[摘要] “新政百日 ，时令三季，楼市维艰，四顾茫然”。此言不仅道出了开发商的焦郁，也说出了政府的烦恼，更加剧了购房者的心痛！倘若提到近日湖东以东板块的“暗战”，更是“挑逗”着购房者“尽快出手”的脆弱神经。困顿之下，购房者究竟如何抉择？能不能买房？何时买房？买什么样的房？均如一把利剑牢牢地插在购房者的心喉。
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编者按：
“新政百日 ，时令三季，楼市维艰，四顾茫然”。此言不仅道出了开发商的焦郁，也说出了政府的烦恼，更加剧了购房者的心痛！倘若提到近日湖东以东板块的“暗战”，更是“挑逗”着购房者“尽快出手”的脆弱神经。困顿之下，购房者究竟如何抉择？能不能买房？何时买房？买什么样的房？均如一把利剑牢牢地插在购房者的心喉。本篇，笔者将从当下园区楼市的主要表现、何时买房最保险、买何种类型的房源最抗跌这三方面一一为诸位解析！
湖东以东成园区“主战场”刚需产品难以解市场之渴
历史其实是何曾地相似！今日园区楼市的表现似乎与2008年出现惊人的一致！
2008年，万科首开旗鼓“领跌”楼市；其后，路劲凤凰城4999一口价房源“风靡”苏城；紧接着中海国际社区4580起的房价令业内震惊；更为劲爆的是上郡临湖壹号3999起的房价使众人皆知。今日，恒大85折领跌楼市后；万科在苏产品聪明地适时“调整房价”；其后，路劲i主场“一万抵9万”杀入“混沌淡市”……于是，有业内人士已经开始断言：苏州楼市已经由当初的“遮掩暗降”转化至当下的“实质性降价”。
既然房价似乎开始要降了，那么压抑的购房者是否应择机“杀入楼市”？要回答这一问题，还得看看楼市最基本的“供应关系”。
据房天下数据监控中心统计，园区下半年将有32个项目推出新房源，供应量远远超过今年上半年。其中，主要供应量集中在湖东片区，并且以老盘新开为主；11个项目属于纯新盘面市，以独墅湖、青剑湖板块为主。虽然整体供应量比较大，但大部分属中高端产品，能满足市场刚性需求的中小户型只有30%。就整个市场而言，低密度高端湖景房将明显增多，虽然供应量较大，但是只会为少数人关注，并不会成为市场主导。
其次，针对刚需与改善型的园区楼盘，推出的房源相对比较集中，主要分布在现代大道、湖东东区、青剑湖三个板块。其中，现代大道沿线楼盘放量，供应时间比较集中，预计产品入市价格不会低于12000元/㎡。备受关注的湖东片区主要是以老盘加推为主，供应量相对充足，也是园区“开战”的区域。路劲i主场7800-8900元/平米的团购价占据价格以及户型上的主导性地位，水墨三十度与亿城左岸香颂预计均价集中在9000多元/平米；中海国际社区10000-11000元/平米的非毛坯房源也比前期12500元/平米的价格相比有所松动。青剑湖板块的总体供应时间相对则稍晚一点，继首开·悦澜湾与置地青湖语城刚开过盘后，东方维罗纳和华园星城的开盘时间相对会来得晚一些。
从数据上来看，园区下半年的供应量虽然位居五区之首，湖东片区成为市场供应与关注的“主战场”。然而，不得不提及的是：下半年，高端、改善型房源仍占据园区供应的绝大部分，与市场中低端、中小户型的主力需求状态有所悖离的，也就是说即使有大量的房源集中入市，市场主力需求仍难满足。
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买卖双方“妥协”换共赢 购房者不再“等”字当头
不得不承认：苏州楼市多方博弈的格局已经开始悄然发生转变，买卖双方正由斗争的形式转向以妥协换共赢，双方对峙将会在“各让几步”的妥协哲学中崩溃瓦解。可以预见的楼市发展趋势是：调控基调不变尺寸放宽；开发商打消大赚的预期，放弃硬扛的念头；购房者放弃不实际的大跌、狂跌的预期，不在“等字当头，保口袋”。
因此，对于购房者而言，“择机入市，放弃房价大跌的幻想”显得尤为重要。比如路劲i主场7800起的团购价已经处于“触底价”销售期，在“按需购买”的前提下不妨可以考虑。因为当前这种形势下，是购房者在选房；当形势反转后，房子会选你。正所谓：调控迫降的房价，假以时日，一定借尸还魂，卷土重来。此外，放弃房价大跌的幻想对购房者来说很重要，但眼前“等一等，看一看”也未必不是好事。到三季度末，倘若市场上再看不到大的变化，购房者就不能在无限期的等待中错过机会！
