[摘要] 尽管今年房地产市场调控力度空前，但在货币资金充裕的情况下，标杆房企拿地热情不减，土地交易市场异常火爆。数据显示，截至今年11月22日，上海、北京两地土地出让金已相继突破1000亿元，而大连、天津亦距离千亿元不远。
尽管今年房地产市场调控力度空前，但在货币资金充裕情况下，标杆房企拿地热情不减，土地交易市场异常火爆。相关数据显示，截至到11月22日，上海、北京两地土地出让金已相继突破了1000亿元，大连、天津亦距离千亿元不远。
早报记者 徐晓林 图
业内人士指出，土地市场成交情况更多是对未来的楼市预期的一种反映，考虑中国宏观经济高增速仍将维持，调控的政策虽能对楼市起到阶段性抑制作用，但仍难改变楼市长期向好格局。
“千亿俱乐部”扩军
中指研究院提供的数据显示，截至到11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居国内城市榜首，北京以1004.48亿元位列第二。
据统计，2009年上海的土地出让收入已高达1025.28亿元，而截至今年11月22日上海的土地出让金收入已比去年高出三成。
北京是在今年11月19日首次突破千亿元大关。住宅用地、商业办公用地价格均大幅增长，其中住宅用地均价8559元/平方米，商业办公用地均价9874元/平方米。
大连土地价格今年以不可思议的速度一路飙升，住宅用地均价已达5698.41元/平方米，商业用地均价21105.17元/平方米。这使得大连的土地收入也已逼近千亿元。
紧随其后天津以866.8亿元的土地收入位列第四。如今距年尾还有一个多月的时间，在北京之后，大连、天津也有望在年底成为“千亿俱乐部”的新成员。
对于土地市场的火爆，21世纪不动产上海锐丰分析师黄河滔认为，土地市场的成交情况更多是对未来楼市预期的一种反映，与当年市场情况并无直接联系。本年部分城市土地出让收入再次超越1000亿元，除有地价上涨因素影响外，政府加大供应力度也是重要原因之一。
一面是政府部门加大推地力度，提高土地的供应量来缓解供应紧张带来的土地价格上涨，另一面我们看到的则是开发商正在加紧拿地加大土地储备。
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争先恐后拿地
据方方地产咨询机构发布的数据显示，今年9-10月，被关注的19家品牌企业土地储备增加迅速，并超过同期商品房新增供应，中心城区和新城级别的优质住宅地块竞争激烈。其中5家企业新增了140万平方米储备面积，除绿地有60万平方米的商办用地外，其余合生创展、仁恒、金地和新城股份均为住宅用地。
从拿地金额来看，上市企业、国有背景的房地产开发企业拿地支出明显要高出民营企业。拿地面积20强企业中，超过九成的企业是中外上市公司。
除合生创展再次新增2幅居住地块外，绿地、仁恒、金地和新城股份均有新土地进账，5家企业共购得9幅地块，增加储备面积140万平方米，动用资金总额98亿元。
中指研究院华东分院研究副总监杜丙国认为，上市企业和国有背景企业融资渠道更为畅通，商品房去化速度更快，用于拿地的资金和开发能力强，所以能够持续拿地。有的上市房企反周期拿地，在市场看淡的情况下积极储备优质地块。
黄河滔指出，目前住宅、商业用地供应偏紧局面仍然存在，加紧拿地也是形势所迫。如根据上海市统计年鉴显示，2009年全市住宅用地出让面积为866.99万平方米，可建面积为1318.41万平方米。而仅2010年1-11月期间，新建住宅获批上市面积便达到1400.61万平方米，超出去年出让住宅用地可建面积6.23%。而且地块可满足滚动开发需要，储备土地可抵御通胀，所以开发商加紧拿地也有其现实需求。
标杆房企拿地热情不减使得土地市场呈现火热的场面，土地价格也节节攀升。而土地价格是构成房地产价格的重要因素，据此就有业内人士认为，在土地市场的火爆之后，会带来新一轮房地产价格的上涨，这无疑让今年大规模的房地产调控政策面临尴尬。
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平均溢价率下降
上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，土地价格与出让地块有关，但就此认为调控失效有失偏颇。今年地价成交总额虽然比去年大幅上升，但并不表明地价呈现升温的迹象。
由于土地出让区域、地理位置各有不同，因此成交总地价水平上升并不能说明问题。事实上今年部分前期曾经被一度炒作的板块地价还出现了下降的态势。
