来自上海的。这个项目是我参与开发的第4个商业项目，在开发的过程中间，我有这样的感觉：以前的商业地产可能是自外而内的选择，一些沿街的店铺是作为比较大的项目盈利点，往往给大家带来一种误区说做了商业地产就赚钱。对于社会的效益来说，可能是失败的，我以前接触过一个项目就是这样，开业最多的是三种业态，房产中介、铝合金门窗加工、美容美发，参差不齐，很差。另外规划设计越来越难，因为前期的商家，对于这些方面的配套和设施等要求越来越多，这些在最前期的规划当中就应该考虑到，还有就是在后期的招商和经营的过程，也是越来越难的。现在越来越多的商家，随着商业地产的开发量越来越大，可选择余地也越来越大，也会提出一些比以往高很多的要求，所以对后期的经营也是越来越难。谈了这么多的难，说一下我们中润置业在苏州开发高228米的商业项目的出发点和信心。 我是今天才知道，苏州的城市化率是65%。如果在拿地之前就知道的话，我们可能会更有信心。实际上我们看好苏州，有几个方面原因：一是我们认为苏州的城市化的基础设施建设对于商业地产的影响是有利的，包括轨道交通、绿化等等，尤其是吴中区，我想这是一个原因；第二个原因我们认为吴中区乃至整个苏州的产业转型也是我们拿地的信心所在，因为传统对苏州的认知是旅游城市，尤其吴中区是以旅游产业为核心的。现在不一样，因为新区和园区的成功，吴中区政府对产业的定位也有了一个新的认识。现在是发展初期，我们的项目开发周期是3-5年，所以我们觉得这也是一个机会，今后导入的人口的质量、素质、今后的购买力都是巨大的，这对这个项目的开发是有利的。第三，在拿地之前，我们对苏州的传统商业做了很详细的调研，得出的结论是，苏州商业最繁华地段集中在古城区，而且这些商业很多是原来比较陈旧的商业打造的，空间、停车配套等等，这方面是不足的，略有瑕疵。我们看了很多的商业，包括美罗、泰华比较高端的商场，会发现很多的顾客过来，停留的时间不长，因为没有停留的空间让人家来驻足。苏州的消费力是比较强的，尤其吴中区的消费能力是比较强的，但是缺少了很好的商业场所，这也是我们的机会之一。也是基于多方面的原因，我们选择了这个项目来进行开发，而且对我们最具吸引力的是综合体项目，228米高规划的地标建筑，对公司品牌打造是有利的。今后我们也希望和媒体、专家多多的交流，给公司不断的提升产品质量的机会，谢谢！ 主持人：谢谢戴总，讲了几个来苏州的理由，非常的充分，接下来请蜜蜂城夏经理讲一讲。 
蜜蜂城 经理 夏伟 夏经理：我们公司是首次运营商业。就项目本身而言是伪商业项目。苏州吴中区整个的商业一条街，政府划分了现在已经拍卖的在建的7个项目。项目的规模要有一个综合的叠加过程，而现在又恰恰碰到了金融危机，事实上整个项目当中只有我们一个在做。刚刚听了木渎政府高主任讲到，政府在规划的时候，要对开发商有一个甄别。很多时候国有资产转让的时候，比如说矿山、大型的工业项目要转让，政府总会在挂牌的时候限定，行业的前三甲、自有资金、产量，这些就细分化了，基本上可能得到的就是那一两家，就符合了要求。而现在很多时候我们开发商在拿地的时候不是自上而下的，而是自下而上的过程，我在想怎么卖掉，拿地的时候方案是不能成型的，所以有两个项目最好做，一个是社区商业，还有一种就是规模化的商业，比如万达广场，大家有目共睹，这种商业有规模效应。我们在整个调研的过程当中，也发现很多的商业如果想后期有一些突破的话，就要融入一些当地的文化，比如1912的酒吧文化，和商业的有机结合，对整个商业的附加值有一个深度的挖掘。而现在很多的商业项目本身就是有缺陷的，不是说开发商没有办法去做，而是这个区域做商业是不是时间点早了一些，区域的人流量和居住量是不是没有达到商业的规模。谢谢！ 主持人：谢谢夏经理，我们刚刚说到了“环球奥食卡城”， 这个地铁2号线从门前经过的复合式主题商业航母项目。今天请到了陈总来参加我们的会议，有请！ 
