[摘要] 正所谓“城里的人想出去，城外的人想进来”，纵观近几年苏州市场上“土拍”的盛况，外来地产大鄂在苏扩张速度逐渐加快；而本土开发商欲把发展半径拓展到其它区域的决心依然不减。以刚刚结束的42宗土拍为例，我们不难发现：当下的苏州楼市格局正发生着越来越微妙的改变，楼市“围城”现象再度上演！
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编者按：
正所谓“城里的人想出去，城外的人想进来”，纵观近几年苏州市场上“土拍”的盛况，外来地产大鄂在苏扩张速度逐渐加快；而本土开发商欲把发展半径拓展到其它区域的决心依然不减。以刚刚结束的42宗土拍为例，我们不难发现：当下的苏州楼市格局正发生着越来越微妙的改变，楼市“围城”现象再度上演！
在楼市成交量与价格划出一道诡异的上升曲线时，倘若我们把焦点集中于年度规模的土地盛况，我们似乎可以这样表述：拿地是一个实力与智慧的较量，本地开发商如何在外来地产大鳄的压力下突出重围、坚守战场；外来开发商如何在本土化转换过程中，成功摇身直变；这已经成为大家众相思索的话题。今天，我们就以11月5日土拍现场争夺最为激烈的五宗地块作为参考样本，一睹本地开发商与外来地产大鄂在这场土地争夺赛场上的“胆识+勇谋”大战！
参考样本一：2009-B-40宗地块
样本概况：
众所关注的2009-B-40号地块，位于沧浪区新市路北、西大街东（原苏州高级技校），本次拍卖中大规模的城镇住宅和商服综合用地，土地面积22279.2平米，起拍价20051万，多家品牌实力开发商参与竞拍。多轮竞争后，宁沪置业势在必得打败吴中地产，最终以4.55亿元拍得该地，楼面价达到20423元每平米，涨幅达到126.92%，成为当天土拍中楼面价的一幅地块。
竞争开发商：诚河置业、恒润置地、华成地产、吴中地产、新城置业、宁沪置业
镜头回放：
B-40宗地块拍卖
虽然在本次土拍现场，诚河置业没有拍得一块地，但是在多宗地块的举牌当中，我们都会发现诚河置业拿地的迫切心理。在面对古城区这块绝好地块时，诚河置业首先举牌，一表其拿地之决心。笔者在现场与其交流时，诚河置业负责人还是说出了心里话----拿地决心很大，但是无奈地价太高，超出了心理预期，只好作罢。不得不佩服：这个以机电行业作为前身，后期转入房地产行业的诚河置业，凭借诚河新旅诚项目的热销，已经在苏州市场赢得依赖。
无独有偶，与诚河置业相似的是，恒润投资在本场土地拍卖会上也是频频举牌，但是却没有拿到心仪的地块。在接下来一段时间内，恒润投资继续发力，欲与新城置业试比高。
在接下来的一段时间内，就成了华成地产与新城置业之间的较量。华成地产在此轮土拍现场，已经少了上次拿地时的迫切与嚣张。也许是考虑到企业在上海刚刚拿地，抑或是亿象城项目刚刚动工，手中还有项目可开发的原因，虽然在后面的多宗土地上，华成地产均有出现，但是终仍旧是空手而归。谈及这个来自浙江的华成开发商，在进军苏州市场的8年时间内，不得不佩服其销售策略，在对金色尚城、广济上上城等多个项目营销时，均能走在同类产品的前例！
吴中地产此时才进入这宗土地的拍卖。它的进入，使得这块地的竞拍变得日益激烈。此时，现场就成了吴中、新城、华成之间的拼夺与较量！
在进入到3.8亿时，宁沪置业终于“现身”，而现在似乎就成了宁沪置业与新城置业的新一轮较量。这两家房企虽全属于外来开发商，但是新城置业在苏州市场正在开发的新城金郡项目，已经为该企业打下良好的口碑；然而，宁沪置业的开发半径还未跨入苏州。好戏仍在上演！此时，华成、诚河已经退出了此轮争夺！
在最后紧要关头，吴中地产再次举牌，本以为吴中与宁沪之间的争夺还将继续，然而，在宁沪置业将此块地的楼面价推高到20423元每平米时，吴中地产似乎已经无力与宁沪置业再继续争夺下去，最终，古城区推出的一块住宅用地收入宁沪置业的囊中！
此轮PK结果：外来开发商胜！
