[摘要] 苏州楼市在六月高潮中华丽转场，然而七月未能打破传统延续六月的火热，初期表现明显有点适应不良，首周销量环比下挫近五成。受前期政策利好的影响，各大房企推盘入市加速，全军启动“走量”模式，市场交投氛围比较活跃。
苏州房天下讯 苏州楼市在六月高潮中华丽转场，然而七月未能打破传统，延续六月的火热，初期表现明显有点适应不良，首周销量环比下挫近五成。受前期政策利好的影响，各大房企推盘入市加速，全军启动“走量”模式，市场交投氛围比较活跃。经过半个多月的火拼，购房者置业热情虽被调动，但前期热销项目基本进入扫尾阶段，目前可供选择面变窄，影响了客户出手的几率。此外，受7月酷暑影响，客户看房热情降低，开发商在传统淡季的推市和促销活动都有所减缓，多重因素导致目前市场交易量整体走滑坡。
楼市被晒伤
楼市七月高温中暑 交易滞缓成初期症状
7月2日，中指研究院公布了6月份房地产各项数据，100个城市商品住宅平均价格为8688元/平米，环比上涨0.05%，结束了自2011年9月以来连续9个月环比下跌的态势。从各地新闻可见，六月暖市并不属于个别现象，首先以开发商来讲，营销手段可谓是一山更比一山高，在大幅度的优惠促销下，主推刚需市场接受度较高的户型，是赢市的必要手段。另外，从购房者来看，6月以来，政策利好频传，政府的两次降息和多次下调存款准备金率对置业心理的刺激也是无疑的，如果说存准率的下调打开了房贷渠道，那么降息则为利好市场提供了数字依据。
然而行情升温下，七月首周的交易量却出现了明显的下滑，受开发商供应放缓的影响，楼市热销不再。前期受益下，部分热门楼盘的优惠力度减小甚至变相调高了房价，引起购房者的恐慌。纵观苏州楼市，5月、6月有了重大突破，同比环比大跃进，其中除了政策房源的辅助外，实际销售也很给力，个别热销楼盘甚至梅开二度，反响不俗。从热销背后的数据可以看出，除去推市房源的地理位置等差别外，还存在一定的价格差，尽管开发商一再言明，二次推市的房源位置稍好，但仍不排除有趁着利好抬高市价的商业成分在。7月5日晚，央行月内第二次降息，开发商涨价现象再度扩散，客户受“买涨”心理驱使，穿梭在各大开盘现场，市场隐约出现“量价齐涨”的迹象。
另外在5、6月的推盘高峰之后，楼市消化掉很大份额的高性价比的房源，一来短时间内房企候补房源不多，供应量有所减小；二来市场所存的房源选择面变窄，刚需到刚改的户型有了很大程度的去化，因此在此类房源上市场可能出现了短暂的“供不应求”。在经历5月和6月的推市高潮后，苏州整体库存仍需一段时间的消化，同时受高温天气等客观原因的影响，客户购房热情普遍回落，传统的淡季很难维持6月的火热。不过政策利好下楼市仍可保持乐观，目前成交滞缓只是7月初期的症状，随着后期房企的推市或将有所提升，不过红五月与火六月的盛势很难超越，七月多盘联动下销售量仍会有所减慢，酷暑之下楼市会有所降温。
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调控强硬不强势 楼市回暖也只是个传说
宏观调控助楼市高升
谁是市场冷暖探测仪？不是开发商，也不是购房者，而是实打实的数据，红五月、火六月，并非市场炒作而来，各研究机构均可以给出准确的数据予以证明。而从苏城上周的成交数据来看，7月上旬确实有了相当大的退步，经济大环境下，房地产行业也难以独善其身。本月9日，国家统计局发布6月CPI宏观经济数据，总水平同比上涨2.2%，创下29个月来新低。欧债危机以及国内经济增长滞缓的双向影响，逼迫政府将经济刺激置入要则，因此对货币政策的宽松主针对的是宏观经济的增长。然而牵一发而动全身，无口厚非的是，房地产市场虽不是获益对象，却是瞩目的。
