[摘要] “2011年=楼市调控年”已经毋庸置疑，铺天盖地的房地产调控政策阵阵袭来，上半年在一片萧条和紧张中度过；经过一段时间的适应和调整，买卖双方也渐渐开始回归理性。本周末苏州有10个项目开盘，积极探市的同时也表明各路开发商渐渐有了各自的迎战策略。那么，下半年会有怎样的惊喜和挑战等着我们？五大楼市预测一探究竟。
编者按：
如今，一条微博、一张图片、一段视频、一首歌……都可以用来清楚表达事件和情感，精辟饱满、准确到位。而面对扑朔迷离的房地产市场，似乎永远没人能够说清道明，但也没人愿意随波逐流，都在积极探市。
“2011年=楼市调控年”已经毋庸置疑，铺天盖地的房地产调控政策阵阵袭来，上半年在一片萧条和紧张中度过；经过一段时间的适应和调整，买卖双方也渐渐开始回归理性。本周末苏州有10个项目开盘，积极探市的同时也表明各路开发商渐渐有了各自的迎战策略。那么，下半年会有怎样的惊喜和挑战等着我们？五大楼市预测一探究竟。
预测一：房价下降将成大概率事件 园区率先打响“价格战”
今年，稳健的货币政策和不断加码的房地产宏观调控政策的叠加效应正在逐步显现。种种迹象亦表明，房地产开发商的资金链正变得十分紧张。有研究机构发布报告称，二季度房地产开发企业的资金可能步入预警区间，资金链趋向脆弱状态，特别是中小企业资金状况更加不容乐观。房价下降正在成为一种由几乎不可能逐步演变成了大概率事件。
眼下北上广深等一线城市楼市成交量亦大幅萎缩，北京甚至出现投资客积极抛售房子的现象，据统计，有一半区域的投资性业主出现降价销售的情况。对此，相关业内人士表示：“房价今年肯定会有所下降，并且从6月份开始到第三季度会出现价格下降的态势，其降幅可能会达到10%—15%左右。”
就苏州而言，近期连续三周，楼市量价齐跌。市场整体也一直低线徘徊，多数楼盘依旧选择按兵不动，死扛着不降价。从往年的情况来看，园区湖东往往是领跌的板块，今年也大有此趋势。“优惠10万”“8X88元/平方米起”“仅售9套特价房”……大家开始拼起优惠，价格战俨然开启。加之园区标杆项目中海国际社区公园道本周末开盘，非毛坯房推出85万起的劲爆价格，再度让湖东各大盘不再“淡定”，后期不排除大面积降价的可能。
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预测二：限购令或面临取消 下半年是刚需买房好时节
限购令自实施以来，被不少城市称为“最有力度”的一项政策，直接打击了投资投机客，让楼市一定程度上恢复了理性。到目前为止，限购令已经实施百日有余，除了传言调控不会继续加码外，限购令或要取消的传闻也让不少人关注。
“限购令持续时间不会很长，明后年或会取消，不取消压力太大。”6月7日，在“中国商业地产博览会新闻主题研讨会”上，中国央行中房价格指数研究员陈湛匀如是判断“限购令”的执行期限。陈湛匀作出这一判断之际，市场对限购令正陷入纠结：一边是有报道称楼市限购令可能将扩大至三四线城市，一边是海口和大连等地近期先后传出限购令松动的消息。虽然已遭当地政府否认，但有观点称，二三线城市的地方政府，背负着既要控制房价又要解决保障房建设资金的双重压力，对取消限购或放松限购的期望较为迫切。
另据财新报道，此前不久，某央企开发商曾称，“北京高端项目的限购有可能在年底前放开”。据称，其消息也来源于政府内部人士。
有专家说，从目前楼市趋势看，下半年城市房价增速将受到地方政府和市场的双重抑制。如果明年通胀水平回落至3%以下，部分二、三线城市的限购令明年底之前有可能取消。只是，当前保障房建设仍处于起步阶段，3600万套保障房建设需要3至4年才能形成规模。因此，全面取消限购令估计要3年时间。还有一点，非常有可能的，取消限购令时会静悄悄的。
也正因为如此，有人指出，目前是刚需购房者买房的不错时机，“政策一旦放松，大量的购房需求就会重回市场，到时就是N多人抢购有限的房源，所以确实有购房需求的人在下半年出手是明智的。”业内专家指出。
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预测三：首套房首付比例上调可能性不大 加息幅度取决于房价
5月18日，在2011陆家嘴金融论坛专题新闻发布会上，中国银监会办公厅副主任杨少俊介绍，目前银监会的房贷政策没有改变，仍然是首套房首付款比例不低于三成，在此前提下，当地商业银行可以根据当地的情况对首付款比例自主决策。同时，他在回答记者关于最近浙江、北京部分银行首套房首付款比例上调问题时表示，各商业银行把首套房首付款上调至四成、五成都属正常情况，反映出银行对当地经济、房地产市场及自身风险承受能力评估。
目前不少地区包括苏州，依然是执行贷款购买首套房首付款比例不低于三成，贷款购买二套房首付款比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍的监管要求，且首套房的利率优惠已经取消，的利率为基准利率。目前首套房首付上调的可能性不大，但是随着CPI的不断增长，加息或成必然。
