[摘要] 多数房企三季度销售金额增长 万科最高达714亿
万科前三季度销售金额714亿 营业收入有所下降
房天下讯 10月24日晚，万科发布了2010年第三季度报告。前三季度万科累计实现销售面积601.1万平方米，销售金额714.2亿元，分别比2009年同期增长17.8%和54.8%；实现净利润32.7亿元，同比增长10.6%。
报告显示，由于房地产竣工时间分布不均匀性的影响，今年1-9月份万科竣工面积在全年中占比较低。今年前三季度万科实现营业收入223.8亿元，仅为销售额的三分之一左右。受这一因素的影响，万科的结算收入和营业收入较去年同期有所下降，但随着四季度更多项目竣工并转入结算，预计第四季度结算收入将超过前三季度总和。
由于结算滞后于销售，三季度末万科已售未结资源量达到历史新高。共有784万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约863亿元。其中合并报表范围内已售未结面积660万平方米，合同金额778亿元，较中期时分别增加40%和44%。上述项目将随着项目竣工在未来一段时期陆续转化为营业收入，万科2010年业绩增长固然已无悬念，甚至2011年业绩中的大部分也已经锁定。
万科方面表示，已售未结资源大幅增长的原因，一方面因为今年以来销售业绩良好，另一方面，则是因为近年来公司装修房比例上升，从完成销售到满足结算条件的时间逐渐拉长，导致已售未结算资源的存量不断增大，预计未来至少一年时间内，这一趋势仍将延续。
尽管结算收入因竣工分布不均匀而呈现下降，但万科第三季度及前九月的净利润均同比有所增长，这主要是因为去年同期结算的项目多为2008年市场低谷期内售出，利润率基数低。而今年以来结算水平有较为明显的恢复，因此净利润同比情况明显好于收入同比。
不过，万科董秘谭华杰表示，前三季度万科净利率水平较高的背后也存在一些特殊的因素，包括:公司对部分存货减值准备进行转回；公司因非并表项目结算及处置金融资产所带来的投资同比大幅增长；前三季度所结算的并表合作项目中，少数股东权益占比低于通常水平等等。受这些因素的影响，万科前三季度的净利润率不仅较去年同期有较大幅度提升，预计也将高于今年全年的水平。
由于三季度销售顺畅，8、9月份的单月销售屡创行业历史新高，三季度万科预收销售款大幅增长，三季度末资产负债率较中期时有所上升，至73.7%。但全部账面负债中47.4%为预收账款，并不构成实际的偿债压力，相反属于将在未来逐渐确认的收入，公司的实际财务状况较中期时明显要更好一些。9月底，万科实际有息负债占总资产的比例只有23.9%，且其中大部分为长期负债，短期负债的比例仅为35.2%；净负债率仅为27.2%，较中期的40.8%下降13.6个百分点。万科所持有的货币资金较中期时也大幅增长，至315.4亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和158.3亿元。
截止9月底，万科各类存货中，现房52.4亿元，占比仅4.3%，继续保持着良好的存货结构。
十月黄金周前，有关部委相继出台措施，新一轮行业调控拉开帷幕，随后深圳、厦门、上海、杭州、南京等城市陆续跟进出台了调控政策细则。万科认为，上述政策的出台进一步体现了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心，将对市场产生显著影响。预计随着政策效果的逐步显现，投资性需求将进一步受到抑制，市场整体销售速度将放缓，可售存货量将有所增加，供求关系将朝向更有利于购房者的方向转变，自住型需求将进一步主导未来市场。
面对市场环境的变化，谭华杰表示，万科将继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的基本策略，始终坚持按购房者愿意接受的价格售出房屋，以保持合理的销售速度。由于万科今年以来推盘节奏明显快于市场整体，占据了销售先机，全年大部分推盘在前9个月已经顺利售出，后续销售压力不大。同时万科小户型产品、装修房占比高等产品结构、产品特色上的优势依然存在，公司对继续跑赢大市有较为充足的信心。
在项目发展方面，第三季度万科新进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增项目20个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计526万平方米。1-9月份新增项目万科权益规划建筑面积合计1427万平方米，新增项目的平均楼面地价在2400元左右，保持在较低水平。
谭华杰表示，目前万科的资金状况良好，为发展留有余力。公司将继续坚持谨慎投资策略与快速开发策略，以合理的价格获取房屋开发实际需要的项目资源，同时关注市场调整可能带来的发展机会。
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