众所皆知，普通商品房市场是政府调控的重中之重，房价是高度敏感部位，价格不降政府不会松手。但政府政策迫降只是人工降雨，从能级上不可能是暴雨，充其量也就是雨过地皮湿，能给一点感觉；从时间的长度上来看，只能管一阵子。“涨多跌少，涨快跌慢”是中国楼市的惯常表现。政府调控的胜利就在于控制了涨幅，迫使开发商、二手房业主有了降价的意愿。
其实，正如相关业内人士所言：政府的用意应该解读为规范和健康房地产市场的发展，并不旨在打压房地产业，它将对中产阶层进行一次财富调整，但又会惠及普通人群，如果本次调控持续而有效的得到执行，将是中国房地产发展的一个里程碑，它将导致房地产消费习惯的改变和政府承担解决居住问题应有责任的时期的到来！我们都期待更为有序的市场的出现，让居者有其屋不仅仅在市场上得以解决。
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按需购买 盘点新政下买房的四要素
“买什么样的房子”似乎是个老生常谈的话题。但作为“经久不衰”讨论点的原因就是：市场上能够“蒙蔽”双眼的诱惑实在太多，尤其是在“价格”面前，似乎再多的优势也成为“无稽”之谈。值得庆幸的是：在房地产市场经过几轮调整后，置业者的心态也在日趋成熟。
地段和社区成熟配套是
地段、地段、还是地段，这在一些房地产企业的广告词中已屡见不鲜，确实，在目前的市场背景下，地段的价值显得尤为重要。交通便利可以节约生活成本，成熟的社区配套和完善的教育设施也必不可少，有人说：“买房图的是什么，还不就是为了家人工作学习的方便，交通不便利每天的时间都会浪费在路上，而且买房时最让他动心的就是购房后他的孩子可以在楼盘附近的名校就读。”因此对于自住型需要的购房者而言，成熟的社区配套和优越的地理位置会给以后的生活带来极大的便利，是必不可少的。
性价比高的楼盘更重要
不管是在两年前经济危机下的楼市冰川期，还是在近期楼市新政下，性价比高的楼盘都让有刚性需求的购房者爱不释手，大多数刚性需求者的购房标准都是“只选对的，不选贵的。”一套地段和社区配套都非常好的房子，如果价格太高,普通购房者也不能接受，在同等条件下，选择一套性价比高的房子才是更重要的。如果购房后在短期之内计划组建家庭，应该尽量从功能分区是不是更加合理的方面去考虑。此外，具有稀缺资源、区域价值、交通便利、品牌价值的房子也具有较高的性价比优势。
90㎡左右中小户型是销售主力
由于新政对购买第二套房规定必须交纳一半的首付款，所以对于首次置业者选对户型非常关键，这就需要具备超前的眼光，在这种形势下，选择90平方米左右的中小户型最合适。“最近我们卖的的都是以婚房为主的两房和小三房，50平方米的小户型也有人咨询，但像140平方米以上的房子最近很少有人问津了。”某楼盘的销售人员说。众观湖东以东片区的几个大盘，可谓是集中了刚需与改善的多种户型，中小户型以较低的总价，合理的空间安排备受首次置业者的关注。
高品质实力楼盘更抗跌
“不知道买哪个楼盘保险，那就跟着大开发商走吧。”这是目前流传在很多购房者中的购房秘笈。虽然新政当头，但一些主流开发楼盘仍保持着不错的销售业绩。“具有品牌的开发商实力强，遇到问题敢于承担责任，所开发的产品不仅设计人性化，而且实用性强，附加值也高，物业管理也更加规范，所以往往比一些开发实力不强的楼盘更容易保值和，我比较信赖品牌楼盘。”市民李先生说。事实也证明：在历次调控中，名企的楼盘的确表现出了极强的抗跌性。
最后，苏城专家建议置业者：无论是您是刚性需求还是改善性住房，在新政背景下，建议消费者在选房时，货比三家，把楼盘的地段、价格、商业生活配套、产品的性价比、开发企业的品牌和信誉度等都作为选房的重要条件，对所购买的楼盘多一些了解，多跑多看；购房时对自己的经济实力也要充分考虑，既要能按月偿还贷款也要保证日常生活的各项开支，还要有些积蓄用以应付突发事件，根据自身的条件和需求理性购房。
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