[摘要] 国务院14日召开国务院常务会议。会议确定了实行更为严格的差别化住房信贷政策。19日，住建部通知要求严查捂盘惜售、哄抬房价等行为，同时规定严格实行购房实名制，认购后禁擅自更改等。中央调控政策频出，对苏州楼市影响如何？又是否能有效遏制房价呢？就此，搜房网连线了苏城众多专家，解读新政出台后的苏州楼市。
专题报道：调控频出重拳 苏州楼市弥漫观望
编者按：
国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议。会议确定了实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%。紧接着，中央又要求对房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，19日，住建部通知要求严查捂盘惜售、哄抬房价等行为，同时规定严格实行购房实名制，认购后禁擅自更改等......中央调控政策频出，对苏州楼市影响如何？又是否能有效遏制房价呢？就此，搜房网连线了苏城众多专家，解读新政出台后的的苏州楼市。
姜廷刚：新政遏制炒房 对开发商遏制较明显
（众略行执行董事 姜廷刚）
搜房网：针对目前政府出台的首套房90平米以上首付30%，二套房贷首付提至50%，以及暂停高房价地区异地买房房贷的一系列信贷政策，您怎么看？对于楼市会产生怎样的影响？
姜董：国家楼市的“新政”主要的目的是为了控制投资性需求，是为了遏制炒房，这些政策的作用是短期遏制房价上涨过快的这一现象。这一点的作用，应该是比较明显的。
搜房网：最近的调控新政频出，住建部又出重拳，开发商不拿预售许可不能收取定金，您觉得这一政策出台处于什么目的？对开发商的影响大吗？对抑制房价是否有用？
姜董：对开发商是有比较明显的影响的。需求得到抑制，开发商会根据需求而调整自己的产品开发。对于改善性需求，对开发商的产品定位、公司的整体发展战略都会有相应的影响。开发商的贷款、土地的开发都会受一定的影响。楼市“新政”的出台，主要就是为了限制囤地、捂地的现象。开发商可能会做一些调整，有些开发商进入商业地产，如近几年的万科。
搜房网：你觉得苏州楼市对新政的反应敏感吗？房价是否会有所松动？苏州楼 市的疯狂会否因此降温？
姜董：需求的抑制，对苏州的房价影响应该是蛮大的，但是如何变化，还是要看市场的实际情况而定，应该继续观望。
搜房网：你觉得还有可能出台更严厉的政策吗？
姜董：房产税、契税、贷款的政策可能都会有一些的调整。房产税并不是新税种，但是之前的房产税都是免征的。契税国家规定的法定税率是4%，苏州的税率是3%。因此，如果楼市依旧，不能抑制楼价涨幅过快的话，房产税将会有恢复的可能。
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专题报道：调控频出重拳 苏州楼市弥漫观望
邓海龙：政策剑指投资性购房 短期内房价不会下跌
（苏州亨通房地产开发有限公司副总经理 邓海龙）
搜房网：针对目前政府出台的首套房90平米以上首付30%，二套房贷首付提至 50%，以及暂停高房价地区异地买房房贷的一系列信贷政策，您怎么看？ 对于楼市会产生怎样的影响？
邓海龙：本次政策的密集出台，是政府对目前整体房价上涨过快的激烈反映。确实，09年下半年以来，房价上涨和楼市的火爆程度是出乎市场预料的，大量投资性、投机性购房推动了房价的快速上涨，这与政府平稳健康发展的思路相背离，甚至在某种程度上形成了对立。
本次政策的出台，首先是对一、二线城市的高房价将产生明显的遏制作用，异地房贷政策的出台对跨区域炒房的群体首先起到制约，二套以上住房贷款政策一方面将影响改善型需求，另一方面，对投资性购房也将因投资门槛提高而产生制约因素。所以，综合来说，本次政策的出台有明显的剑指投资性购房的目的，但改善型住房需求亦将遭受池鱼之殃。
就对楼市的影响而言，我认为目前主要是心理预期的影响，价格上升趋势遏制、横盘整理是必然的，但短时间内房价下跌、成交萎缩的状况不会出现。由于市场惯性的存在，一手房市场的价格暂时不会松动，但二手房市场可能会出现抛售的现象，随后才会逐步影响到新房市场、进而是土地市场。
