[摘要] 2011年12月13日，由中指研究院和苏州房天下联合主办的“2011-2012中国（苏州）房地产形势报告会”，在独墅湖会议酒店沃森报告厅盛大启幕。
2011年12月13日，由中指研究院和苏州房天下联合主办的“2011-2012中国（苏州）房地产形势报告会”，在独墅湖会议酒店沃森报告厅盛大启幕。此次报告会以“解读市场政策，洞悉发展趋势”为主题，房天下控股总裁、房天下CEO代建功、房天下控股新房集团苏州公司总经理李海、上海社科院房地产研究中心研究员顾建发出席并做主题讲演。
作为苏州楼市年末一场盛大的业内峰会，350名国内知名房地产业专家学者、投资机构以及品牌房企代表齐聚一堂，共话2011-2012中国房地产发展形势及应对策略。三大主题演讲全面把握当下房产形势，深度探析调控下苏州房企如何“逆风飞扬”，并对紧接而来的2012年楼市走向进行了预判。同时，报告会现场2011第八届中国房地产网络人气榜（苏州榜）的各个奖项隆重揭晓。上海社科院房地产研究中心顾建发做 《从宏观经济看房地产与相关产业》 现场报告。
上海社科院房地产研究中心研究员顾建发做主题讲演
各位领导，各位来宾，大家下午好。非常高兴来到苏州和大家分享房地产发展的情况和探讨现在面临的问题，并且我们一起来预测未来的市场情况。
我刚听了代总的发言，也非常有同感，确实我们的市场发展到今天非常不容易，而且房地产作为我国经济发展重要一块，尽管这几年发展的有些过火，但总体上应该说我们房地产经过了这一轮调整以后，我们想，我们的市场可能会发展的更加健康。我今天从另外一个角度看房地产市场，以及和房地产相关的各个行业，他们之间的互相关系。
我讲三个问题。，房地产市场目前情况。中国房地产从1998年到现在，一共走了12年大牛市。有人说我们轮房地产黄金十年已经过去了，现在面临着调整阶段，那么我们现在已经明显出现了调整的态势。11月18恩日，国家统计局有一个报告，10月份我国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市数量达到34个，比商约增加了17个，这就说明我们房地产市场进入了调整周期。
我们宏观调控从2003年开始，一直调，调到现在，调了8年，在限购令没有出台之前，我们的房价是越调越高，为什么？原因很多。那么今天我们限购令一招致胜，就一招，2011年1月26日国务院出台“新国八条”，祭出“限购令”法宝。过八条出来以后对整个市场影响非常大，我们轮开始看，46个城市交易量都出现萎缩，尤其是“北上广深”一线城市交易量降幅非常厉害，那么二线城市，省会城市，以及沿海开放城市交易量明显放缓，相信我们苏州也会受到很大的影响。
上海1-10月份，销售面积1417.54万平方米，比去年同期下降14.1%，在此我要说明的是1417.54万平方米包含了动迁房和经济适用房。动迁房和经济适用房是纳入上海统计口径里面的，在同样也是如此，其实我们真正市场交易这块一半也不到，其中住宅仅有1144.83万平方米，下降15.3%，比整个商品房降幅还要大1个百分点，从销售阅读情况来看，越往后面销售越明显。而且非常有意思的是，大家可以从柱状图可以看出，上海成交量比政策的出台时间，上拐点、下拐点都是非常吻合。1月份出台政策，1234成交量同比下降，4-7月份是一个环比上升呢？因为在这里面有一个打擦边球的现象。那么7月份为什么环比又是下降呢，也就是长海出了一个“沪四条”，就是新上海人或非本户籍人口，你买套房子的时候，不能补个人收入所得税。原先出来这个政策的话，我只要交一笔钱，我交给他们一笔钱，然后他们帮我办理纳税记录，我就有购房资格，那么“沪四条”7月27号出来以后，这个漏洞补上了，而且你不能通过打擦边球的情况来买房，因此上海从7月份以后，大家看底下图的红柱状很明显，10月份降到。根据杭州市统计局的数据显示：2011年杭州商品房销售面积降幅呈现扩大趋势，1-10月下降20.8%，降幅比1-6月和1-9月分别扩大18.3%和4.5个百分点，其中住房销售面积下降21.4%，比上半年和第三季度扩大了22.4%和5.7个百分点。
2、房地产市场从“假摔”到“真拐”。7月份70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。8月份新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的城市有30个，停涨的城市较7月的31个增加至46个。9月份，应该是房地产销售旺季。但是，在“限购令的影响下，住宅销售旺季的“金九”并没有如月二指。相反价格下降的城市扩大到17个，持平的城市有29个。时间进入10月，已经临近年终，开发商面临工程款、材料款、工人工资等大量成本支出，加上目前银根紧缩。所以开发商纷纷加入到降价潮中，以回笼资金应对年底的财务支出。
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二、宏观经济和房地产业相关分析。1、房地产对相关经济发展影响很大。为什么这几年，包括中央政府，各个地方政府以前对宏观调控一直是犹犹豫豫，就是担心房地产一调对我们经济影响很大。从国际视角来看，房地产每增加1个百分点，会拉动相关的产业1.5-2个百分点。日本在1990年有一个数学模型（投入产出表），房地产投入1块钱，你就可以诱发系数为1.961，它对整个经济增长的拉动作用是很明显的。那么在我国，它的诱发系数也有1.479，而且相关产业有60个。我们经济发展当中所有的行业，除了房地产业，还有汽车。这两大产业的产业链非常长，除此之外，其他产业都没有像房地产业和汽车产业这么长。
