[摘要] 对于很多改善型客户来说，他们或是只有一次购房机会，或是卖掉一套甚至几套房，才能重新获得一次购房机会。
自2010年4月首轮政策调控开始，由于改善型购房者与政策所针对的投资客、投机者，在购房方面有着一定的相似性，如都用贷款买不止一套房，因此从被限贷到被限购，改善型需求在调控中受到了较大影响。
在严厉的限购令面前，改善型购房者成为了开发商想要而又难于争取的潜在客户。想要争取，是由于相比楼市投资客，改善型购房者存在真实自住需求的同时，又有诸如卖旧买新的回旋余地；说难争取，则是因为相比刚需，改善型客户没有那么迫切的需求，而且受到限贷、限购的影响，购买力也大不如前。
对于很多改善型客户来说，他们或是只有一次购房机会，或是卖掉一套甚至几套房，才能重新获得一次购房机会。
一道选择题摆在了改善型客户的面前：如果只有一次购房机会，你会买什么房？
改善型需求的“黄金时代”结束了
随着调控政策的陆续出台，改善型客户的“黄金时代”随之结束。先是2010年4月17日出台的“国十条”中规定，第二套住房首付款比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷；当年9月29日，“国五条”明确了暂停第三套及以上住房贷款的要求，同时二套房不但首付不得低于50%，贷款利率还不得低于基准利率1.1倍。到了今年1月26日，“国八条”又增加了将二套房首付提高到60%的要求。
而限购令的出台则更进一步使得那些手中有两套及更多房子的人，迅速成为了被限购的对象。虽然细则中规定有两套房产的家庭可以“卖旧买新”，但限购令下想卖房却也颇为不易。
再买的机会其实还有一次
虽然受到了以限购为代表的多项调控措施的打击，但改善型购房需求仍然存在，而且有时还表现得十分旺盛。
在限购即将要出台的前一天，位于河西奥体板块的仁恒江湾城就抢先开盘。其所推出的242套房源，当晚售出105套，销售率近五成。据介绍，买房人中多数都是改善型需求购房者。同在河西奥体板块的保利香槟国际，虽然是限购出台之后推出，而且所推面积以160平方米及以上户型为主，却依然有着40%以上的成交率。在现场，有不少购房者表示，自己属于能再买一套的改善型客户。
改善需求依然存在的另一表现，乃是看房团的火爆。365地产家居网在限购之后的一次看房活动中统计，江宁线、河西线、城东仙林线中均有不少的改善型客户。“我们不是炒房子，也就是求住个舒服。”一些年龄较大的看房团成员这样表示。而另一些年轻的看房团成员则表示，他们之所以希望卖掉两房换三房，是为了能让家里老人来照顾孩子。
对此，豪斯机构总裁汪清表示，目前在市场上改善型产品的需求仍然存在，有些人希望面积在180平米以上，实现终级置业的目的，“大户型需求存在，但是量少，而且这类人选择也很慎重。”那些还有一次出手机会的人中，即那些已经有一套住房还准备再购一套新房的客户，或是准备“卖旧买新”的购房者，成为了开发商们争取的对象。业内人士表示，这些客户中不少人属于能买而不敢买、不想买，因此以什么样的产品打动消费者至关重要。
一选地段，二看品牌
限购令下，对于那些只有一套房子或卖旧准备买新的改善型客户来说，购房机会显得十分珍贵。正因为如此，选择什么样的房子也变得尤为重要，置业的理念开始流行，一步到位成为改善型客户的共同选择。
河西一家央企楼盘的调查显示，目前的市场形势下，对于改善型购房需求者来说，除了楼盘的地段、配套、交通、规划等硬件条件的要求外，他们更多的是要关注楼盘细节和之外的东西，诸如品质、配套、环境、服务等更能为品质生活提供充分保证的要素。这也是虽然遭遇限购，但品牌楼盘的销售情况相对较好的重要原因。
