[摘要] 随着楼市回暖，中国证券报记者注意到越来越多的制造业资金正在进入深圳楼市，由于工厂效益下滑，许多民营老板陆续关闭工作或缩减规模，转而将资金投向了房地产市场。
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“这两个月我在南山区的泛海拉菲花园和依云伴山买了三套房子。”在深圳拥有一家电子设备公司的周先生近期突然转投楼市，一口气将六七百万资金投向了深圳南山区的部分中高端住宅。随着楼市回暖，中国证券报记者注意到越来越多的制造业资金正在进入深圳楼市，由于工厂效益下滑，许多民营老板陆续关闭工作或缩减规模，转而将资金投向了房地产市场。
制造业资金入楼市
周先生来深圳打拼已经多年，在深圳关外开办了一家规模不大的电子设备制造企业。随着去年金融危机来袭，周先生的企业遇到出口难题，内销也一直未见起色。
“我把公司的规模缩减了一半，看起来一时半会儿也没法扩大生产，资金总不能躺在账户上睡大觉吧。”周先生告诉中国证券报记者，他所购买的房产都位于南山区前海区域，属于深圳未来规划重点发展的区域，单价普遍在13000元/平方米左右，户型都在140平方米以上。
对于大手笔投资楼市，周先生有着自己的打算。“一方面是担心通货膨胀，手上的资金缩水，买房能够保值；另一方面对自己的公司也有些担心，不知道什么时候市场能够好起来，不如趁现在买些房产，以后房价涨了，还是很可观的。”对于当前的房价，周先生认为比较安全，关内区域单价不超过15000元/平方米的优质物业应该具有空间。
和周先生类似，从事外贸物流业务多年的王女士上半年也转战楼市。由于业务持续萎缩，王女士的外贸公司基本处于关闭状态，她也将存留的大部分资金投入楼市。
“以后是否还做外贸都不确定，估计很长一段时间都不会好转，等等看，也许会彻底转行。”王女士表示，关闭了外贸公司之后无事可做，只有将资金投入房地产。
据王女士介绍，她近期购买的两套房产都在深圳新崛起的豪宅区——南山区后海区域，单价都在25000元/平方米以上，且户型较大。“虽然这些区域价格已经比较高了，不过未来这里会成为深圳的豪宅区，应该具有保值和的功能。”王女士表示，经过前期大幅度调整，深圳的豪宅价格很可能已经见底了，对投资豪宅有信心。
“生意不好做，房价又在上涨，炒楼比开工厂赚钱多了。”一位潮州籍民企老板告诉中国证券报记者，他同乡中不少人将工厂关闭或者暂停下来，闲散下来的资金一直在寻找保值增值的途径。近期很多人选择了炒楼炒股，炒楼的目标主要集中在较快、总价较高的中高端住宅。
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民企老板化身投资客
据了解，今年深圳重新活跃起来的房产投资客中既有一般的民企老板，也有高管个人，有些资金规模大的民企老板还合伙成立投资公司，这种投资公司目标广泛，目标包括新房、二手房，还活跃于商铺、写字楼、拍卖房市场。
中国证券报记者从深圳美联地产了解到，3月份开始，已有约10％的投资客入市，目前这一比例还在上升中，后海区域的成交价格已高达1.8-2.2万元/平方米。据了解，深圳市南山区后海片区配套成熟，中高端住宅云集，目前该区域的大户型房产购买者主要是民企老板和企业高管，二手房价近期已经上涨20%，涨势最猛的蔚蓝海岸等楼盘高达30%。
深圳关内的大户型豪宅同样涨势凶猛，福田香蜜湖一号高层曾至650万元，如今需900多万元，且盘源很少。波托菲诺天鹅堡高层，春节前曾成交过2万元/平方米，如今2.8万元/平方米已属笋盘。众厦地产总经理助理林晓华表示，由于宽松信贷、通胀预期、打击炒房措施尽数解除，正使得越来越多的投资者入市博弈，这正使深圳房价的泡沫再次发酵。