但远期来看，本次政策的出台将对房地产市场产生巨大的影响。首先体现在调控力度和方式方面，政府下定决心要调整某个行业的方式方法是多样的，不存在调控手段匮乏的说法，这一暗示将对政策投机者产生强烈的暗示作用；其次，对房地产兼有的不动产投资功能定位将产生影响，投资性购房的观念将逐步改变；再次，楼市受政府调控风险大的预期将减少房地产行业的投资热度，主营非房地产行业的企业可能会逐步调整投资布局，进而影响整个房地产业的多元化发展，行业的垄断型趋势将逐步形成。
搜房网：最近的调控新政频出，住建部又出重拳，开发商不拿预售许可不能收 取定金，您觉得这一政策出台处于什么目的？对开发商的影响大吗？对 抑制房价是否有用？
邓海龙：对于开发商未取得预售许可证不得收取定金的政策，实际上是早就有的，本次只是从更高层面重申这一政策，取得预售许可证后须全面开放销售房源的政策主要是针对捂盘惜售状况。这两项措施的出台，对行业的整体影响有限，开发商还是可以通过各种途径进行规避，对抑制房价的作用更多的是心理层面的暗示功能，实质性影响不会太大。
搜房网：你觉得苏州楼市对新政的反应敏感吗？房价是否会有所松动？苏州楼 市的疯狂会否因此降温？
邓海龙：新政的出台，对苏州这样的城市而言，影响还是不小的。苏州房地产市场可以说正处于快速上升阶段，原来以自住型为主的需求正在朝投资型市场倾斜，所以，本次针对投资性购房所实施的新政，苏州市场的暂时性反应还是比较敏感的。但从房价的角度来说，苏州目前的价格相对周边城市而言，仍属于比较低的，且目前开发企业的资金比较充足、市场供应比较少，所以，短时间内不会出现房价松动的态势。但由于政策对市场的打压，苏州房地产市场的火爆将得到明显的降温。
搜房网：你觉得还有可能出台更严厉的政策吗？
邓海龙：本次金融政策的出台，包括一些辅助性措施的实行，地产行业将出现暂时性观望态势，政府的政策制定亦可能持谨慎态度，毕竟房地产行业对整个国民经济的影响还是比较敏感。但如果房价进一步的上涨，政府在税收、土地政策方面必然会进一步出台，届时，不排除更严厉政策面市。
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史亮：新政是强烈的信号 关键看政府执行力度
（名都机构副总经理 史亮）
搜房网：针对目前政府出台的首套房90平米以上首付30%，二套房贷首付提至50%，以及暂停高房价地区异地买房房贷的一系列信贷政策，您怎么看？对于楼市会产生怎样的影响？
史亮：近期影响比较大。首先，对于市场来说，这是一个强烈的信号，是政府对抑制高房价严厉措施。其次，这些密集性的政策会影响到楼市的需求度以及成交量。因为这些政策影响比较大的还是投资性购房者和改善性住房者。一些底气不足的投资者将会谨慎入市，甚至及时抛售“存货”；而一些改善性购房者会因为二套房贷首付的提高而停止脚步，静观楼市。当然，对相当一部分购房者来说也会观望楼市，心理预期房价会不会下降。
搜房网：最近的调控新政频出，住建部又出重拳，开发商不拿预售许可不能收取定金，您觉得这一政策出台出于什么目的？对开发商的影响大吗？对抑制房价是否有用？
史亮：住建部出台的“开发商不拿预售许可不能收取定金”这项政策已经出台过几次了，但是没产生明显的效果。这项政策主要是针对一些开发商捂盘惜售的情况。虽然住建部再次重申，但是对开发商影响不会太大，因为开发商的融资链条不会断，资金储备还比较充足，不需要降低房价来拉动需求；对一些上市公司的影响可能大点。
搜房网：你觉得苏州楼市对新政的反应敏感吗？房价是否会有所松动？苏州楼市的疯狂会否因此降温？
史亮：新政的出台，对苏州任何开发商都比较敏感；对于房价，降温作用肯定是有的。
搜房网：你觉得还有可能出台更严厉的政策吗？
史亮：政府后续政策的出台主要看当下楼市的反应，如果楼市继续“高烧不退”，但不排除政府会继续出台更为严厉的措施抑制高房价。
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袁继峰：新政的效果或逐步显现 重在执行力度
(新鸿嘉执行总经理 袁继峰)
搜房网：针对目前政府出台的首套房90平米以上首付30%，二套房贷首付提至50%，以及暂停高房价地区异地买房房贷的一系列信贷政策，您怎么看？对于楼市会产生怎样的影响？
袁总：政策的效果会是一个逐步显现的过程，关键是看政府以及银行的执行力度，开发商自身的资金链，以及银行对开发商的限制等等。
搜房网：你觉得苏州楼市对新政的反应敏感吗？房价是否会有所松动？苏州楼市的疯狂会否因此降温？
