一线城市住宅投资价值几何 投资者渐欲"抄底"？

上海住宅：价格高企，尚可投资？

租金回报率逼近临界点4%，购房投资比例达到数年来最低水平上海的住宅租金回报率大约维持在4%左右。投资客开始慢慢绝迹上海楼市。中原地产最新发布的报告数据显示，目前成交客户中，购房用于投资比例仅占6%左右，达到数年来最低水平“依靠住宅出租来供养房子的投资策略已经越来越走不通了，上海住宅租金回报率正在逼近临界点。现在，更多的新投资者像我一样把投资重点转移到商铺身上。”上海易居臣信房地产经纪有限公司金牌物业顾问小修个人刚刚花费了30万元买了一间商铺。

小修认为，目前上海市区住宅租金回报率已经盛况不再，难以达到以往的5%以上，而商铺平均租金回报率一直稳定保持6%~7%，部分商铺甚至可获得10%以上，令许多人纷纷转向商铺市场淘金。

上海汉宇房地产顾问有限公司（下称“汉宇地产”）市场推广部总监孙文勤昨天同样表示，现在上海的住宅租金回报率大约维持在4%左右，收租的投资回报率很低，出租养房不合算。另外一个变量是，消费价格指数持续上涨的经济背景，在客观上使得住宅租金回报率一路下探。

受此因素的影响，投资客开始慢慢绝迹楼市。中原地产最新发布的报告数据显示，目前成交客户中，购房用于投资比例仅占6%左右，达到数年来最低水平。

逼近临界点4%

据上海中原物业代理有限公司（下称“中原地产”）的市场统计，目前上海市中心和轨交沿线的易租房源，长线投资回报率一般在4%左右。

一般而言，在正常的楼市投资中，房屋“租售比”约为1∶200~1∶300，换算成每年的租金回报率一般低于4%，即意味着房产投资价值偏低。

对比相关的历史记录，在2007年一季度之前，上海内环线内的住宅租金回报率一般都能达到4%以上，有的甚至能够超过7%。从这点看来，2007年一季度之前的上海住宅租金回报率还是比较诱人。虽然，上海内环线以内的住宅普遍较好出租，空置率普遍较低，但是，过去一年，上海房价的突飞猛进，上海中心城区的住宅售价每平方米一般站在30000元以上，租售比一般在1：350左右，年租金回报率在3.4%左右，已下探至租金回报率临界点4%以下。

中原地产徐汇区一位置业顾问介绍，目前中原地产在徐汇区分布的几家门店中，投资客与自住客的比例为1：9，大部分短线投资客早在去年5月至10月期间将手中物业脱手，剩余的投资客目前基本选择出租作为过渡策略，而近期少有投资客进场的案例。

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