京、沪等地同样出现投资客活跃的身影。李嘉诚在上海推出的御翠园双拼别墅已全部售罄，温州、山西投资者阔绰出手买入南汇别墅，陆家嘴和静安有人出手抄底……21世纪不动产研究人士透露，本月以来上海陆家嘴板块出手的购房者中，投资客已占三成左右。
上海中原地产等二手房中介公司也纷纷反映，沉寂多时的温州炒房客，如今又出现在上海楼市。杭州很多的楼盘，目前也已经有温州炒房客的身影。北京、天津等地，近期也出现了温州炒房客，甚至在海外的地产市场，也不乏温州炒房客。
据业内人士介绍，自去年年底金融危机以来，许多温州人将他们的濒临困境的外贸公司、制造公司关闭了，抽取资金进入房地产市场。情况与前几年不同的是，现在的温州炒房客对投资回报的要求并不高，年在8%～12%，也就达到他们的要求了。
统计显示，4月上海3万元/平方米以上的豪宅成交量达到672套，环比上涨了44%。二手房方面，4月中原地产豪宅成交套数为52套，而1至3月分别成交9套、13套、30套。豪宅成交量的加速上升，导致了楼市均价的止跌回升。
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“空中楼阁”堪忧
对于这种现象，著名经济学家郎咸平近日在深圳演讲时放言，根据国内的资金变动情况，深圳、广州将会是继上海、杭州房价暴涨之后的下一站。他还判断，目前中国经济处在泡沫状态，整个投资环境还没有根本性改善。
全球金融危机发生以来，我国推出4万亿投资计划，季度4.58万亿元银行新增信贷资金流入市场，成为拉动经济回暖最直接的力量，经济回暖迹象在3个月内体现出来。
郎咸平认为，在实体投资环境恶化的情况下，企业拿到资金后，无法进行实体投资，部分资金尤其是从银行流出的资金就进入虚拟经济，造成股市、楼市出现回暖的假象。当前的楼市回暖并不是中国的经济得到了根本改善和居民的收入水平提高所推动的。
郎咸平还表示，深圳2007年房价飙升，就是源于制造业的困境，企业家把制造业资金打入楼市。财经评论人士叶檀也认为，民间资金从制造业出逃进入楼市，因为制造业的较低，难以吸引投资。
制造业难有起色，民企老板纷纷抽资炒楼，房地产市场营造出巨大的“空中楼阁”，这个空中楼阁正在面临楼市以及经济能否持续复苏的考验。尽管我国经济一季度增长了6.1%，但一些关键指标依旧很不乐观，4月份进出口依旧持续疲弱，CPI和PPI连续三个月双双在负数阶段运行，就业形势依旧严峻，宏观经济尚未复苏之下，房地产市场难言乐观。
从房地产市场供求关系来看，国内供大于求的基本状况未变，空置面积估计还有1.6亿平米的天量，去库存化仍是当务之急。以空置面积占首位的北京为例，截至3月末，北京市商品房屋现房空置面积1437.2万平方米，同比增长34.5%，消化周期需要13个月。
而今年以来的房价上涨则有多方面原因，一是去年10月以来的政策扶持，释放了一部分的需求；二是开发商主动降价，迎合了部分需求的心理价位；三是因为信贷宽松，一部分资金进入了楼市。
业内人士认为，倘若下半年房地产不再出台利好政策，且信贷投放出现收紧，未来房地产市场恐仍将处于困境。而刚刚出炉的统计数据显示，北京5月份住宅期房网上签约6360套，住宅现房网上签约1704套，日均分别为398套、107套，较4月份平均水平分别下滑20.3%、12.3%。看来，楼市持续反弹演绎出的“空中楼阁”将面临考验。 中国证券报
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今年楼市的一轮“妖”涨,令业内在迎接传统旺季之时反而有些惴惴不安。无论是继续高位盘整还是出现明显转向,楼市风险就在这跌与不跌的博弈中进一步积聚。
由于7、8月份不少城市的商品房交易量就出现连续下调,业内对“金九银十”的预期也有所分化。而从刚刚过去的9月周的数据看,情况的确不算理想。
