[摘要] 据上海中原研究咨询部数据，上海二手房市场中使用二套房贷客户比例仅为7%。二套房贷标尺抬高，影响的客群面也会在7%以内，可能压缩到3%～5%，但对购房总量的技术制约有限。
房价上涨过快城市可提高二套房首付
按此前规定转让自用5年以上且是家庭生活用房的免征个税
开发商表示不会改变既有推盘计划
2月20日召开的国务院常务会议确定房地产调控五条政策措施（简称“新国五条”）后，中国政府网昨天正式公布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（下称“《通知》”，亦有业内人士称之为“国六条”），进一步细化新国五条相关调控措施，上述《通知》总共六条，落款时间为2013年2月26日。
业内人士指出，《通知》作为新国五条细则，新意主要在三点，限购令升级、二套房信贷政策再收紧、二手房的个调税由交易总额的1%～2%，从严按差额的20%征收。
对此，受访的多位开发商均表示，不会改变既有的推盘计划。细则虽然在限购和二套房信贷政策上更为严厉，但是对房价涨幅并不过快且限购执行已经颇为严格的上海来说，影响不大，限购并不那么严格的二线城市受到的冲击更大。
上海一资深业内认为，地方政府和人民银行不会出台超过《通知》政策。另外，仍需等各地调控细则和人民银行有关信贷的后续表态出台后才可细说影响力。
业内指出，财税政策是中央决定的，所以地方政府的细则，主要还是集中在四方面，扩大限购范围、房产税、房价控制目标、保障房任务。
一季度公布房价调控目标
据《通知》，六条政策措施主要内容与新国五条大致相似。特点一是更细化，如条明确需在一季度公布年度新建商品住房价格控制目标，且特别提及不包含保障性住房；第二条在明确限购升级的基础上，还提及要处罚规避住房限购措施的房地产企业，尤其明确对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿；第五条明确，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现城镇个人住房信息系统联网。
《通知》另一个特点则是强调区别对待。如第三条提到房价过快上涨城市，增加年度住房用地供应总量；对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
此外，《通知》还有些新的提法，如“市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期”；“研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为”。
对此，有业内在微博上表示，以国办名义下发，而非部委分头行动，规格较高！细则措辞严厉、新意颇多，标志调控实质性升级，对市场的影响将超出预期。(受此影响，)接下来市场整体的活跃度，将持续下降两个季度左右。住宅成交量先降温，二季度就会表现出来。二季度房价涨幅有所回落，下半年个别月份出现环比下跌。二手房降温幅度超过一手房。一二线城市降温幅度超三四线。
上述业内指出指出，本次调控分三步走：步：2月20日，国务院会议出新国五条。第二步：2月26日国务院办公厅出中央细则，强硬升级。第三步，地方或部委出台执行细则，主要集中于3月出台；地方细则尤其是一线城市，还将再度升级：二套房贷、限购、限价、预售资金及审批等诸多环节，“花头”多。
个调税严格按差额20%征收
相对而言，个调税严格按交易差额20%征收影响或更大一些。
《通知》明确，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
据业内人士介绍，以前个人所得税按两种方案征收，个是增值部分的20%，还有就是房价的1%～2%。一般都是按后者执行。现在明确是增值的20%，也会对市场造成影响。（注：根据2006年发布的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，难以计算房屋原值的，由税务部门核定征收，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。）
上海中原研究咨询部总监宋会雍介绍，上海目前通行的做法是普通住房按房价1%征收，非普通住房按房价2%征收。
在市场实际交易中，可以很直接对比出按总价2%和买卖差额20%征收的差异来。如果一套房子200万元买入，300万元出售，按总价2%，则为6万元；按差价20%，则为20万元。这对于投资客来说是非常严重的获利切割。一手房市场则相对无碍，并有望从中获益，迎来大量从二手市场转出的购房者。
但另有分析人士指出，上海是卖方市场，卖方有条件把这部分政府切割走的在总价中体现出来，至少是部分体现出来。卖方会步调一致，统一加价。但加价会影响交易，所以卖家之间的竞争也会对应加剧，导致加价幅度可能赶不上政府切割走的20%。
21世纪不动产分析师罗寅申认为，该措施具有一定针对性，避免了政策“一刀切”的情况对于抑制短期非自住需求的投机性购房有较为明显的效果。尤其对持有多套房或持有年限较短的业主而言，其未来出售房屋所获得的差额利润将与其所需缴纳的个人所得税额度相挂钩。而对于名下仅有住宅且持有年限满5年，出于改善目的置换的业主而言，则不需缴纳该个人所得税。上述《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》明确，个人转让自用5年以上并且是家庭生活用房的，免征个人所得税。
限购限贷两会后的定调是关键
《通知》指出，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
一位上市企业营销总监表示，此举的影响还是比较大，尤其是对二线城市，影响更大。因为现在很多二线城市限购还有花头，比如只在主城区限购。
另一位国企开发商则指出，公司战略是回归一二线城市，而限购的升级会对限购并不严格的城市造成影响，具体还得看地方细则。
在房贷方面，除了继续强调要“认房又认贷”，《通知》指出，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
坊间此前一直传闻中央会再收紧二套房信贷政策。此时，传闻竟成事实。值得注意的是，信贷收紧的前提是“对房价上涨过快的城市”而非高房价城市。此外，房价上涨过快的定义也未正式明确。
“不是说支持合理的改善性需求吗？”一位中高端楼盘开发商认为，上海并没有涨幅过快。北上广深中，上海房价最为平稳。他认为，二套房的信贷政策改变空间不大，现在已经是首付六成，如果首付改成八成，利率是1.3倍也没有关系了。而且，对涨幅过快的城市特别严打，需求又跑到涨幅慢的城市去。
一位接近住建部的专家透露，地方政府和部委还在观望，两会后的定调是关键。另外值得一提的是，北京和上海的二手房市场相当多的购房者都是一次性付款，政策无意中可能打击到中低收入者购房能力。
据上海中原研究咨询部数据，上海二手房市场中使用二套房贷客户比例仅为7%。二套房贷标尺抬高，影响的客群面也会在7%以内，可能压缩到3%～5%，但对购房总量的技术制约有限。
国务院办公厅关于继续做好
房地产(行情 专区)市场调控工作的通知
国办发 〔2013〕17号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
2011年来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
一、完善稳定房价工作责任制
认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。
二、坚决抑制投机投资性购房
继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上，进一步完善现行住房限购措施。
限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险(行情 专区)缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。
各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料(行情 专区)、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。
继续严格实施差别化住房信贷政策。银行(行情 专区)业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。
三、增加普通商品住房及用地供应
各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
四、加快保障性安居工程规划建设
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿(含煤矿)、国有林区、垦区棚户区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合(行情 专区)整治，稳步实施城中村改造。
强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设(行情 专区)和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。
加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城(小区网论坛)市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。
五、加强市场监管和预期管理
2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。
各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。
六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制
各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。
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