袁总：该政策对购房者的心理有很直接的影响，对未来各地房价的影响程度很难量化，但可以预期的是，该政策将有效抑制投资投机性需求，并通过增加供应、抑制需求，缓解市场供求矛盾。
搜房网：你觉得还有可能出台更严厉的政策吗？
袁总：后期会不会出台更加严厉的政策关键还是看房价会不会下降，此外，政府财政收入的来源会因为房贷政策的收紧而受到影响，这时，政府会出台相关政策为开辟其他财政来源做铺垫。
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盛承懋：政府调控住房有新思路 整个制度有质的变化
(苏州科技学院房地产研究所所长 盛承懋教授)
搜房网：最近的调控新政频出，今天住建部又出重拳，开发商不拿预售许可不能收取定金，您觉得对抑制房价有用吗？
盛教授：这一政策有很大作用，是在现在楼市疯涨的情况下的紧急刹车。但是具体一、二、三线城市的情况不太一样，所以还需要地方政府针对当地情况各自出台一些政策，来抑制房价。
搜房网：你觉得苏州楼市对新政的反应敏感吗？
盛教授：苏州的反应是有的，但是跟上海、北京等一线城市还是有点不一样，没有大量出现炒房者抛售的现象。
搜房网：接下来房价是否会有所松动？
盛教授：现在大家一直在讨论房价，我要说的是，不要就事论事，不要单纯从这次的新政来看市场，要从两会前后的一系列政策来看：
首先是土地的招拍挂制度，以前是价高者得，现在出现新的做法，综合评判各方面因素：金融方面、销售环节、银行贷款等等，避免地王现象。
二是对开发商，限制开发商对土地的使用，加大开发商的承担风险。
未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。取得预售许可的项目10日内公开全部价格，而且不是以前的均价，落实到了每套每户。这样，也才能是市场监管有据可行。
制度的变化，目的是使市场健康、持续发展。不要像以往那样，政府刚进行宏观调控时，房价稳住了，或者有所下跌，但是过了一段时间，价格又开始猛增。
另外，住房首先要满足中低收入者，我国的中低收入着不是百分之几，至少40%—50%是中低收入者，他们的住房要摆在首要的位置。我们一直说要将科学发展观落实到结构调整中，这次的新政就是具体体现。
中央政府是总结了以往10多年的各种经验，得出新的思路，在整个制度上有了质的变化。
我要提醒地产行业的从业者、政府人员、开发商、消费者等等，不要单独地去看最近的新政策，要看到两会前后的一系列措施，要看到我们的制度已经有了质的变化。相信市场接下来会逐渐明朗。
搜房网：你觉得还有没有可能出台更严厉的政策？
盛教授：不能说是更严厉，应该是更完整的政策，无论在税收制度还是监管制度等方面，都要首先有利于中低收入者。
预售、贷款等方方面面要落实到关心民生，广大百姓的呼声是什么，就是房价降下来，这个呼声一直有，现在要落到实处。
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马宇光：政策波及改善型购房 楼市会有所降温
(双冠房产开发有限公司副总经理 马宇光)
搜房网：针对目前政府出台的首套房90平米以上首付30%，二套房贷首付提至50%，以及暂停高房价地区异地买房房贷的一系列信贷政策，您怎么看？ 对于楼市会产生怎样的影响？
马宇光：此次出台的政策对投资投机者有很大的影响，同时也波及到改善型购房者。外地购房者在苏州买房的门槛也被提高，目前，苏州的房价和周边的一线城市相比仍然算是低谷，加上交通和环境的利好，很多上海，杭州人在苏州园区湖东买房，此次政策出台后，可以控制外地购房者在苏州投资购房的热度，从而调节楼市供求关系。
搜房网：最近的调控新政频出，住建部又出重拳，开发商不拿预售许可不能收 取定金，您觉得这一政策出台处于什么目的？对开发商的影响大吗？对 抑制房价是否有用？
马宇光：对于开发商未取得预售许可证不得收取定金的政策，实际上是早就有的，本次只是从更高层面重申这一政策，我们公司也是一直按照相关政策来运作楼盘的销售，苏州的其他一些地产公司也一直按照此项政策执行，这两项措施的出台，对抑制房价的作用更多的是心理层面的暗示功能，实质性影响不会太大。
搜房网：你觉得苏州楼市对新政的反应敏感吗？房价是否会有所松动？苏州楼 市的疯狂会否因此降温？