开局不利
来自中指研究院的统计显示,上周29个被监测的主要城市中,楼市成交面积环比上升的城市有13个,不到城市总数量的一半,而且成交面积环比上升的城市以中小城市为主;成交面积环比下跌的城市有16个,环比跌幅超过10%的占到11个,比前一周又有所增加。从成交面积来看,上周环比跌幅的城市为天津,达到24.81%;从成交均价上看,度过了8月“豪宅潮”的上海恢复了点理智,上周环比下跌17.54%。
除了一手房市场,二手房市场也开始有点支撑不住。同在上周,北京银监局向北京各大银行发出一则通知,要求严审二手房贷款,主要是在二手房贷审批过程中查看所转让房屋的评估价和过户价,两个价格必须统一。“这是一个很聪明的‘双向调节’,既是为了打击恶意避税的‘阴阳合同’,又可以进一步收紧二手房贷,由此对二手房交易造成的影响可能比此前的二套房贷收紧更加严重。”中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华坦言。
而在信贷“水龙头”拧紧、买卖双方博弈的背景下,二手房成交量已在下探。北京链家地产的市场分析师表示,8月北京二手住宅成交约2.3万套,比7月下降约1.7%。21世纪不动产上海锐丰公司的分析师也表示,8月上海二手房成交套数约2.37万套,比7月下降18%。“虽说经历了二季度以来的火爆后,量价走低也在意料之中,属于市场的正常调节,但考虑到信贷收紧、价格博弈等对市场的影响需要时间消化,今年的快速上涨行情或就此结束。”
兜售避险
楼市气象万千,开发商也有所顾虑。上周日,中信泰富、复地集团、南京朗诗等在上海颇具知名度的开发商,将旗下部分在售或即将开盘的楼盘在淮海路进行巡展。有意思的是,他们喊出的口号并不是迎“金九银十”,而是迎“世博”。
“虽说上周末上海只有7个楼盘推出新房源,显得旺季不旺,但据我了解,开发商并不是想捂盘,大部分都是追求快速回笼资金的,后续供应量应能有所放大。就像之前说世博会期间上海要求一些在建楼盘停工,可能会影响楼市供应节奏,导致供应更紧、房价更高。但是房企也要为他明年的业绩着想,我接触到的一些企业就早已考虑起明年的营销计划,很多选择避开受管制的世博时段,但会在世博会举行前展开一轮攻势。”有市场人士指出。
上周李嘉诚旗下“长和系”在上海浦东世纪公园旁、原仅供租赁的四季雅苑别墅将入市“零售”的消息也引起市场关注。有分析师指出,今年上海豪宅销售的火爆让众“公”眼馋,转租为售的抛售案例不断增加,趁高套现是主要目的,而其背后也有物业持有者回避市场风险的意图。
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最后的接力游戏?
正是由于楼市表现有点“先扬后抑”,业内开始出现这个秋天有可能成为楼市运行“拐点”的想法。
“当前我国楼市面临的问题是流动性过剩引发的投机投资需求对真实自住和改善需求的挤压过大。从今年年初启动以来,楼市走势大致可以分为三个阶段:阶段是以自住刚性需求为主推动的楼市恢复行情,第二阶段是改善型需求和投资性需求并行阶段,而当前却进入投机投资需求盛行的第三阶段,这个阶段的主要特点就是使楼市发展变得敏感,价格上涨和下跌都是可选项。”有研究人士指出,“在市场的接力游戏中,谁都不愿接最后一棒,管理部门积极采取措施稳定楼市已成当务之急。”
不过,记者接触到的市场人士普遍判断,今年的“金九银十”不至于来个交易“急刹车”,至少能优于去年那个“最淡的旺季”。倒是进入年底后,一些地方去年出台的“救市”措施时限到期,明年的政策取向也会逐渐清晰,这方面的变化可能会对楼市发展局面的触动更大。(上海证券报 记者李和裕)
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