[摘要] 从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……十年间，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。然而，中国房地产市场却仍是“涨”字当头，屡调屡涨，“看不懂”的中国房地产市场让人困惑。
调控目的不是简单打压房价，而是控制房价过快上涨
宋海
上海盘古房地产有限公司总经理，1989年开始从事房地产开发工作，在国外和国内有24年的房地产从业经验
——为了尽快缓解中小户型商品住宅供求矛盾，在落实加大土地出让力度之外，政府还必须尽快出台一些鼓励增加供应的短期措施。
——在保障房的体系建设上，可引导一部分“刚需”由“购房”转为“长期租房”，缓解对于中小户型商品住宅购房的需求压力
从2003年开始，房地产快速发展了十年，得益于此，中国经济取得了GDP年均超过10%的高速发展。十年时间，房地产开发投资在GDP的占比也由2002年的7.52%增加到2012年的17.78%，投资总额增加了10.85倍，平均每年增加48.5%，体现了房地产对于国民经济发展的重要性。
但是，十年的快速发展也带来了房价的持续上涨。2002年商品住宅平均价格是每平方米 2092元，2011年达到每平方米4993元，9年间上涨了 1.39倍，平均每年涨幅19%。这种涨幅在一线城市尤为突出，以上海为例，2002年商品住宅平均价格是每平方米4007元，2011年达到每平方米13566元，平均每年涨幅高达27.6%。
随之而来的还有一系列的楼市调控。 2004年4月国务院发出了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，拉开了房地产十年发展九年调控的序幕。而到了2011年1月出台的“新国八条”《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》更是祭出了“限购、限贷”的杀手锏，被称为“史上最严厉的调控政策”。但这个政策也存在了诸多问题，这为以后房价反弹埋下了伏笔。 “新国八条”严格禁止了导致过往房价快速上涨的“投资、投机”的需求，也在一定程度上对首次置业和改善性需求为代表的“刚需”产生了抑制作用。 2011年下半年至2012年上半年北上广深一线城市以及多个二线城市住宅市场出现了成交量和房价的双双下降，但是，这种双双下降的局面并不是简单意味着 “刚需”的消失。 2012年年中开始，一线和部分二线中心城市前期积压的 “刚需”逐步回到市场，并在年底开始爆发。由此，这些一线和部分二线城市再现连夜排队买房的现象，“周光盘”甚至“日光盘”开始出现，住宅成交量大幅上升，价格开始回稳并上扬。
面对快速升温的住宅市场，2013年2月20日政府出台了《国务院关常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作》的“国五条”，3月1日再次发出了“国五条细则”。然而，为了规避地方政府落实 “国五条细则”中20%个调税政策所带来的不确定性，很多购房者加快了买房的速度，在一线城市和很多二线城市，出现了调控十年来少有的一手新房和二手房成交双双火爆局面。由此可见，从市场反应来看，这些措施的实施短期内产生了一定的效果，但并没有从根本上解决房价过快上涨的问题。更有国人称楼市十年调控成“空调”。
进入房地产调控的第十年，面对房价上涨的压力，如何调整现行房地产政策，实现房地产的软着陆，是新一届政府必须直面的课题，也是专家、学者以及房地产从业人员应该积极思考的问题。
在我看来，我们似乎进入了一个误区，就是调控就是降房价，但是实质上，房地产调控的目的不是为了简单打压房价，而是为了控制房价的过快上涨。
中国经济已经开始告别两位数的增长，但未来相当长一段时间内，7-8%的较高增长仍是中国经济的主调；同时，中国经济必须经常性地预防高通胀的发生。房地产对于经济和民生具有重要作用，作为促进经济增长的动力之一、民众追求生活改善的重要目标、普通家庭的主要资产以及调节货币的蓄水池，房地产维持价格的平稳合理增长有利于中国经济的发展，比较理想的增幅应当介于当年通胀水平与居民可支配收入增长水平之间，长期而言，这样的增幅将使得房价收入比趋于合理。
目前房价高企，国民怨声载道，究其原因还是供求矛盾。对于中国这样地域辽阔、城市间经济发展水平不平衡的国家，房地产市场的表现在各个地域不尽相同，调控政策在不同区域的侧重点也应该有所不同。就一线城市来说，目前所面临的房价压力并非来自于投资以及投机需求，主要源于面向“刚需”的中小户型商品住宅供求关系的矛盾。
以上海为例，进入2013年，前十周商品住宅的供应量为79.65万平方米，同期成交量为228.23万平方米，供求比高达2.87，供求矛盾突出。截至2013年3月17日，上海楼市一手商品住宅库存由2012年底的1010万平方米大幅下降至860万平方米左右，户均面积140平方米以内的普通商品住宅库存量不足140万平方米，按照2012年下半年以来月均成交70多万平方米的速度，中小户型商品住宅库存的去化时间不足2个月，供不应求的状况非常严重。
为了尽快缓解中小户型商品住宅供求矛盾，在落实加大土地出让力度之外，政府还必须尽快出台一些鼓励增加供应的短期措施。一个可行的办法是：对于市场上“刚需”最为紧缺的90平方米以内的商品住宅，如果开发商在一定时间（比如两年）内销售了此类户型的住宅，政府可以按照每平方米800-1000元的标准返还开发商部分税费。采取这样的措施，既可以鼓励开发商加快中小户型项目的工程进度快速增加供应，又可以通过返还税费的方式直接舒缓房价上涨的压力。
另外，在保障房的体系建设上拓展新思路，可以引导一部分“刚需”由“购房”转为“长期租房”，缓解对于中小户型商品住宅购房的需求压力。
以上海为例，2011年至2013年新开工建设和筹措的保障性住房总数为53.9万套，其中，有相当数量的保障房属于政府长期持有的公租房。然而，上海市2012年面世的首批5100套公租房的出租率不足四成，租金偏高、距离偏远是出租率低的主要原因；面对公租房出租率不高政府也有难处：现有租金水平的已经偏低，再降低租金的难度确实较大。
为了鼓励引导更多的 “刚需”选择长期租房，政府可以研究借鉴国外一些国家的做法出台相关政策，对于未来连续租住公租房达到一定年限（比如十年）的租房者，可以将公租房以低于市场的折扣价出售给承租的家庭。这样的政策能够有效地引导一部分“刚需”家庭转向公租房，缓解购房需求的压力；此外，通过出售部分公租房，政府未来也可以较快地回收一部分投资。(晚报记者 张骏斓)
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