不仅如此，住宅消费，还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长。在这种情况下，房地产业洗牌也是不可避免的，其他行业的洗牌也是不可避免的，因为现在我们的情况都不是很乐观的。不乐观在哪里？现在我们宏观经济是举棋不定，一方面房地产要调控，但是宏观调控调了深了，对经济负面影响。调了浅了，房地产就像打不死的东西，打下去又冒出来，打下去又冒出来。在“新国八条”出来之前，几个调控都没用。我们现在的难题在哪里？我们现在跟2008年情况比较相象。2008年是一个金融危机，现在从国际情况来看并不乐观。现在美债危机过去了，但是欧债危机在蔓延。尽管欧洲金融危机好好坏坏，但是这个问题终究要爆发。前两天很奇妙的一件事情，英国首相卡梅伦对他的兄弟们说一句，我不管你们了，英国在欧洲是老大，你不管谁管，这种情况你不确定因素就很难说的清楚，这样就导致了我们外贸出口急剧下降。前两天我看商务部一个报告，1-10月份，外贸出口尽管是增长了，但是它的环比增长，就是说由的30%几，下降到20%几，10月份只有17.1%，这是我们过去从来没有出现过的。因此我们拉动经济的三架马车，外贸对经济增长贡献越来越小。我们再来看投资，投资这块有三块，一块是房地产，一块是铁路，一块是基本建设。铁路出了事故以后，现在都在等待。基本建设随着银行信贷从紧也在萎缩，房地产这块大家都非常清楚了。但好在我们还有一千万的保障房在那边，因此我们今年房地产投资从的角度来看，尽管是下跌的，但它还有23%左右的增幅，那么这一块对于我们经济增长还是比较大的贡献。第三块消费，老百姓把自己的口袋攥的紧紧的，因为我们现在经济不景气，老百姓对自己的收入也很不确定性。你工作不确定性，经济不好，老板明天就把你炒鱿鱼了，这样的话，老百姓不能放开手脚去消费。他不像欧洲，欧洲是高福利国家，原来高福利，现在低福利，老百姓不高兴，要吵了，就要上街游行。那么我们是低福利，低福利老百姓就要攥紧口袋里的钱。另一方面中央多次强调宏观调控是不能放松的。2011年7月4至11日连续座谈会。第二国家宏观定调不放松。第三个定调温家宝总理在《求是》发表文章。《求是》是中国共产党的刊物。第四我国大报《人民日报》连篇发文，表示宏观调控决不能放松。
在这种背景下，我们限购城市经济发展出现明显下降。北京、上海、光着、深圳等一线城市由于受“限购令”影响，经济发展出现明显降速。北京、上海2011年1-9月GDP增长为8.0%、8.3%，分别比2010恩年下跌2.3和2.0个百分点，处于各省市的后几位。广州、深圳2011年1-9月GDP增长为11.0%、9.8%，分别比2010年同期下跌2.5%和2.0个百分点。
这种情况，地方政府非常担心，再继续限购的话，会影响GDP，会影响整个经济发展。因此这次住建部明确告诉大家，2012年限购继续执行，但是十多个地方城市政府集体哑巴。它是在默默的抗议，没办法，它是希望中央政府放开，但一旦放松限购令，很可能导致房价上涨。对于这一点，层的决策层非常的清醒，12月9日中共中央政治局举行会议表示，坚持房地产调控政策不动摇，已经充分证明了这一点。因此我说如何处理好房地产和经济发展的关系，需要看各级政府的智慧。我也相信我们各级政府有智慧，把这招棋破除。
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三、房地产未来发展趋势。1、国家经验，整个房地产发展周期远远超过十年，至少二十年到三十年。一个黄金周期结束，如果说黄金周期二十年，三十年结束了，很重要一个指标是什么呢？就是家庭住房套数是1：1.1倍，也就是说一个家庭有1.1套房子，也就是我们十个人当中其中一个人是两套房子，那么这个是我们市场达到饱和了，那么现状是什么情况呢？现在我们是十个人当中九个人有房子，就是说还有一个人没房子，这样还缺两个人房子。
这是第六次人口普查的数据，在4亿家庭当中，20%就是8000万套。我们就算住房保障加进去3600万套，市场这块还有5600万，因此这一数据足以使房地产市场还有黄金十年，但是过去那种闭着眼睛也能赚钱的日子已经一去不复返了，要想赚钱还得睁大眼睛。
城市化进程依然是房地产发展动力。2010年我国的城市化率达到49.68%，并且以每年增加1- 1.5个百分点的速率向上递增。对比美国等西方国家90%左右的城市化率，我国城市化进程至少还有20年以上时间。上海城市化率尽管已经达到70%，但按照前面的指标，现在还是有发展空间。我估计苏州城市化速率在63-65%之间。上海全市常住人口23019148人，其中本市户籍人口14022140深，占61%。外省市来沪常住人口为8977000人，占39%。但现在上海没有这么多房子，2009年上海人均住房面积33.6平方米，月有1494.38万人是有住房，那么有近900万人外省市人口是居无定所。此外，在200多万的集体户口人群中，有相当一部分是各机关、研究机构等等。
苏州市2010年第六次人口普查数据总人口1176.91万人，其中，户籍人口637.77万，外来人口539万。
投资需求退场刚性需求成为市场主力。现在限购以后，有钱的人不能买了，你房票没有，你有钱也没用。90%以上的人都是刚性者，都是80后结婚的人，因此我们这个市场正在向越来越规范发展，正在按照中央的要求健康稳定发展，但我们现在是最困难的时候，但是我们要看到希望。最后我运用古人的一句话：冬天来了，春天还会远吗，谢谢大家。
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