[摘要] 种种迹象显示，“史上最严厉的调控政策”可能再次沦为空调，这是通胀预期与现金泛滥的结果。房地产市场的政策边际效用节节下降。9月29日推出的史上最严厉调控政策，没有挡住房价的步伐。政策效用期限从4月新政的4个月，下降到9月新政的一个月。
种种迹象显示，“史上最严厉的调控政策”可能再次沦为空调，这是通胀预期与现金泛滥的结果。房地产市场的政策边际效用节节下降。9月29日推出的史上最严厉调控政策，没有挡住房价的步伐。政策效用期限从4月新政的4个月，下降到9月新政的一个月。
先看房价，房价坚挺显示了市场各方对未来市场的预期。据国家统计局的数据，10月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。据中指研究院的数据，11月我国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。上海的一手房平均成交价格在10月上涨41%的情况下，再涨了27%，达到22627元/平方米。这一数据显示9月新政威力不如4月。在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。
成交量显示市场的活跃度。中国的两个城市成交量非常活跃。
来自数据显示，11月上海新房供应量达到9698万平方米，环比回升30%；受到10月低供应的影响，成交量从10月的13191万平方米下滑到了9486万平方米，环比下滑28%。但11月的成交显示了先抑后扬的走势，显示市场信心显著恢复。
北京比上海更活跃。北京房地产交易管理网数据显示，11月北京楼市期房住宅总成交量达到了10107套，继9月以后调控期再次突破万套，环比10月上涨46.6%。11月30日的成交量达到5月1日以后的记录新高。北京中原和21世纪不动产的监测表明，11月下旬二手房成交量达到6561套，环比中旬的4938套上涨超过1500套，市场反弹迹象再次出现。
虽然房价由政府控制，虽然高低档住宅开盘先后有严格限制，但调控得了一时，最终还是会现出原形。
我们低估了现金的力量。房地产调控至今，我们必须承认，收紧银行信贷无法动摇财富阶层的投资能力，我国的现金渗透率过低，而现金支付比率过高，有关方面虽然可以监控资金的走向，却无法监控资金的投向，灰色收入与大量新富阶层的购买力足以支撑起中国的房地产市场。
北京就是典型的例子。根据人行的数据，今年10月，北京个人房贷大幅下挫，当月金融机构个人住房本外币贷款增加11.1亿元，同比少增近25亿元，少增幅度达69.1%，环比骤降43.8亿元，降幅达79.8%。其中新建住房贷款减少0.8亿元，同比少增12.2亿元；二手住房贷款增加11.9亿元，同比少增12.6亿元。
与此相应，商品房成交量下降，但降幅远远赶不上房贷下降的幅度。根据北京房地产交易管理网数据显示，10月北京商品房期房住宅总成交为6894套，环比9月，降幅超过36%，同比下跌幅度接近42%。
信贷收紧的结果是现金大行其道。据21世纪不动产提供的调查数据显示，目前北京市全款购房者的比例达到55.3%，异地在京购房者比例也达到55%，这些购房主力成为支撑房价的主体。这一数据与4月调控后二手房全款付款比例占六成大致相似。说明卡住了银行信贷，无法止住汹涌的手握巨额资金购房的投资者。目前这些人不仅手握数套房，还将投资的目光对准了全球，新加坡、英国、加拿大等都是他们的投资热土。
10月与11月的通胀上升预期助推了房地产市场的温度。
9月份CPI略有上升，投资者处于9月新政观望期，而到11月公布10月CPI达到4.4%，预期11月的CPI将继续攀升，这给中产阶层的投资者加了最后一把火。不堪忍受存款负利率与变幻不定的证券市场，手中有余资的中产阶层倾其所有将资金投入楼市，毕竟，这是到目前为止中国惟一只赚不赔的投资。毫不奇怪，11月下旬许多城市房地产市场烈焰升腾，成交量大幅攀升。
现在，调控房地产市场只剩最后两招杀手锏：一是提高持有成本或者征收资本利得，使房地产投资无利可图；二是取消房地产信贷，或者继续给房地产市场单独加息，把所有自有资金不足者全部赶出房地产市场，如此一来，无人高位接盘房价自然下跌。而政策放的风是明年计划建1000万套保障房，其中绝大部分为公租房。潜台词是，市场我们管不了，商品房价暂时还得在高位。
这是典型的新加坡模式，大部分国民住进保障房，让商品房比保障房价格高十倍，于我何干？问题是，新加坡保障了80%的国民住房，我们保障得了8亿吗？
我们必须给房地产调控鼓励，并且指出，投资过热的问题由税收与贷款成本解决，征收房产税、给房地产市场单独加息是的选择。
如此下去，第三轮调控势不可挡，开发商绥靖无用。
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对房地产市场来说，2010年是当之无愧的“政策调控年”，从年初剑指高房价的“国十一条”强劲出台，9月二次调控压阵再到11月央行两次上调存款准备金率与时同时，省、市相关配套政策也不断出台，确保楼市平稳。2010年即将尘埃落定，一个“调”字和“稳”字成为全年的概括。
