楼市新政调查报告 房价跌不跌看买卖双方谁能挺

东方今报  2010-05-11 07:35

[摘要] 目前，市场持币待购心理严重，成交量下滑，但开发商仍死不松口，紧抱高房价，绝不降价，这是一个心理博弈的游戏，就看谁先挺不住，从以往的经验看，开发商底气很足，不知道这一次如何。裸奔者后悔了：认输太早了，房价真的可能会降。

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目前，市场持币待购心理严重，成交量下滑，但开发商仍死不松口，紧抱高房价，绝不降价，这是一个心理博弈的游戏，就看谁先挺不住，从以往的经验看，开发商底气很足，不知道这一次如何。

裸奔者后悔了：认输太早了，房价真的可能会降

说起去年冬天，因预言“郑州2010年房价要降到2600元”失败，在二七塔裸奔的新闻，不少人可能会有印象。

新闻主角是今年27岁的王钦钦，他热衷于网络议政，著有“强者河南”等系列热帖，屡为媒体所关注，其“推行大村庄制”的提议曾被省领导认为“值得探索”。

2008年7月15日，他发帖称，2010年7月房价不跌至每平方米2600元，将赠送一名持不同意见网友5000元购房金，并绕郑州二七广场裸奔3圈。2009年11月份，郑州商品住宅销售均价为每平方米4070元。王钦钦回头再看网友的跟帖，再看多数人包括专家对房价将继续上扬的分析，决定提前“认栽”。

他承认，自己预测时很自信，所以承诺裸奔也只是幽默一下，没想到输了，“那我就必须兑现承诺”。2009年12月4日晚上11点，王钦钦仅着短裤，光脚绕二七广场跑了3圈。

昨天，记者见到王钦钦时，他感到很后悔：“认输得太早了，看现在的形势，今年房价有可能会降。”

王钦钦大学毕业后，进入外企做了高级销售代表，月工资2000多元，现在租住在都市村庄的一个标准间里。他有一个做生意的朋友，年收入近10万元，靠贷款买了3套房子，前一段时间还准备买房。王钦钦劝他：“不能再投资了，郑州房价马上要降了，今年的房价要降下来不少。”那个朋友笑他说：“你的预测不准。”王钦钦坚持说：“这次我的预测肯定准，上次认输是认早了，要不咱俩打赌，房价降1000元了你去裸奔3圈？”

最后，朋友说，“听你的吧，看看再说”。王钦钦说：“如果国家调控政策不变回来的话，房价肯定要降，我一定要等到降到3000元一平方米时再买，而且，我相信，这一天很快会到来。”

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购房者：我们就等着降价呢

王钦钦的预期代表着不少买房者的心理。面对新政，普通购房人选择的大都是冷眼旁观，不急着出手。曾经的“买房不再关心价格，在乎能不能选到房子”的现象已发生变化。随着4月份国家一系列房地产重磅宏观调控政策出台，火热楼市就像被打了一针清凉剂，让一度“焦虑”、“恐慌”的购房者心态渐缓，理智趋于正常。

正在紧张挑选婚房的郑州市民张磊在调控政策出台后，对楼市的态度发生了一百八十度的大转弯，“一线城市房价已松动，我相信二三线城市也会相应下降，只是还需要一段时间，等到开发商有大幅度优惠推出时，我再出手。之前，不断上涨的房价让我感到恐慌，甚至有点慌不择路。政策出台后，我能感受到楼市没以前那样疯狂了，大家的脚步仿佛都放慢了一些”。

 9日上午，已有两套房的市民汪先生在桐柏路一楼盘的售楼处查看户型图。他注意这个楼盘已很长时间了，不过当售楼员告诉他均价为每平方米6400元时，他明显犹豫了。

楼市新政出台后，他相信高涨的房价会停下歇歇脚。特别是五一期间，他走访了不少楼盘和房屋中介，面对一个个门可罗雀的场面，更加确信自己的判断。“无论是开发商还是中介机构，面对冷清的局面，我认为他们更加着急上火，如果说谁能够最终挺下去的话，我这种类型的购房者有很强的优势，房子我什么时候买都可以，关键是看火候。用类似局外人的简单目光看楼市迷局，更加理性，隔岸观火，既能看得准，又不会引火烧身。”他说。