上海中原数据显示，2010年1-10月住宅用地平均溢价率为102%，比去年下降41%。9月29日成交的唐镇新市镇D-04-14地块，由上海仁恒杨浦房地产有限公司以28.98亿元摘得，楼板价16102元/平方米，溢价率127%。相比2009年绿城取得的唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块楼面地价，溢价分别回落15.4%、66.5%。这至少说明房企拿地心态在政策频出的背景下趋于理性。
龚敏同时指出，从房价构成来看，地价上涨确实会引发未来房价上涨，这是不可避免的。在公开招标的过程中，相对优质的地块永远满足不了市场需求，决定了该类土地地价将永远处于上涨局面。
房地产调控主要目的是为遏制房价过快上涨，而非使房价走向下降通道。从今年总体溢价率表现及部分地块地价出现下降的情况来看，房企对未来市场由于过分良好预期而不计后果高价拿地的现象基本被遏制，参与最后竞拍的房企数量明显减少，地价未出现暴涨。
黄河滔还告诉早报记者：“我们从1-10月期间新房市场与二手房市场成交数据来看，一、二手房成交量分别出现27.96%和48.95%的同比下滑，而一、二手房成交均价累计涨幅也分别较去年涨幅降低34.54和12.40个百分点，目前为5.98%和24.03%。从这个角度看，调控政策确实已起到了作用。”
但黄河滔指出，考虑到中国宏观经济高增速仍将维持，调控政策虽能对楼市起到阶段性抑制作用，但仍难改变楼市的长期向好格局。
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延伸阅读 今年7万亿资金涌向开发商 土地市场成吸金池
（来源：中国证券报）
今年1-10月，房地产开发企业资金来源为5.69万亿元，已经接近去年5.71万亿元的水平，业内人士预测，今年全年房地产企业资金来源总量有望接近7万亿元。与此同时，上海、北京的土地出让金收入已经提前跨入千亿元门槛，大连和天津也有望在年底加入千亿土地财政俱乐部。
业内人士指出，当前以房地产开发贷款为代表的楼市信贷投放仍维持在较高水平，楼市整体流动性依然保持充裕，如果有效引导资金流入房地产开发领域，势必增加楼市供给，进而改善供求关系紧张的局面。
流动性总量不减
自4月份地产调控开始后，楼市各项政策持续收紧。在个人房地产贷款紧缩的同时，房地产开发贷款也成为调控楼市"银根"的手段之一。尽管各大银行纷纷表示严控开发贷款，但是今年前10月的楼市流动性总量却并未呈现明显紧缩趋势。
国家统计局数据显示，今年1-10月，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款10443亿元，同比增长26.3%。
细看统计局数据，今年前10月的房地产开发资金来源中，新增国内贷款数额一直保持同比增长的态势。5月份房地产开发资金中的新增国内贷款同比增速达到63.17%。尽管随着调控深入，6月份新增国内贷款同比仅增长0.34%，但这一增速自下半年开始又有所回升。
"9·29"新政出台后，楼市调控再掀波澜，不过10月的楼市"银根"却未明显收紧。10月房地产开发资金中新增国内贷款1044.72亿元，环比9月上涨了11.34%，较去年同期增长了18.83%。房地产新增国内贷款在7、8、9月后重新跃回千亿元以上。
海通证券研究员涂力磊指出，1-10月房地产资金来源总量达到56923亿元，较去年同期增长32%。他乐观预计，根据前10月的增速，全年资金总量有望达到7万亿元以上，较2009年的5.7万亿元明显扩大。目前开发商资金面依旧处于可控状态。
尽管统计口径有所不同，但是央行每季度发布的货币政策执行报告也从另一个侧面反映了楼市"银根"的变化情况。
数据显示，截至9月末，房产开发贷款余额2.3万亿元，同比增长21.5%，增速比6月末高1.2个百分点；房地产贷款余额占各项贷款余额的20.5%，比上年末高1.3个百分点。
尽管商业银行加大了对各项房贷的控制力度。不过，银行对于房地产开发贷款并没有完全说"不"。一位国有大型银行省分行的信贷人员告诉记者，该行今年对公贷款计划量约350亿元，其中房地产贷款是主要投向。"目前已经完成全年计划的95%，房地产开发贷款较年初还新增了29亿元的规模。"该人士透露。
"虽然新增房地产贷款的增速在政策影响下出现下滑，不过从总量上看，今年房地产的资金量仍较去年有了较大提高。行业内的流动性或将弱化调控政策的实施效果。"某房地产业内人士直言。