农行报告表示，考虑到下半年物价更多由资源品价格改革和猪肉价格周期性上涨推动的趋势较为确定，具体加息幅度很大程度上则取决于房价走势。其认为，在目前经济增长模式下，房价走势无疑对货币政策有重要影响。受调控政策影响，当前一线城市房价保持平稳甚至有所松动，但整体上涨压力仍然较大，再考虑资金脱媒现象仍较为明显，内需旺盛，利率仍需要一定程度上调。
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预测四：下半年3.5万套住宅入市 依旧刚需撑市
据房天下数据监控中心统计，截至6月9日，2011年下半年全市共有近180个项目（包括别墅项目）在售及待售楼盘有房源推出，其中住宅类项目占69%，别墅项目占31%，共计近3.5万套房源进入房地产市场角逐2011年下半年房地产市场。
从2011年3月苏版限购令的颁布，到紧接着出现的的限价、限贷、加息等房地产市场和金融市场调控政策，都对苏州楼市进行了重磅出击，众所 ，这在很好地抑制了投资投机购房者的同时，也深深“伤害”了工薪阶层的刚需一族。
房产相关人士表示，下半年苏州楼市的购买力或渐渐回归，但限购令仍然有如一张大网将房源的销售量控制在一定范围内。按照目前的去化速度，3.5万套的市场供给量还是非常大的，购房者有足够的选择空间，折扣优惠将依旧是开发商减缓销售压力的重要手段之一。
住宅方面，园区、刚需仍是供应主力，园区的住宅量占全市住宅下半年总量的40%，吴中区紧随其后占据33%，其中刚需项目最为惹眼。从推出的项目来看，受到刚需青睐的中小户型有更多的项目推出，热卖的楼盘以及新项目也将在这个面积段里推出相应的项目，如路劲主场森邻公馆、蝴蝶湾、华园星城、建屋海德公园、东方维罗纳、首开悦澜湾等。可以说，下半年入市的大部分住宅项目都是为刚需族量身定做的，由于上半年的市场成交情况相对较缓和，很多正在观望的刚需一族，坦言只要地段、配套、价格合适就会出手，选择一步到位。
值得一提的是，吴中区因自然资源优势别墅项目众多，在下半年的别墅上市量上占据四成份额，据不完全统计，吴中区下半年将有7个全新别墅上市，这非常有利于有一定经济实力的向别墅项目分流的改善性需求者。由于高端豪宅的购买者有着很强的支付能力，因此受宏观调控影响不大，尽管高端别墅需求有限，但受土地供应限制而形成的稀缺性使其抗风险能力较强，预计市场供求关系趋于稳定。
房天下看房团人气爆棚 刚需难挡
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预测五：“地王”或现 下半年土地市场将成热点
6月2日，苏州国土资源局公开出让35宗地块，其中商业用地27宗，住宅用地8宗，其中古城区4宗，吴中区12宗，相城区7宗，高新区12宗，6月23日正式拍卖。此次土拍为苏州限购令后场大型土拍。
尹山湖板块或现“地王”
吴中区推出的12宗地块中，仅2宗是住宅用地，其余均为商业用地，其中位于吴中经济开发区郭巷街道通达路东侧、通湖路北侧的苏地2011-B-8号地块很是惹眼，是继保利观湖国际项目之后的又一住宅项目，必将成为众开发商关注和争夺的焦点。同时作为本次土拍在尹山湖板块的一宗住宅用地，很有成为“地王”的潜质。
浒墅关发展进入快速通道 2宗商服用地发力
位于浒墅关宏发路西、规划道路北的苏地2011-B-33号地块地理位置十分优越，距离沪宁城铁新区站大约500米，一方面不受城铁噪音影响，另一方面是城铁铸就了其未来的价值，预计购房人群以年轻人为主。
位于浒墅关开发区嵩山路南、石林路西的苏地2011-B-29号地块可以规划为北新区板块，预计未来更多的刚需置业者将选择北新区的楼盘，一来这里普通住宅的价格相对苏州其它区域而言，价格相对较低；二来是沪宁城铁的带动效应，拔高了这里的地段价值。
业内人士表示，这两大商业用地的参拍，使得浒墅关进入快速通道，其丰富了浒墅关镇的商业配套。
两宗地块直面京沪高铁 苏州北站车站配套不断完善
苏地2011-B-18号、苏地2011-B-19号两宗商服用地隔路相望，分别位于相城区元和街道富乐路南、民五北路西和东。笔者至地块现场得知，民五北路目前为在建状态，暂无路牌，两宗地块隔路相邻，直面京沪高铁苏州北站。
据悉，备受瞩目的京沪高铁将于本月底开通运营，建设已进入最后冲刺。据测算，走上述两条地面道路，从市区到达京沪高铁苏州北站基本都要花上半个左右，高铁快速路通车后，将节省20的时间。未来公交线路、以及正在建设中的苏州轨道交通2号线都会在京沪高铁苏州北站设有站点。18号、19号地块为广大旅客提供购物、餐饮、休闲等各种服务，苏州北站车站配套将逐步完善，与日剧增。
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