尽管中央一再强调调控的坚决执行，7月7日，国务院总理温家宝在江苏常州考察时又一次发表官方声明，但受利好政策的影响，市场走向依然无阻碍地趋好，一个月的两次降息，让购房者的经济“减负”，给买卖双方都增加了比较大的信心。从房天下近期组织的看房团活动可以看出，目前买卖交投的活跃度很高，购房者的观望心理已经大大减弱，与此同时，刚需群体添兵，注入了部分刚改客户，从典型的小户型到100平米左右的刚需改善户型，包括部分低价别墅，让市场受众面有了进一步扩大。不过，数字显微镜下的楼市并非一派欣欣向荣，周期数据让楼市回暖的可持续性打了一个大大的问号。
受6月火热楼市的影响，7月被赋予了更大的期望，业内唱衰下开发商依然是卯足劲求突破。肉眼所及苏州楼市确实是一片热，不仅是天气热，人气也相当不错。各大看房团，各开盘现场，均不输阵，只是买房不及看房多。而且这当中存在一种现象，个别楼盘能够自身产生效应，无论是蓄客还是认购都能让购房者有“鸡血”般的热情。只可惜个性无法发展为共性，热闹是一部分，吆喝是另一部分，整体市场实则已经开始降温。乐观来看，前期行情处于并不稳定的过渡期，包括房价在内都是一波几折，从破8的低谷到1.2万的高峰，跌跌荡荡，让人难以把握。而近期来看，周期起伏较为平缓，基本在万元线上下浮动，区间跨度不大。虽然二次降息的风潮未退，但市场敏感度明显缓和不少，这证明购房者的心理素质已有提高，对后市有了较为理性的看法，出手时机有一定的客观判断力，有利于楼市的发展。
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房地产处上升周期 苏州土地市场或借机复苏
土地市场显复苏迹象
从2012上半年的数据来看，房地产市场的发展仍可算得上健康平稳，利好政策下也并未出现太大的反弹。在货币信贷等政策的持续宽松下，购房者心态也从初期的迷茫冲动到现在能相对理智冷静地看待行情趋势。虽然说，市场不以人的主观意志为转移，但根据自身需要判断置业可行性是十分必要的。房地产的利好政策是确实偏向购房者，尤其是首次置业客户，降低了还贷压力。不少专家预测，在稳增长的前提下，下半年的货币环境会得到进一步的宽松，可能还会有2-3次的下调存准率和降息，因此后期房地产的影响还会越来越大，置业者的购房时机也会越来越多。3、4季度的房地产成交量可能会有更为数据化的显现，预计在政策宽松下各房企会大刀阔斧地入市，有利于购房者的多项选择，成交量也将受促进。
此外，房价仍然是不容触碰的防线，一方面受中央政策的钳制，另一方面，在刚需扛大旗的战场上主攻价格依然不会变。虽然短期内房价不会出现暴涨，会保持在一定区间内起伏，但楼市仍处于阶段性平衡状态，不排除情绪不稳的反弹倾向。知名财经评论家叶檀认为，现在房地产处于一个上升周期，并且这种周期将维持一段较长的时间，对于刚性需求，建议出手。
房产市场的回暖蔓延到土地市场也是威力无穷，近期不少开发商在拿地方面表现出强烈的积极性。本月4日苏城一场大型土拍让持续胶着的土地市场成为过去，新城以毫不手软的霸气勇夺吴中区两块热土，总出让金高达14.85亿元。开发商对土地的热情反应出对房地产后市的乐观期望，作为房地产开发的要件，土地受楼市影响较大，环境趋好下能增强开发商的信心，这是连环反应。不少人将此次土拍界定为土地市场的风向标，成败在此一举。现场来看，货币政策的宽松扩大了民间企业的借贷渠道，个体投资现象增多。品牌房企的对抗对市场倒是提振不小，现场不少围观者对后市表现出极大的期待，既然楼市受主客观原因已有所突破，土地市场借此契机而复苏也并非全无可能。
7月以来，楼市一直反响平平，销售业绩上无显著提升，也无“夜光”、“时光”的惊喜楼盘亮相，且在前期热销对比下显得尤为缺力。在二度降息的政策环境下，各房企或将在本月中下旬有入市行动，届时部分热门楼盘将持续发挥效应，填补市场空缺，扩大客户选择面，从而进一步促进销售激增。政策预期大好之下，购房经济压力减小，开发商若能继续优惠促销拢客的营销策略，将大大有利于市场走量以及购房者置业。
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