[摘要] 在经济适用房按预期政策执行与房地产调控政策没有明显松动的情况下，房地产行业不存在中期获得超额收益的动力。
投资要点：
1、上海成交面积本周继续回暖。上海本周商品住宅成交3033套，成交面积为28.41万平方米，环比上涨23.08%。成交均价12751元/平方，环比下滑7.72%。上海的成交面积19周达到低点12.64万平方，之后逐步走出底部区域，回暖的趋势明显，本周延续了上周的趋势继续向好。
2、北京市场（商品房）成交面积本周小幅反弹。北京本周商品住宅（期房加现房）成交838套，成交面积10.44万平方米，环比下跌31.37%。
剔除保障性住房后，本周商品住宅（期房加现房）成交812套，成交面积10.23万平方米，环比上涨0.89%。成交均价19581元/平方，环比下滑1.23%。
3、深圳市场成交与上周基本持平。深圳本周商品住宅成交392套，成交面积为3.43万平方米，环比微跌0.29%，成交均价18866元/平米，环比上涨7.15%。深圳作为一线城市在此次房地产调控中成交量一直处于极低的状态。周成交内面积处于2-3万平方震荡的趋势，本周成交与上周基本持平。
4、我们依然认为为房地产行业未来上涨幅度可能弱于大盘。房地产新政是导致大盘前期下跌的主要动力之一，因此房地产行业率先反弹，修复之前过于悲观的预期。但是经济适用房规模的加大对于行业是偏空的，对于宏观经济是利多的。在经济适用房按预期政策执行与房地产调控政策没有明显松动的情况下，房地产行业不存在中期获得超额的动力。
相关阅读：
跟进阅读：房地产行业：区域房价的底部或许正在形成
研究说明
7月22- 23日，我们对北京房地产市场进行了草根调研，实地走访了10余个楼盘，就当地房贷政策、房价变化、商品房成交情况进行了了解。
报告题目中的区域是指北京的某些板块，并非指北京整个地区。
房价的下降必定是不同板块的房价’相继”下降的过程，而不可能是整个地区房价同时回落，同样，房价的上升必先是不同区域房价“相继“止跌走稳的过程。
研究结论
政策——北京“认房又认贷”真正实行。7月中旬，北京建委等部门发文强调“认房认贷”的房贷认定标准，而且建委已把通过其网站查询房屋套数的“钥匙盘”陆续下发至各银行。也就是说，房贷政策将由之前的“认贷”转变为“认房又认贷”。
这一从紧的政策变化将对市场成交量产生一定的负面影响，事实上，这两周北京商品住宅的成交量已下滑至接近5月份的水平（虽然周度成交量变动本身是不可避免的，但近期政策扰动也是其重要外因）。但我们认为，对购房人影响更大的还是“认贷”而非“认房”，这次政策变化对成交量的影响幅度有限。
房价——远区域楼盘降价明显，近区域楼盘价格维持高位，降价仍处于房价传导过程的前期。我们认为，房价传导的路径必然是从“偏远盘”传至“中心盘”，从“新盘”传导至“老盘”、从“无资源支撑盘”传至“有资源支撑盘”。北京也不例外，在我们调研的楼盘中，五环外的新盘以低于周边价或低于预期价出现明显降价，五环外的老盘则以特价房的形式变相降价；而处于核心区域的三四环老楼盘价格则依然维持在高位。
人气——从实地调研看，多数楼盘均有看房客。在北京9个楼盘中，现场看房客户基本是1-5组。尽管看房人并不算多，但比起政策出台后的5月还是要活跃很多（5月很多楼盘现场没有看房客）。
成交量——部分区域楼盘热销，区域房价底部或许正在形成。北京大兴片区楼盘：“绿地中央广场”于4月28日、5月30日两次推盘，均热销，累计销售近10万平米；“保利茉莉公馆”于6月27日推盘且基本售罄，销售约6万平米。北京房山长阳片区楼盘：“中国铁建原香小镇”于4月18日和7月4日两次开盘均热销，累计销售近8万平米；“万科长阳半岛家园”于7月24日开盘，三天销售800多套，销售率达到94%。这些楼盘共性是价格合理、相近，持续热销。上述现象或许预示：“不同楼盘热销后互相验证区域房价的底部正在形成”，而这对于北京市场成交量的放量和房价的早日走稳意义重大，同时，它也是地产板块何时走向反转的重要指标，建议关注。
相关阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
