[摘要] 时间的指针即将指向2012，崭新的一年正向我们走来，2011楼市调控年已经过去，政策打压下的房地产市场送走了“严冬”，面对始终低迷的行情，新到来的2012年楼市是继续保持在阴霾之下，还是有突破的曙光呢？
编者按：
时间的指针即将指向2012，崭新的一年正向我们走来，2011楼市调控年已经过去，政策打压下的房地产市场送走了“严冬”，面对始终低迷的行情，新到来的2012年楼市是继续保持在阴霾之下，还是有突破的曙光呢？
回顾2011楼市，2012大体趋势不难推出：中央政府会继续调控不动摇，楼市继续低迷，房企洗牌日益激烈。上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，全年量价难有增长，总体不容乐观也无需过度悲观。
预计在2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。全年来看，在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调，房地产调控政策继续从紧”的假设下，根据测算，全年商品房量价难有增长，预计销售面积和价格降幅分别在3%-6%和1%-4%之间；房地产开发投资和新开工面积增速将进一步回落，分别在15-20%和6%-9%之间，在2011年的基础上增速继续下降。
政策：从严政策不动摇 保持维稳主调
2012年房地产政策总基调是：坚持房地产调控政策不动摇。中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。随着央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策也将在2012年继续微调。而温家宝总理等领导人也不断强调中央政府继续加强调控的决心，2012调控政策维持从紧已成定局。
虽然政策从严不可能改变，但是政府调控力度相对于去年还是有所减弱，在对房产市场进行严格调控时，主要方向是保持房地产稳定的持续发展。例如，保障房开工建设目标是700万套，比预期的1000万套有明显的下降，中央的建设补助资金将增加。住建部指出优先保证首次购房家庭贷款需求，意味着涉及“刚需”的限购、信贷政策可能会松绑；央行表示实施稳健的货币政策，适时适度进行预调微调，保持合理的社会融资规模，个人住房信息系统建设，尽管推进速度比较慢，难度超过预期，但是住建部决心很大，今年有望取得突破40个重点城市实现联网；房产税改革试点范围也有望进一步扩大。
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市场：量价小幅调整 一线城市带头下降
根据预测，2012年商品房销售面积为10.3—10.6亿平米，相比2011年下降3%—6%；2012年商品房销售均价预计为5050—5200元/平米，相比2011年下降1%—4%；2012年房屋新开工面积预计为20.5—21亿平米，相比2011增长6%-9%；2012年房地产投资预计为7—7.3万亿，相比2011年增长15%—20%。结果显示，在政策预估下，2012年房地产市场将呈现出“销售量价略有调整，投资新开工增速明显下降”的趋势。而上半年商品房销售面积同比降幅将超过10%，量价齐跌态势进一步延续。
图：十大城市住宅成交面积及均价环比变化 （来源CREIS中指数据，fdc.soufun.com）
行情的下滑，首当其冲的就是一线城市的房地产市场。据预计，2012年一线城市降幅接近20%，二线城市总体降幅接近15%，三四线城市的增速也将由2010年的接近20%和2011年的接近10%大幅下降至3%—5%；价格方面，重点城市均价将下降5%左右，其中一线城市超过10%，二线城市微幅下降，三四线城市小幅上涨。
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房企：分化加剧 集中度进一步提高
2012年的各大开发商也将迎来至关重要的一年，面对新一轮的挑战和压力，预计在2012年，行业分化加剧，集中度进一步提高。龙头企业领先优势进一步扩大，中小企业面临资金风险。
2011年1月—11月，龙头企业业绩扩大到11.4%，万科销售额连续两年破1000亿元，恒大、中海、保利等企业销售额已突破600亿元。龙头企业的快速增长，将挤占中小开发商的市场空间，特别是市场布局主要集中在受调控政策影响比较大的一二线城市的企业。此外，龙头企业内部也将呈现一定的分化，强者愈强局面将形成。
面对这些局面，企业的应对策略，除了要顺势而为，加强资金管理和品牌建设外，还应当根据自身资源优势和抗风险能力，合理布局，选择适合自身发展的区域和城市，优化产品类型，调整战略。
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展望未来，在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。
但另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立：保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。有鉴于此，现在正是政府、开发企业、银行等相关各方思考中长期变革及应对策略的时机。
（特别鸣谢中指研究院提供数据、资料）
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