而商都网所做的“新一轮宏观调控下，你会买房吗”的调查结果显示，被调查者中有48.74%及29.82%表明不会买房或看看再说，只有18.24%的置业者因为刚性需求仍然选择了近期购房。近七成的置业者选择等待、观望甚至停止购房计划。

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开发商：派售楼员上门促销

像商量好似的，所有被问及的开发商都声称，新政不会对开发商造成影响。

记者走访多家在售楼盘，置业经理们均表现出平静自信，没有一家打算降价的，更多的是强调自己的房子稀缺，空间大。“我们目前没有打算降价，仍然是均价6800元每平方米，相信会卖得很好。”在黄河路一楼盘，虽然光顾者非常冷清，营销人员却表现平静。

最近几天，不少业务员“闯进”商城路的写字楼。他们每层必上，见门就敲，推销正在建设中的“城隍商务公墅”。虽然还没有开盘，也未定出销售价格，但业务员们巧舌如簧，极力劝说大家先交定金，并称以后有优惠。“以前他们很牛的，去售楼部也是爱答不理的，从中可以看到新政对开发商确实有了明显的影响。”在写字楼上办公的某公司负责人郭力介绍。

郑州清华园营销总监师凯伦介绍，3月、4月，郑州只要有房子都卖得不错。要是位置再好一点，那就是一阵疯抢。这也让不少楼盘躲过了这轮政策。而接下来要开盘的开发商就没有这么好的心态了。他透露，某楼盘再开盘本来想涨1500元/平方米，现在不敢涨了。另一个楼盘交诚意金的人太多，最后都拒收了。现在要开盘的时候刚好碰上政策，反而开始担心起市场来。“我们公司上周也开会，制定出了不少应对策略”。“5月份根据市场调整，预期5500元每平方米，可能变成5300元每平方米。很多开发商会根据市场变化，适当调整价格，适时推盘。”郑州文慧企业策划有限公司总经理刘文良坦言，一些价格虚高的楼盘会调整，一些偏远的、性价比不高但价格和周边楼盘持平的楼盘会下调。他介绍，现在，不少开发商选择了到县市进行开发，县市市场可以用波澜不惊来形容，因为，县级城市一般只有建行才能做房贷，一直把控得比较严；居民信贷意识不太强，他们大部分是交现款，对房贷政策不敏感；开发商也是“埋头干活不看路”，他们说，卖房才是硬道理。“总体上来说，县城楼市风险更小，利润更丰厚”。“中央财经领导小组4月底就到郑州检查新政落实情况，这在以前是没有过的，他们都是在政策执行过一段时间后才下去检查。”正商置业营销总监张琼表示，房地产开发企业应根据市场变化的要求，理性进行商品房买卖的价格调整。同时，根据自身楼盘的情况，做好应对措施，未雨绸缪，把在未来的市场当中受到的影响降到。

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降不降：新政下，看谁能坚持到最后

“拖着吧。”虽然小心慎言，但不少开发商还是认为郑州楼市“道路曲折，前途美好”。

在省商业经济研究所所长张进才看来，目前的楼市就是一场心理博弈的游戏：无论是购房者对房价的观望，还是开发商对市场未来走向的观望，“最后的结果是看谁能坚持到最后。购房者能坚持住了，开发商坚持不下去，房价就会下跌；反之，房价就不会下跌因为还有一个事实，自从2006年年底房价开始进入上升通道以来，针对房地产市场的宏观调控就没有停止过，房价反而陷入越调越涨的怪圈。“所以，不少开发商还抱有一丝幻想，认为这次调整也是暂时的，或者继续陷入房价越调越高的‘怪圈’。总的来说，去年楼市销售情况非常好，不少开发商都赚了个盆满钵满，手里都攒足了银子。而且存量房产不多，所以，他们现在都不会选择降价。”张进才表示，“但对于一些小的开发商来说，缺少资金，急于回笼资金，降价的可能性。”

“显而易见，在宏观调控与开发商的心理博弈过程中，谁能洞察政府真实用意快速做出选择，谁就能快速回笼资金、扩大市场地盘并获得公众好评。”省社科院副院长谷建全说，遗憾的是，更多开发商选择了观望和固执，不肯轻易放弃高房价和暴利幻想。这从一个侧面说明，被称为严厉程度的宏观调控，目前并没有攻破绝大多数开发商的心理防线。“但随着国家相关政策的相继出台，楼市肯定会有一个大的变化。”他表示，对于楼市胶着的现状，下半年将是一道“分水岭”。