一些150㎡以上、拥有完善功能区间的“大平层产品”，正日益受到改善型客户的青睐。“大平层产品现在越来越多，一方面源于高地价；另一方面，是实际存在的客户需求，”某机构资深研究员表示，今年以来，大平层产品的集中出现有其必然性。“既能享受主城的便利配套，也能提高居住的舒适性。这与改善型客户一步到位、置业的想法所吻合。”
在目前南京楼市中，这样的大平层产品不少，奥体板块的仁恒江湾城、保利·香槟国际、天一阁、天正滨江、五矿·御江金城，城南板块的朗诗绿色街区、金地自在城，城中板块的城开御园，城北板块中的复地·新都国际，江宁板块内的万科·金域蓝湾等品牌楼盘，都值得仅有一次购房机会的改善型客户考虑。
而对于那些想要一步到位买别墅及花园洋房的客户来说，未来可以关注一下汇锦国际、卧龙湖国际社区、鸿信云深处、青溪庄园以及加州城、保利紫金山等项目。
>>置业方案推荐
限购后利用手中一次购房机会，实现自己置业的梦想，是改善型客户的上佳选择。怎么选，选什么？《扬子楼市》采访了一些购房者，为他们度身定做置业方案。
李娟27岁服装店主
置业需求：120-144㎡
李娟的男友是南京本地人，做代理生意，收入颇丰，但是男友已有的房子是一套80多㎡的两居室，距离李娟心目中的“大房子”还是有段距离的。李娟觉得以后会有孩子、外地的父母也要来小住，至少也得是120㎡以上的三居室。现在小两口正四处看房。
推荐房源：保利香槟国际、保利紫晶山、万科金域蓝湾
央企保利两个项目都比较适合。其中保利香槟国际在售120-200㎡的房源，均价18500-19200元/㎡；保利紫晶山近期将推100多套142㎡的花园洋房，价格待定。
江宁九龙湖板块的万科金域蓝湾在售118、135、168㎡精装房源，单价16000元/㎡，全款98折优惠。
张辉35岁私营企业主
置业需求：144-200㎡
张辉目前在江宁的家是一套占地近一亩的三层别墅。厨房在一楼，有时晚上喝个水、吃个夜宵还要爬楼梯，觉得特别烦。自从三岁半的儿子从二楼的楼梯一直滚到一楼之后，张辉几乎是立刻下决心要在市区买套大平层，以后也方便孩子入学。
推荐房源：城开御园、朗诗绿色街区、仁恒江湾城
城中高科技住宅城开御园冬暖夏凉，在售房源主力户型150-180㎡，均价33000元/㎡。奥南板块的朗诗绿色街区也是高科技住宅，预计4、5月推89-260㎡的房源。
如果想选择河西，那么仁恒江湾城值得一看。在售132、150、178㎡精装修房源，均价24000元/㎡。
寻找梦想中完美的家
许学峰34岁IT公司中层
置业需求：200㎡以上
许学锋是一家知名IT公司的技术骨干，收入不错。虽然他平时看起来不苟言笑，其实骨子里却非常浪漫。他觉得理想中的家应该有风景优美的小区、宽敞的面积，每天在这样的居所中生活，才觉得工作的一切辛苦都是值得的。
推荐房源：天正滨江、五矿御江金城
河西的天正滨江预计4月底推出2号楼34套房源，均为183㎡的三房大平层。
同在奥体的央企名盘五矿御江金城在售138-224㎡的大平层，近期还将推出花园洋房和精装大户型。
别墅才是身份的象征
刘厚强38岁公司总经理
置业需求：别墅
刘厚强这些年折腾房子够多的了，从最初的单身公寓到两居室，再从大三房换到180㎡的大平层，旁人看他不停地在搬家，都觉得麻烦。不过他还想再换，在他看来，只有别墅才是身份的象征，成功的象征。
推荐房源：卧龙湖国际社区金太阳鹭港
近郊或周边的别墅楼盘不限购。如溧水的卧龙湖国际社区湖景独院，400-508㎡，总价1500-1700万/套；高尔夫景观独院别墅，户型面积293、353㎡，单价15000元/㎡，一次性付款97折，贷款98折。安徽来安的金太阳鹭港在售独栋别墅，260-470㎡，特价房148万起，均价7000-8000元/㎡，一次性付款96折。
延伸阅读》》》
房价调控目标下周密集出台 “限价”还是“涨价”？
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