上海奥银地产（环球奥食卡） 执行董事 陈彦光 陈总：大家好，今天收获良多。“环球奥食卡城”是上海奥银地产来苏州开发的项目，作为上海到苏州来的公司，为什么会选择苏州，当然有很多的理由。我们立足苏州，放眼长三角，我们不仅要做苏州当地local的消费，也要吸引长三角的人来“环球奥食卡城”消费。如到美国的加州迪斯尼乐园，我们知道他们没有接近地铁的出口，但是每年都有很多人来玩，因为他们创造的一个主题，足够吸引人流。我们“环球奥食卡城”也是秉承这样的理想，如果把长三角的人流吸引到苏州来是我们想要的。另外，高速铁路会改变城市的经济，轻轨也可能会改变一个城市内的各个区域的消长，高铁会产生的影响和城市的区域影响是一样的。我总结为：住宅会发散，商业会集中。我要消费的话会到更有主题、人潮更多的地方去。因为有了轨道交通，所以我可以很方便的去，但是因为很方便，我不一定要住到轨道交通的旁边去。所以我认为高铁、轨交、改变了人流的方向、人类的思维、经济的消长，这很重要，如果把前面的创意和主题，加上轨交的想法，我们会发现，创主题是最重要的。如果你运气很好，又有交通来支持你的项目会如虎添翼，有更好的结果。 “环球奥食卡城”是在规划的二号线春申湖中路出口的项目，我们以苏州来讲，希望这个项目的创意和主题，可以让苏州百姓产生兴趣。如果放眼于长三角，我们希望能够把长三角的人流聚集到苏州来。将来毕竟会形成两个小时的生活圈概念，把地理的概念都打破了。结论就是创意、主题有没有办法吸引更多的人去关注，并付出更多的消费，这是更重要的，谢谢各位！ 主持人：谢谢陈总，我们对“环球奥食卡城”有很好的期待，大家拭目以待它的成功！接下来是吴中区的名宇商务广场金主任来谈一谈。 
名宇商务广场 主任 金斌 金斌：我们是国资性质，我们投资一个项目往往是公司有一定的资金额度之后，需要很长的报批过程，申请一个资金额度，发现一块地比较合适，再有上中下的几套方案。名宇商务广场是我们的一个项目，就有保值增值的任务，大家都知道房地产的情况，现在很难把握一个很好的时机来操作，所以每年要完成一个规定的考核任务，但是房产开发也是瞬息万变的，所以要向各位多多学习！谢谢！ 主持人：木渎新天地位于轻轨一号线的起点，汇集了4大商圈的优势，区位优势非常的显著，请木渎新天地的郑经理给我们介绍一下！ 
木渎新天地 销售副经理 郑人桥 郑人桥：我们的项目也是在规划当中，我们规划上沿街商铺都是在350平米以上。轨道交通现在有一个通道，但是我们这个项目在地域上有一些结构上的问题，面临区域人流以及分布的问题。之前没有很好的把握，现在我们调整了一下思路，大部分持有，在大部分持有的基础上，探索一些新的做法。谢谢！ 主持人：接下来我们让中原地产的华经理来讲一下观点。他们代理的南苏州生活广场项目是南苏州首个一站式Shopping mall，项目集百货、酒店、餐饮、超市、休闲、娱乐等于一体。 
中原地产 南苏州生活广场项目经理 华崇文
华崇文：各位好，今天也是抱着学习的态度来的，我们公司代理了南苏州生活广场项目。刚刚听了大家对商业地产的论述，我们项目是16万方的体量，位于吴中区越溪城市副中心。从人气的问题来讲，目前来说越溪城市副中心周边，整体的住宅在慢慢的出来，从招商小石城，包括吴中集团的石湖华城项目。从客户投资信心来说，像万达这样的产品，很多的客户是非理性的。因为他有其他城市的项目可以借鉴，包括像万达武汉的项目，看了过后觉得有了先例，都非常成功，我就认准了这个牌子。南苏州生活广场项目，客户对投资信心这一块都存在博弈的问题。目前来看，包括吴中区政府，都对主力店这一块加强了引进。目前有两大主力店：SM购物中心，菲律宾最大的上市公司，全亚洲第三大购物中心的引进，这是由吴中区政府招商引进的；再加上豪生酒店的引进。现在客户的信心慢慢的在逐渐加强，因此我们近期整体的销售情况也是非常良好的。除了这两块，随着开业时间节点的临近，很多客户会越来越关注这个项目，对这个项目产生更多的投资信心。从目前来讲，我们周边除了这两大主力店，还有国际教育园，有7万师生的消费群体。所以客户对区域价值和项目本身都是很有信心的，谢谢！ 主持人：好，谢谢各位。今天大家的聊天也是非常精彩。搜房网在4月24日将在上海举办2009第四届中国商业地产&写字楼年会，也欢迎大家来参加、和全国的优秀项目进行交流。今天的大话地产到此结束，谢谢各位！
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