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聚焦11.5土地争夺大战 细数饕餮盛宴之最 特别推荐：后土拍时代 苏六板块迎下一站幸福？ 参考样本二：2009-B-67宗地块 样本概况：B-67宗地块，园区唯亭镇所推出的四块土地中，涨幅的地块，被中新置地拿到，楼面价达到13069元每平米，涨幅达到68.63%。 竞争开发商：诚河置业、恒丰投资、栖霞地产、中新置地 镜头回放： B-67宗地块拍卖 在失手前几轮心仪的地块后，诚河置业依旧先发力。气势依旧不减，值得肯定！ 在接下来的几轮pk中，这个“战场”是属于恒丰投资与诚河置业的，真正的“高手”还未现身。谈及恒丰投资，在该轮土拍现场也是频频举牌，但终因地价太高之缘故，最后只能与恒润、诚河等一批积极开发商一样，成为此轮土拍现场的忠实“见证者”与“参与者”！ 栖霞的中途进场，让场上的竞争对手开始“换牌”，在后续的竞争中，已经成了栖霞与诚河的实力PK.对于栖霞而言，拿地决心可想而知，虽然仍在园区继续拓展其实力的决心不减，但是通过后面的土拍结果，我们已经非常清楚地知道：要么不拿，要拿就拿“黄金”地段的信心，在栖霞人心中已经“根深地固”！在东环与唯亭两者之间，栖霞最终还是选择了前者。 似乎真正的“大买主”总是在最后现身，在进入到最后一轮pk时，中新置地才开始举牌。谈及中新置地，这个实力相当的国企，在园区已经成功开发荣域、澳韵花园多块项目。继续根深园区发展的心态可想而知。 在诚河与中新之间拉开的这场“大战”中，现场气氛非常紧张。诚河的一惯低调与中新难得的高调，形成鲜明的对比。诚河虽然频频举牌，但是总采取低调一举；与真正的买主中新置地不同的是，中新每举一次牌，“898”号总会在全场转一圈，似乎在向众人宣告：这块地迟早是中新置地手中的货，不急，咱慢慢来！ 的确，在此轮PK中，本地实力企业终于敌过外来开发商，志气满满地拿下园区唯亭项目！ PK结果：本地开发商胜 相关新闻： 参考样本三：2009-B-71宗地块 样本概况：苏地2009-B-71堪称绝好综合地块，为城镇住宅和商服用地，该地块位于工业园区东环路东、东兴路北，占地面积51053.13平方米，体量虽不是很大，但是其1.6－2.0的容积率将使其建筑面积达到将近10万方。2009-B-71地块成交总价5.55亿，楼面单价为5436元/平米，涨幅达到99.5%。 该地块周边道路纵横交错，交通十分发达，地块位于东环高架和南环高架交接处，北临独墅湖大道，东北方向300多米处即为苏嘉杭高速公路出入口，距离苏州汽车南站不到10，规划中的轨道3号线吴东路站就设在地块南侧200米处。且该地段城建较早，各种生活配套设施很完善，其自身也有商服项目，北侧为华东装饰城，因此该地块的开放将给其自身极其周边带来无限的发展潜力。从其容积率上也可以看出，此地块以后将开发成为高层小高层为主的住宅社区，而其周边还未有像样的住宅小区出现，因此地块开发以后的市场前景将无限广阔。 竞争开发商：恒润投资、华成地产、华恒置业、栖霞地产 镜头回放：11月5日上午拍出的最后一宗地块由栖霞建设取得，几年来屡次抱憾而归的栖霞建设终于显示出志在必得的拿地决心。在苏州地园区市场取得成功的枫情水岸和IALA国际项目所剩房源均不多，青黄不接的栖霞建设此番拍地也显示出其扎根苏州的决心及对苏州楼市的信心。 B-71宗地块拍卖 在此次土拍当中，园区一共推出六块地，两块位于东环附近，四块位于唯亭。这块位于东环的地块注定是被诸多开发商争夺的对象。 起拍初，诸多开发商已经按奈不住争抢的“势头”。恒润投资、华成地产、恒丰投资、中富地产，在这宗地块的“争夺赛”中，已经拉开一场声势浩大的“序幕”！ 对该地块期待已久的栖霞，中途终于进场，它的进场，也标志着该地块已经进入实质性“争夺”当中。此时，栖霞、华恒、华成三家争夺赛正式进行白炽化竞争状态。不知道细心的你，有没有发现：这三家开发商在现场，正好形成一个正规“铁三角”阵营。在每一次的举牌过程中，这个“铁三角”都如同一把锋利的宝剑，在第三方看来，都显得格外刺眼与醒目。 栖霞的作风一惯如此，诚稳中透着睿智。在这“铁三角”关系已经确定下来时，他们暂时退居二线，坐山观另外两只老虎斗。当然，土拍的现场就是一场表演赛，华恒与华成的激烈竞争在漂亮一上演着。虽然已经是上午的最后一宗地块拍卖，但是，可以看得出现场每个看客的细胞中都透露出一种叫做“紧张与刺激”的符号。 最后的决战中，华成明显力不从心，此时，栖霞进场！在最后一轮博斗中，势在必得的栖霞终于敌过华恒置业，一朝终圆拿地梦！虽然栖霞相关负责人在土拍现场表示：我们申报了多宗地块的拍卖，我们就是来看看当下土地形势的，但是，无论是阴差阳差，还是实力与智慧的抉择，栖霞多日的梦想终于在这一刻得以实现。 PK结果：外来开发商胜 相关新闻： 参考样本四：2009-B-58宗地块 样本概况：11月5日下午16时，本次土拍会最激烈的一场土地争夺战拉开。