[摘要] 下半年房价猛涨,不少购房者“恐慌性”抢购。记者见到楼盘开盘现场,许多购房者宁肯忍受通宵排队的痛苦、忍受几番摇号轮空的失落,也还是要追着飞涨的房价痴心不改买新房。对此,《扬子楼市》善意提醒这类购房者,应该根据自身的实际情况,转换置业观念,关注性价比高的二手房。
下半年房价猛涨,不少购房者“恐慌性”抢购。记者见到楼盘开盘现场,许多购房者宁肯忍受通宵排队的痛苦、忍受几番摇号轮空的失落,也还是要追着飞涨的房价痴心不改买新房。对此,《扬子楼市》善意提醒这类购房者,应该根据自身的实际情况,转换置业观念,关注性价比高的二手房。
市场调查发现,不少二手房的成交价格比同一板块的新房要低。周边配套成熟,不少房源已装修,即买即住,对于自住者来说,省钱省力还省心。有部分购房者因为二手房的首付多,交易税费高而放弃。其实牺牲一些面积或增加一些预算,大部分新房购买者都是完全可以承担的。
新房价高涨得太猛,二手房优势更明显
从年中开始,苏州的新房价格开始持续上涨,一些热门板块如园区现代大道沿线等楼盘涨幅半年内均在20%—40%之间。越来越高的房价成为不少置业者无法跨越的槛。而撇开房价,看一看近期流行于市的“日光盘”,购房者想在“数十人抢购一套房子”的局面中买到房子,除有钱还得有运气。就算运气不错,过五关斩六将买到了房子,购房者还得等上短则半年长则一年半的时间才能看到新房真容。两相比较,二手房组合优势更加突出。
新房的价格上涨虽然从一定程度上带动了二手房的上涨,但相比新房议价回旋余地不大的情形,二手房基本上是买卖双方个人与个人的对接,定价更为弹性,议价方式也相应要灵活一些。另外,买二手房不像买新房一样,十几个人为了一套房子蜂拥而至,浪费等候的时间最终还是空手而归,而且丧失了不少其它的购买机会。更重要的,许多二手房在地段、环境、户型、配套等方面比新房具有更高的性价比,不少二手房都是一些生活配套已经较为成熟的小区,给购房者的入住提供极大的生活便利。
年底赶搭二手房,“末班车”正当时
早在5、6月份时本刊就提醒过购房者,入驻园区湖东,购买“次新房”是一条捷径。而近期以园区几个成熟社区为首的小区如东湖大郡、高尔夫花园、城邦花园等交易频繁,这些先期在2005、2006年都已经交付入住的小区,不少房源是空关了两三年后再进入到二手房市场流通,挂牌价远超房东最初的购入价。如园区金德中介挂出的一套大湖城邦花园的两房,面积110㎡总价97万,装修带家具,折算后单价在8900元/㎡,比同样位于独墅湖板块的中房澜泊湾首批高层公寓11500元/㎡的均价显然要更具亲和力。
同时记者从园区一些房产中介得知,不少卖家在近段时间纷纷把自己的房屋调低了售价,主要原因还是和今年二手房交易税费减免优惠将到期有关,对于购房者而言也是一个淘取高性价比房子的好机会。
首付门槛高,置业二手房要会算账
购买二手房的门槛在其首付资金的比例上。不少银行在针对二手房交易的放贷时,往往不是针对房子的真实售价来进行放贷,而是针对中介公司所提供的房屋评估价来进行贷款额度的审核发放。
以东湖大郡一套面积136㎡总价150万的房子为例,房产中介公司为了节省相关税费,往往会取一个比售价要低的评估价,如130万,来向银行申请贷款,而这中间20万差价由于不能申请贷款,必须由购房者以现金支付。
因此,单首付就要从原来的150万×0.2=30万变成130万×0.2+(150万-130万)=46万,整整多出了16万。而减免的税费部分如何更划算则要视是按原购价和评估价的差额乘以20%的税率来计还是以评估价乘以5.55%来计。
二手房交易会上,好“淘房”
顺应市场需求,首届苏州二手房交易会将于12月4日-6日在苏州国际博览中心5A馆开幕,现场开设“二手房自主交易区”,不仅首创建立苏州全市规模的二手房自主交易基地,还针对苏州市区、园区、新区、吴中区、相城区五大区域内的二手房房源设立五大自主交易平台,并在此基础上划分买入、卖出、出租、求租四大板块,以满足不同的供求需要,限度地发挥市民房屋租赁买卖的自主性,让买卖双方面对面自由交流沟通,自由张贴房屋租赁、买卖信息。
苏城次新二手房比新房更旺销 冬季买二手房好处多
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近日在我市部分地产中介了解到，不少精明的年轻人开始把目光转向“次新二手房”。业内人士分析，“次新二手房”销售将逐渐趋旺。“次新二手房”指的是全新商品房买下之后还没有入住就转手卖掉的房子。现在虽然没有一个权威的统计数字，但是据各中介店员介绍，客户买房就是这种房子，而且从各店的供应量来看，次新二手房放盘量充足，还有逐步增长的趋势。
