[摘要] 3~4月以来，多地“国五条”细则落地实施，北京二套房贷款首付比例提高至七成，北京、广州全面执行商品房限价指导，苏州、杭州公积金门槛提高，贷款额度收紧，在整体调控政策继续从严的背景下，市场成交明显降温。
主要城市新房价格并没有因“国五条”政策而出现逆转，2013年4月100个城市新建住宅平均价格继续环比上涨。
这也是自2012年6月以来，百城新建住宅均价连续第11个月环比上涨，其中部分一线城市涨势迅猛。
5月1日，深圳开始正式实施《深圳市商品房预售价格备案办法》，而广州、北京也再传房价监管消息，一线城市对房价的直接干预进一步收紧。
连涨11个月
根据中指院5月2日发布的监测数据，2013年4月，100个城市新建住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1%。
这是自2012年6月连续第11个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.06个百分点，其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。
3~4月以来，多地“国五条”细则落地实施，北京二套房贷款首付比例提高至了七成，北京、广州全面执行商品房限价指导，苏州、杭州公积金门槛提高，贷款额度收紧，在整体调控政策继续从严的背景下，市场成交明显降温。
成交量高位回落是多个城市的共同特点，据广州市房地产交易网站阳光家缘网签数据，4月份广州一手住宅网签成交量为5607套，比3月份的网签总数10931套减少了5324套，环比下跌48.71%。
根据机构统计数据，北京市4月新建商品住宅成交量为7188套，与3月份相比下降约为63%。截至4月27日,上海全市商品住宅的成交面积81.40万平方米，与3月份150万平方米的市场高位相比环比下降超过了40%。
受累于成交量，与3月相比，上述100个城市4月价格环比下跌的城市个数增加8个，而环比上涨的城市比上月减少8个。
但与去年同期比较来看，今年4月100个城市住宅均价同比上涨5.34%，这也同比连续第5个月上涨，涨幅相对上月扩大1.44个百分点。
尤其是一线城市房价同比涨幅更大。4月份北京、上海等十大城市住宅均价为17023元/平方米，环比上月上涨1.31%，与上年同期相比上涨7.89%。
根据深圳市规划国土委成交数据，继3月成交套数和面积双双创下了7个月新高之后，4月深圳新房成交均价21958元/平方米，环比上月有约11.8%的涨幅，并创下2010年3月以来的新高。
在过去的38个月中，深圳只有2012年8月和2010年10月两个月的成交均价突破21000元/平方米的整数关口。
价格干预趋严
在很多业内人士看来，4月份新房市场受房地产政策因素干扰过大，单纯的数据并不能反映真实的市场运行状况。
以广州为例，近期业内盛传广州市国土房管局对高价商品房暂停网签，并于4月22日出台“指导价格”的新政策，这被认为是网签量减少以及网签均价下降的重要原因。
但从“五一”假日楼市情况来看，看房者热情有所上升。《财经日报》记者亲历2013深圳春季房博会发现，场面火爆的人气远超过前两届。
不过，从参展楼盘来看，今年深圳本地参展项目只有16个，而真正在售的项目尚不足一半，堪称是历届房博会的一次，万科[简介动态]等巨头仍未参与。
有现场销售负责人表示，近期新盘销售火爆出乎很多开发商的意料，购房者抢购的现象不断出现，很多在售楼盘根本不需要参加房交会。
而广州楼市在“五一”假期头三天的交易价格尤其值得关注。数据显示，今年“五一”全市成交均价为16626元/平方米，和去年同期的11267元/平方米相比，有着47.6%的增幅。
在个盘方面，广州市内热销楼盘价格无一不在去年底今年初的基础上大幅上调。万科、保利[简介 动态]、越秀[简介 动态]等发展商旗下楼盘签约价格均显著上涨。
例如万科红[消息 价格 户型 点评]郡产品结构以针对刚需的中小户型为主，该盘去年底签约价格在17000元/平方米，但在今年4月底已经有了单日均价突破20000元/平方米的纪录。保利西海岸[消息 价格 户型 点评]、越秀星汇文华[消息 价格 户型 点评]等同样针对首次置业者以及改善型需求的住宅产品，也都较去年“五一”前后有20%以上的涨幅。
由于房价上涨压力大增，部分城市加大了价格干预力度。尤其是一线城市，除上海外，北京、广州、深圳均加强预售许可证的监管。
5月1日，深圳开始正式实施的《深圳市商品房预售价格备案办法》规定，在商品房预售过程中，房地产开发企业价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%的，必须在调整之前办理商品房预售价格备案变更，否则每一套未备案的商品房处10万元罚款。
根据办法，如果发现2套房未按规定实行价格备案，则处20万元罚款，发现更多未实行价格备案的，处罚依此类推，上不封顶。
广州市国土房管局此前也下发通知规定，自4月24日起，广州全面执行商品房预售价格网上申报制度，开发企业必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门价格指导；对未按要求执行的开发企业将暂不核发预售许可证。
此外，北京的房价管控体系也日趋明朗，即将实施的商品房行政限价管理政策将采取“双轨模式”，即符合自主、改善性需求的普通商品房纳入“限价房序列”管理；包括高端项目在内的非自主、改善型商品房，则划入“价格监管和预售引导序列”。
中指院研究报告认为，未来房价上涨过快的城市仍存在调控政策加码风险，市场预期较为复杂，不同城市住宅市场将进一步分化。
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