该地块位于元和街道春申湖路北、御窑路西1、2、3号，共计占地面积126050㎡，其中，住宅用地两幅，1.8和2.5的高容积率，预计项目建筑类型将以小高层、高层为主。 竞争开发商：高速地产、华恒置业、冠城地产、建屋发展、佳满地产 镜头回放： B-58宗块块拍卖 参与此块土地竞拍的企业有12家，高速地产、建屋置业、冠城、佳满、融侨等众多房企相继加入土地争夺战。 在轮PK中，嘉盛、高速地产、冠城、华成、华恒相继续竞价。价格一路飙升对94000万！ 16：00时， “建屋置业”终于现身！在接下来最为精彩，也历时最长的一轮PK中，来自外地的佳满、高速地产与本地的建屋开始竞夺！ 每叫出一个价，现场掌声雷鸣。各路记者已经伸长了脖子，举起了手中的相机，准备迎接最后的赢家！高速地产、建屋置业、冠城、佳满房企继续争夺！现场的气氛非常安静，只能听到拍卖师的声音，而几大重量级房企的竞争却像一场无声的硝烟，继续着这场实力与勇气的“战斗”…… 随着拍卖师的一锺定音，经过一百多轮举牌，佳满企业终于拿下相城区这宗地块。 据悉，地块首开股份储备用地及恒基中国储备用地，项目前景看好，该地块中涵盖的商业项目也会将此住宅项目的功能和潜力提高一个档次，附近项目有融侨城和合景峰汇国际。融侨城是在今年8月5日土地拍卖上融侨集团以11.7亿元的总价竞得，并于今年10月27日迅速奠基开工，总占地面积15.87万平方米，规划建筑面积近35万平方米，项目将规划为以高层公寓为主，部分别墅产品为辅的大型国际化高档居住社区。合景峰汇项目目前起价已经达到9000元/平米，在上半年首次开盘均价仅为6000元/平米。 从区域发展来看，苏州“北拓”规划使得相城成为未来发展的中心，相城未来土地开发总量较大，合景、雅戈尔、恒基、首开股份等地产大鳄纷纷在此拿地。轻轨2号线、4号线规划使得相城区区域板块价值骤升，出行更加便利，缩短出行时间；而京沪高铁苏州站在相城区的设立，更大限度地提升了区域价值。相信此次区域内9宗地块（1宗商业用地、3宗住宅用地、4宗综合用地）的推出，在板块不断发展的基础上，定能更大程度地推动区域潜力。这也是重量级房企争相夺取该地块的重要原因。 PK结果： 外来开发商胜 相关新闻： 参考样本五：2009-B-65宗地块 样本概况：苏地2009-B-65地块更是本次土地拍卖所有区域中面积的一块城镇住宅用地，高达359292㎡，容积率为0.8，预计此地块未来建筑类别将以别墅产品为主，目前周边在售同质化项目有聆湖丽墅、阳澄•领岛别墅等，该区域内的市场竞争将更加激烈。 竞争开发商：吴中地产、阳澄湖投资公司、安徽高速地产 镜头回放： 下午16：45分，本次土拍会堪称地主的宗地块正式开槌。的拉锯战在吴中地产与阳澄湖投资公司之间的展开，据悉，吴中地产早有走出吴中区的打算，对此块地寄予很大的期望。最终，此地块经过80多个回合，被安徽高速地产拿下，总价为18亿9千万！楼面价为6575元每平米，涨幅为75.34%！ 在开始轮对决时，高速地产、阳澄湖投资、金鑫房地产三者之间的决斗！不过历时不久，吴中地产进入该轮PK，场上只剩下吴中地产与阳澄湖投资公司之间的角逐！！！ 14亿6千万的时候，高速地产突然中途进场！现在是这三家的竞争，好戏仍在上演！三家开发商一环扣一环，时时相连，举牌相扣，把价格一直飙到15亿8千万！ 突破17亿的时候，现场一片掌声，不少人已经站了起来，开始观看这场实力的较量！虽然现场频频出现“倒计时”的声音，但是每次话音刚落，开发商便再次举牌，现场的每个人的毛孔已经伸展开来，静观其“战”！ 安徽高速举牌 最后的时分，现场只有高速地产、阳澄湖投资之间的竞争！竞拍号787号阳澄湖投资出价18亿6千万。竞拍号616号高速地产出价18亿7千万。竞拍号787号阳澄湖投资出价18亿8千万，18亿8千万次。竞拍号616号高速地产出价18亿9千万，最后三次报价18亿9千万次，18亿9千万第二次，18亿9千万最后一次，倒计时5、4、3、2、1成交。2009-B-65号地块竞得者是安徽高速地产集团有限公司。 最终该地块被安徽高速地产拿下，总价为18亿9千万！楼面价为6575元每平米，涨幅为75.34%！ PK结果：外来开发商胜 相关新闻： 拍地怪状：以个人名义拿地不少！
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