从去年的各种刺激楼市的政策全面退出，到随后各种遏制过热的政策不断出台，最终4月17日发布的“新国十条”框定了本轮政策的基调。
===轮调控触动楼市===
今年1月1日，营业税“二改五”(即个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年)的政策，意在打击楼市的投机炒房行为；4月14日，国务院常务会议提出，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”，该新政的出台表明了国家抑制房价过快上涨的决心。
===第二轮调控表决心===
9月29日在进一步遏制部分城市房价过快上涨的背景下，国家出台“新国五条”，被不少业内人士和媒体称之为“二次调控”。其要点包括要求对有闲置土地等违法违规行为的地产商停止贷款、停发第三套及以上房贷、首套房首付比例不低于30%、房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数等等。虽然称之为“二次调控”，但这被认为对“新国十条”的进一步贯彻，明显有多项条款较之前更为严格。
在此轮调控中，各地的“限购令”被认为是体现了政府调控房价的决心。
国内先后有北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津、海口、三亚、苏州等城市出台住宅限购令。与京沪杭等每户家庭只能购买一套房相比，南京、深圳政策稍显“温和”，即每家至多可以购买两套房。
除了二次调控政策外，央行宣布从10月20日起上调存贷款基准利率；10月21日，住房和城乡建设部也宣布上调公积金存贷款利率；11月央行两次上调存款准备金率 贷款利率的提高，购房成本的进一步增加，购房需求明显受到抑制。由政策变动原因造成的退房现象也成为了昆明的一个热门话题。
===市场表现===
楼市调查:一二线城市冷热不均 高档住宅销售火爆
"9·28"楼市调控措施推出以来，各地楼市走向如何？中国证券报记者兵分六路，深入北京、上海、广州三个一线城市和成都、济南、武汉三个二线城市采访发现，上述六个城市楼市价格走向不一，分化明显。
北京：
政策集中发力效应累加 12月或将成"拐点"
经过大半年的政策调整之后，2010年的楼市终于迎来了“年末”的大幕。展望当下的市场，没有出现大规模的打折促销，也没有出现千人抢房的热闹场景，有的只是笼罩在楼市前景上的重重迷雾。
通胀担忧显现 北京楼市量价齐涨：尽管调控政策密集出台，但11月北京商品房市场量价均出现结构性上涨，涨幅都在四成以上，超过去年同期水平。专家认为，这与人们担忧物价上涨过快有关。
新贵豪宅成抗跌楼盘主力：专家分析，这些热销豪宅被看好的共同特点是，普遍占据区域核心地段,具有稀缺资源等特定优势，而且定价比较合理，因而受到市场的关注。未来，在政策调控中并不会受太大影响。
上海：
首例开发商退地浮现 或成新一轮房价下跌先兆：房地产市场调控新政（国十条）出台后的首例开发商退地（住宅开发用地），昨日出现在上海嘉定的两个地块。
进入楼市淡季上海开发商扎堆放量 房价优惠缩水：11月已进入到最后一周，在结束了连续5周的下挫后，沪上开发商大有在淡季启幕前，乘胜追击之势。
上周末，上海楼市呈现出多盘扎堆放量的热闹局面，其中闵行区占据3席。但是虽然诸如万科等楼盘推出了一定的优惠措施，但是从价格上而言，却是缓步走高。
上海楼市 买还是等让购房者纠结：虽然楼市调控依旧在高压不减，房价下跌50%的对赌还未有结论，但是购房者小王已经不想再等下去了。“调控到现在，房价却没有出现意料中的下调， 限购 、 限贷 尚未限制住房价涨势。”小王作出购房的决定颇为无奈。
深圳：
限购压力之下深圳楼市游资外溢：在限购令和限贷令的双重压力下，一直在深圳楼市横冲直撞的游资开始寻找出路，除了进入股市之外，一部分资金盯住商业地产，另一部分则瞄准惠州、东莞等周边城市，呈现出外溢之势。
限购六周楼市量跌价滞 深圳市场观望情绪浓厚：深圳市规划国土委公开数据显示，上周，深圳新房成交453套，环比下跌了10.83%；成交面积4.19万平方米，环比前一周下降14.98%。成交量延续前一周的下跌趋势，创下近三个月来的新低，第二轮调控政策的效力进一步显现出来。
楼市调控是否有效?明年一季度见分晓
房地产重点城市土地市场供求趋热，虽然一手住宅市场整体价格未见松动，打折促销力度亦不大，但是标杆房企对市场的反应正在发生微妙变化。在销售策略方面出现“加速回笼资金”迹象。业内人士预计，市场调控的效果在明年一季度或可明显显现，而影响市场调控的直接因素取决楼市的供应量。
明年政府调控不会放松
政府的历次文件都明确，楼市调控是为了让房价上涨的幅度下降，而不是跌价；是为了打击投资者，而不是开发商；是为了让16个被限购的城市停止房价疯涨，而不是所有城市。SOHO中国董事长潘石屹(博客)指出，目前地产业正处于最困难时期。包括任志强(博客)在内的多位开发商和业内专家也纷纷表示，明年政府对楼市的调控不会放松。
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