马宇光：新政的出台，对苏州来说，肯定是会有影响的。目前的苏州房地产市场可以说有点处于过热状态，投资型购房者逐渐增多，所以，本次针对投资性购房所实施的新政，苏州市场的暂时性反应还是比较敏感的。从房价的角度来说，苏州内生的购买力仍然强劲，自住型需求依然旺盛，所以，短时间内不会出现房价松动的态势。但由于政策对市场的打压，苏州房地产市场的火爆将得到明显的降温。
搜房网：你觉得还有可能出台更严厉的政策吗？
马宇光：本次政策的出台，应该是政府对目前房地产市场整体调控的一个前奏，因为这些政策打压投机客的同时也影响到改善型购房者，在政府一直提倡提高居民生活水平的情况下，后续应该会有一些更细化的政策出台。
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陈艺君：中央“信号”频出 购房者开发商依然观望
(中原地产项目部咨询经理 陈艺君)
搜房网：针对目前政府出台的首套房90平米以上首付30%，二套房贷首付提至 50%，以及暂停高房价地区异地买房房贷的一系列信贷政策，您怎么看？ 对于楼市会产生怎样的影响？
陈艺君：政策的出台只是在传递中央的“信号”，从目前来看，像上海、北京等一线城市其实已经有点影响了。对于购房者而言，目前还是在“观望”当中，不管是国务院出台的政策，还是最近银监会等部门的新规，这些措施的效果如何，目前购房者还是在看。至于开发商，他们其实也在“观望”中，因为目前中央的政策还不是很明朗。
搜房网：最近的调控新政频出，住建部又出重拳，开发商不拿预售许可不能收取定金，您觉得这一政策出台对苏州楼市有什么影响？您觉得接下去的苏州楼市会经历怎么样一个过程，未来会有更加严厉的政策出来吗？
陈艺君：我觉得接下来苏州楼市的走向可能会经历两个阶段，一个是这两三个月内，房价应该会有所缓解，我预测等住博会过了整个楼市走向会比较明朗，房价可能会有所下降；第二个阶段是下半年，估计房价会稍微有所回升。至于中央接下去是否会有更加严厉的措施出台还很难说，还是要看目前政策的效果，如果这些政策能改善目前过于离谱的楼市的话，政策应该会有所放松。
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延伸阅读：
专题报道：调控频出重拳 苏州楼市弥漫观望
史建华：新政影响不明显 能否撼动房价很难讲
（新沧浪房产董事长 史建华）
搜房网：针对目前政府出台的首套房90平米以上首付30%，二套房贷首付提至 50%，以及暂停高房价地区异地买房房贷的一系列信贷政策，您怎么看？ 对于楼市会产生怎样的影响？
史建华：苏州90%的购房者都是贷款购房的，所以政策的出台会对苏州有一定的影响。但是相对于其他的城市比如北京、上海等地，苏州的影响还不是很明显。目前房价是否能下跌现在还是很难讲，还是要看到之后的政策的出台，还是在观望之中。
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专题报道：调控频出重拳 苏州楼市弥漫观望
调控政策效果出现 购房者该出手时就出手！
受访者：苏城某大型代理公司市场总监
搜房网：针对目前政府出台的首套房90平米以上首付30%，二套房贷首付提至 50%，以及暂停高房价地区异地买房房贷的一系列信贷政策，您怎么看？对于楼市会产生怎样的影响？
答：这次的调控政策，个人认为只是权宜之计，主要是对小白领，中产阶级的影响比较大，冲击的是改善性的住房需求。但个人认为这次的新政缺乏太强执行性。
当然，这样力度的政策调控，可以说是相当严厉的了，肯定会对市场有一定的效果，房价肯定会往下走。至于能走多久，还比较难说。
搜房网：针对一系列的房贷新政，以及住建部对预售制度的新规，您觉得开发商会有些什么样的应对措施？
答：现在，政策的效果已经显现出来了，一线城市的楼市波动比较大，而且很快会波及到二三线城市。苏州的开发商，暂时没有什么大动作，主要都是在观察，观察一阶段，肯定会有相应动作的。
搜房网：在这样的形式下，您对购房者有些什么建议？
答：个人建议：当房价有了一定的下调，降了10%-15%的样子，是个适当进场的好时机。不要再多观望或犹豫。因为政策说松就松，观望太久，一旦松动，房价必定会有大幅的反弹，到时候后悔可就来不及了。
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