[摘要] 2011年12月13日，由中指研究院和苏州房天下联合主办的“2011-2012中国（苏州）房地产形势报告会”，在独墅湖会议酒店沃森报告厅盛大启幕。
2011年12月13日，由中指研究院和苏州房天下联合主办的“2011-2012中国（苏州）房地产形势报告会”，在独墅湖会议酒店沃森报告厅盛大启幕。此次报告会以“解读市场政策，洞悉发展趋势”为主题，房天下控股总裁、房天下CEO代建功、房天下控股新房集团苏州公司总经理李海、上海社科院房地产研究中心研究员顾建发出席并做主题讲演。
作为苏州楼市年末一场盛大的业内峰会，350名国内知名房地产业专家学者、投资机构以及品牌房企代表齐聚一堂，共话2011-2012中国房地产发展形势及应对策略。三大主题演讲全面把握当下房产形势，深度探析调控下苏州房企如何“逆风飞扬”，并对紧接而来的2012年楼市走向进行了预判。同时，报告会现场2011第八届中国房地产网络人气榜（苏州榜）的各个奖项隆重揭晓。上海社科院房地产研究中心顾建发做 《从宏观经济看房地产与相关产业》 现场报告。
上海社科院房地产研究中心研究员顾建发做主题讲演
各位领导，各位来宾，大家下午好。非常高兴来到苏州和大家分享房地产发展的情况和探讨现在面临的问题，并且我们一起来预测未来的市场情况。
我刚听了代总的发言，也非常有同感，确实我们的市场发展到今天非常不容易，而且房地产作为我国经济发展重要一块，尽管这几年发展的有些过火，但总体上应该说我们房地产经过了这一轮调整以后，我们想，我们的市场可能会发展的更加健康。我今天从另外一个角度看房地产市场，以及和房地产相关的各个行业，他们之间的互相关系。
我讲三个问题。，房地产市场目前情况。中国房地产从1998年到现在，一共走了12年大牛市。有人说我们轮房地产黄金十年已经过去了，现在面临着调整阶段，那么我们现在已经明显出现了调整的态势。11月18恩日，国家统计局有一个报告，10月份我国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市数量达到34个，比商约增加了17个，这就说明我们房地产市场进入了调整周期。
我们宏观调控从2003年开始，一直调，调到现在，调了8年，在限购令没有出台之前，我们的房价是越调越高，为什么？原因很多。那么今天我们限购令一招致胜，就一招，2011年1月26日国务院出台“新国八条”，祭出“限购令”法宝。过八条出来以后对整个市场影响非常大，我们轮开始看，46个城市交易量都出现萎缩，尤其是“北上广深”一线城市交易量降幅非常厉害，那么二线城市，省会城市，以及沿海开放城市交易量明显放缓，相信我们苏州也会受到很大的影响。
上海1-10月份，销售面积1417.54万平方米，比去年同期下降14.1%，在此我要说明的是1417.54万平方米包含了动迁房和经济适用房。动迁房和经济适用房是纳入上海统计口径里面的，在同样也是如此，其实我们真正市场交易这块一半也不到，其中住宅仅有1144.83万平方米，下降15.3%，比整个商品房降幅还要大1个百分点，从销售阅读情况来看，越往后面销售越明显。而且非常有意思的是，大家可以从柱状图可以看出，上海成交量比政策的出台时间，上拐点、下拐点都是非常吻合。1月份出台政策，1234成交量同比下降，4-7月份是一个环比上升呢？因为在这里面有一个打擦边球的现象。那么7月份为什么环比又是下降呢，也就是长海出了一个“沪四条”，就是新上海人或非本户籍人口，你买套房子的时候，不能补个人收入所得税。原先出来这个政策的话，我只要交一笔钱，我交给他们一笔钱，然后他们帮我办理纳税记录，我就有购房资格，那么“沪四条”7月27号出来以后，这个漏洞补上了，而且你不能通过打擦边球的情况来买房，因此上海从7月份以后，大家看底下图的红柱状很明显，10月份降到。根据杭州市统计局的数据显示：2011年杭州商品房销售面积降幅呈现扩大趋势，1-10月下降20.8%，降幅比1-6月和1-9月分别扩大18.3%和4.5个百分点，其中住房销售面积下降21.4%，比上半年和第三季度扩大了22.4%和5.7个百分点。
2、房地产市场从“假摔”到“真拐”。7月份70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。8月份新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的城市有30个，停涨的城市较7月的31个增加至46个。9月份，应该是房地产销售旺季。但是，在“限购令的影响下，住宅销售旺季的“金九”并没有如月二指。相反价格下降的城市扩大到17个，持平的城市有29个。时间进入10月，已经临近年终，开发商面临工程款、材料款、工人工资等大量成本支出，加上目前银根紧缩。所以开发商纷纷加入到降价潮中，以回笼资金应对年底的财务支出。
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