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千亿土地财政俱乐部扩容
一方面是楼市流动性充裕、地产商整体资金面无大碍，另一方面是不断扩容的土地财政千亿俱乐部。显然，土地市场已经成为房地产业资金链中重要的流出渠道和吸金池。
根据北京市土地整理储备中心的数据，今年前11个月，北京市共出让214宗土地，土地成交总价达到1068.49亿元。而2009年全年，北京市共出让243宗土地，土地成交价总计928.05亿元；2008年全年共出让土地148宗，成交总价仅为502.69亿元。显然，今年前11月的土地出让金就已经突破千亿元，一举超过2009年和2008年全年数额。
无独有偶，上海前10月的土地出让金收入就已经达到1366.49亿元，高居之首。而2009年全年上海的土地出让金收入仅为1025.28亿元。在距离年底尚有一个月时间之际，大连和天津的土地收入也已经达到900亿元左右，突破千亿大关近在咫尺。
据统计，今年1-10月，房地产开发企业土地购置费达8006亿元，同比增长79.2%，占开发投资的比重达21%，全年预计将突破1万亿元。
国土资源部公布的《2010年住房用地供应计划》显示，今年30个省区市住宅用地的计划供应量超过18万公顷，是2009年住宅用地实际供应量的2.35倍，更是前5年平均年度实际住宅供地量的3.38倍。显然，土地供应的大幅增加带动了土地出让金的快速增长。
不过，业内人士也指出，尽管今年土地供应计划量激增，但是从前11个月的土地供应情况看，大部分城市距离年初制定的目标还有较大差距。年底突击供地成为很多城市的。
在9月份成交5宗住宅用地、10月份住宅用地"零成交"后，11月，北京住宅土地供应迎来"井喷"，共成交住宅类地块15宗，供应面积255万平方米。12月北京市拟入市土地面积达到了552公顷，创下北京单月土地供应的历史新高。
虽然在供应放量以及调控政策的影响下，土地市场热度有所降温，成交楼面地价较调控前有所下降，但是从整体看，今年不少城市的土地单价不降反升。
以北京市为例，前11个月成交的土地平均楼面地价约为4568.64元/平方米，较去年增长了15.52%。部分热点区域的土地价格则仍然维持在高位。11月最后一周，共有4宗土地出让的楼面地价超过万元。其中，杭州杨家牌楼A地块的楼面地价高达25297元/平方米。
"土地成本已经成为开发商各项成本中涨幅的项目。"一位二线城市的房地产上市公司董秘在接受记者采访时表示，公司正在建设开发的某项目拿地成本仅为600元/平方米，而今年拿下位置更偏远的新项目用地的土地价格已经达到2700元/平方米。"项目建成后的成本在6400元-6600元，周边房价则在7500元左右，成本压力很大。"该人士坦言，"土地价格快速增长，开发商已经很难单纯凭借销售回笼的资金和本金满足再生产的过程，只有依靠资本市场的再融资或银行信贷。"
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新开工如火如荼
虽然面临众多调控政策，今年房地产市场新开工仍在如火如荼地进行。按照房地产行业周期计算，自去年年底开始增长的新开工面积有望在明年中期陆续形成供应，届时房地产市场的供求关系将得到极大改善。
国家统计局数据显示，今年前10月新开工面积已经累计达到13.18亿平方米，同比大增61.91%。自2009年年底起，的新开工面积同比增速就保持上涨趋势，进入加速投资时期。5月份的新开工面积同比增幅达到102.56%，此后各月的同比增速也基本维持在50%以上。
从环比来看，7月份的新开工面积仅为1.17亿平方米，为今年新开工的位。8、9月新开工面积均出现环比回升。不过10月份的新开工面积为1.23亿平方米，环比9月下降了15.75%。
东方证券研究人士指出，10月房地产开发投资增速继续超出市场预期。虽然由于房地产调控政策，房屋销售面积环比下滑11.2%。在限期开发政策的限制下，房地产新开工面积将持续维持高位，从而推动房地产开发投资持续高位运行。
业内人士指出，从2009年下半年到现在，房地产新开工持续保持高增长，这些房源将在2011年3月后陆续上市，加上保障性住房也开始密集投入市场，房地产市场未来供应量将出现大幅提升，供不应求的局面将出现缓解。
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