[摘要] 又到一年“金九银十”之际。与往年不同的是，有业内人士预测这将是“铜九铁十”。 其理由是，尽管这两个月成交量将有所放大，但并不会彻底改变市场弥漫的观望情绪，也不会扭转房地产的走势。
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又到一年“金九银十”之际。与往年不同的是，有业内人士预测这将是“铜九铁十”。 其理由是，尽管这两个月成交量将有所放大，但并不会彻底改变市场弥漫的观望情绪，也不会扭转房地产的走势。
业内专家表示：“现在看来，9、10月份的市场可能是量增价不增，甚至是价跌。从这个意义上说，今年‘金九银十’难觅。”成交量不会井喷,而促成“金九银十”成交量上涨的重要条件是入市项目增多，以及购买人群增多.但，自调控以来，以往楼盘扎堆入市的现象就很难见到了。
另据东亚新华地产发言人韩磊向记者表示，自调控以来，开发商开盘的主动性大不如前了。
北京建委发放预售证的时间拖得比较长，有的项目从上报建委，到预售证下来要历时三五个月的时间。因此，楼盘扎堆入市的情况不像以前那么明显。而“金九银十”成交量的上升主要依靠楼盘入市量增加，从整体上推高成交量。加之限购已经使房地产市场进入了房票时代，有资格的购买人群数量是有限的。从这点来看，9、10月份的成交量不会上涨太多。
另外，另一方面，不断收紧的银行信贷也制约了成交量。一位代理三亚楼盘销售的代理公司管理人员对记者说，虽然三亚这样的二线城市的限购政策比较宽松，但是银行的贷款却非常紧张，审批十分严格，不少贷款都办不下来，成为影响成交的因素，开发商资金的回笼也变得比较困难。
而业内人士对于成交量的大涨缺乏信心，但是在刚过去的7月份，成交量还是有缓慢回升，北京市场当月的成交量达到了近半年来的值。北京房地产交易管理网数据显示：7月份，北京商品房期房住宅签约套数为7845套、现房住宅签约套数为1289套。合计为9134套，总成交量环比上月上涨了5.6%。
据中原地产华北区董事总经理李文杰向记者表示：“理论上‘金九银十’还存在，毕竟是传统旺季，9、10月份应该能够延续7月份成交量上升的趋势，但是不会像往年那样风光，难以出现成交量‘井喷’现象。”
专家观点：限购坚持两三年 房价可以跌一半（东方早报）
从新华社18日发布的消息中，可窥得政策的蛛丝马迹。新华社18日援引权威部门官员的话说：“特别是商品住房用地出让实际成交量下降的地区，应适度下调出让底价，既要防止土地出让溢价过高，也要减少土地流标流拍现象，保持住房用地的平稳供应，确保明后年住房有效供应。”新华社同时援引有关部门负责人表示：“今后要切实纠正各类规避限购、限贷措施的行为。”
上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健认为，今年不太会有新的政策，政府会加大现有政策的力度。
华伟称，正确的调控思路是，油门和刹车都同等重要，相互协调。不管经济发展快慢，房地产市场投资性需求都是客观存在的。当前中国的经济是需要保持速度还是需要降温，这是政府决定的。房地产调控这么多年，到底需要一个什么样的房地产市场、房地产投资，还没有答案。
也有不同的声音。
一位业内人士判断，调控不会只是阶段性的。即使限购令是阶段性的，但如果限购令取消，一定还有别的政策出台。
前述业内人士认为，将来，会用房产税这种市场化的手段来替换限购令这种行政化的手段。“让房产税去打击三套以上(包含三套)房子，税率依次递增，从现有的0.4%、0.6%上调至个位数甚至更高。”
开发商自有资金的博弈
对那些布局的开发商而言，现在需要做的是，开始考虑应对策略。
上海实业城市开发集团有限公司战略投资中心总经理王亚民认为，各开发企业会根据自己的资金面安排应对。国有企业本来就比较稳，机会合适的话，想在低潮时找一些优质资源做一些收购储备。“资金链不厚实、产品没特色的小开发商，在市场中就撑不住了。”
宁波银亿集团有限公司上海分公司营销总监王士章称，大部分开发商都还定位于一二线城市，因为三四线城市成长空间很小，利润很薄。现在，还是看投资机会，项目利润率是不是够，利润率够就拿，不够就不拿。
在融资受限、银根缩紧的背景下，上海中原地产研究咨询总监宋会雍判断，未来将是开发商自有资金的博弈。如果说将来房价的下跌速度快过销售速度，只要资金在，就可以捡别人的项目来填补。
宋会雍也认为，调控一旦深入，必然有一部分企业离场。现在很多企业资金链还没断裂，要收购一定要等到它断了，政策还得延期一年，“未来两三年，房价跌一半是有可能的。所以也足够开发企业调整。”
住房供大于求？
支持房价下跌的因素之一，是高企的住宅库存。
渣打银行15日发布的房地产市场报告显示，2011年下半年将会出现的房屋供给过剩感到担忧。报告估算，到今年末，35个主要城市新房库存将达3700万平方米，相当于7个月的销量。当前的库存水平已约相当于3个月销量，大致与2008年、2009年房地产市场陷入低谷时的库存量持平。“库存问题主要集中在二线城市”。
21世纪不动产截至17日的统计显示，上海市新房存量面积约为865万平方米。21世纪不动产分析师罗寅申称，按6月份成交水平估算，这一存量够近11个月消化。
克而瑞数据显示，截至6月末，北京市商品住宅新房库存面积已达1155万平方米。克而瑞分析师周浩结称，如果按照近3个月的平均消化水平，这一存量大概需要近23个月才能完全消化，“市场供大于求趋势渐显”。
但华伟则对“供大于求”一说存疑，行政限制需求，成交量低不是需求量下降，而是可供给有效房源的下降。
华伟认为，限制需求越久，最终市场的反击力度就越大。“要么出现房价大幅度反弹，要么出现中国经济硬着陆”，“房价管住，成交管住，钞票不管住，物价怎么管得住？把调控房价的所有理由换成猪肉和钢材，不是一样么？”
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