据介绍，“次新二手房”一般房龄都很短，与其他二手房相比，在户型设计、建筑质量、环境状况和物业管理等方面都有突出优势；与同价位的新建商品房相比，次新房的地段又较好；与同区域的新商品房相比，还具有价格上的明显竞争力，因此“次新二手房”交易十分活跃。
在居高不下的房价面前，刚工作3年的徐小姐放弃了买新房的思路，转而考虑选购一套两居室的“次新二手房”。某房产中介的苗小姐告诉记者，“次新二手房”投资居住两相宜。据了解，相较普通二手房，“次新二手房”价格会稍微贵一点，但因为是“新”的房子，“次新二手房”受到各年龄阶层的追捧，非常抢手。其中尤以新婚夫妇或准备结婚的年轻人为甚，这一人群对“次新二手房”有很大的需求,因受到资金的限制，所以对“次新二手房”求之不得。
由于“次新二手房”有其综合性价比高的优势，再加上二手房租售日趋红火，其房屋的保值行情较其他二手房还要看好。另外，从搜集到的资料分析，次新二手房价格、户型、面积、位置等方面呈多样化分布，可选择范围广，投资者有很大的选择空间。
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随着气温的下降，不少购房者将看房、买房等事宜推后进行。一般来说，冬季尤其是每年的11月到次年的2月，都是二手房市场销售的传统淡季。不过今年，受到政策的影响，11月份，二手房出现购销两旺的局面。江苏苏商房产公司副总经理钱永来告诉记者，今年买房是不应受季节变化影响的。其实，冬季购买二手房，优势反而更会突出些。
小区景观本色一览无余
在其他季节，小区的绿化容易掩盖小区景观上的一些问题。进入冬季后，小区景观的本色，你可以一览无余。同时，还能发现环境的优劣和物业管理上的漏洞。钱永来介绍，“如果冬季的小区景观能够让人满意的话，那么在其他季节肯定差不了。一般来说，一些较新小区在景观绿化方面是要超过一些建造时间较长的小区的。”
冬天气候冷，也是察看社区物业管理状况的时候，比如景观环境如何、社区的卫生状况如何、落叶是否能尽快清除、清雪是否及时等，购房者可以从这些细节中观察物业管理服务的水平。
房屋质量问题容易发现
选择二手房，除考察其地段和周边环境等因素外，最重要还是房屋自身的质量问题。“冬季比其他任何季节都更容易全面了解房屋的室内状况，比如顶层房屋是否渗漏，在冬季就很容易看出来。”钱永来举例说，由于冬季室内外温差较大，对于房龄相对较长的二手房，比如老城南一些建于上世纪七八十年代的老房子，如果墙体有脱落或者保温性能不好，外面冷屋内热，就很容易出现墙体长毛甚至结霜、结冰等现象，而此时购房者就能及时注意并发现。此外，冬季又是用气、用电的高峰，煤气压力和电压怎么样，购房者只要试一试，就能做到心中有数了。钱永来分析道，“门窗的密封情况如何，伸手一试便知分晓。许多房屋质量、细节问题，如水管保暖情况怎么样、冬天是不是会被冻住等，在这个季节都很容易发现并及时解决掉。”
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采光通风好坏一目了然
进入冬季后，太阳的日照时间较短且角度较偏，这时房屋的采光问题就显得很突出了，购房者选择在冬季看房就能一目了然。“有些小区的楼间距虽然符合标准，但是由于朝向度数不合理，受到周边建筑物的遮挡，楼层实际采光时间就会大打折扣，如上午10：00-11：00时，3层以下房屋光线仍很弱，购房者很容易会发现这个问题。”
钱永来进一步介绍说：“南京目前一些新建小区里的二手房都朝向较正，楼间距较大，因此房屋的采光都很不错。而房龄较长、年代较久的小区，相对而言采光就不是那么突出了。比如，建于上世纪80年代的一些小区。此外，一些房龄并不长的小区也可能会因为楼间距较小，而导致采光方面的问题。”
另外，购房者关注的房子通风和保温性能，在冬天也体现得特别明显。因为冬天多数情况下都是关窗的，如果看房时通风效果能达到预期，那么其他季节就不用操心了。但是，假如房子恰好在风口上，也不利于室内保温；如果门窗紧闭，而屋里还有“小北风”呼啸，那购房者就要提高警惕了。
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