[摘要] 作为一名城镇化改革的实践者和积极推动者,李铁在从事城镇化政策研究工作的近20年时间里,多次参与了中央、国务院有关城镇化政策文件的起草和制定,而且亲身参与了指导改革试点工作的实践。最近他所在的城市与小城镇改革发展中心又推出《城镇化与社会变革丛书》,把城镇化改革的研究成果集结成册。
房价变化与城镇化及城市等级相关
《经济参考报》:未来新型城镇化的目标之一就是要解决农民工定居落户,这为房地产业发展带来了广阔的机遇。但是,当前,中国的房价居高不下。根据国家统计局统计,2013年6月,70个大中城市中有65个城市房价出现环比上涨。可以说房价已成为中国老百姓最关注的话题,任何与房地产价格变动有关的消息都会牵动老百姓的神经,您认为,造成中国房价不断上涨原因是什么?
李铁:我们不能笼统判断中国的房价上涨,首先要分析中国哪些地区的房价在上涨?为什么会上涨?为什么房地产成为大家都非常关注、各级地方政府都在全力推动的一个产业?
很多研究都把城市分为一线城市、二线城市,三、四线城市,这直接说明了中国的房地产发展,房价上涨和等级化的城镇管理体制有直接的关系。首先,高房价主要集中在高等级城市,特别是直辖市、省级城市和副省级城市。城市资源分配不平衡,从等级城市向等级城市集中,等级越高的城市优质资源越集中,行政资源分布影响了市场资源分布。在高等级的城市买房,主要也是购买那里的优质资源和优质公共服务。而土地的限量供给导致这些城市资源的稀缺,高等级城市核心区域土地资源永远是稀缺的,土地资源稀缺肯定会导致这些地段的房价上涨。
其次,相比于金融、银行存款、证券、基金等领域,房地产是目前相对稳定的投资需求。土地资源的稀缺性决定了它的价格上扬。
第三,经济增长带来社会收入群体分化,基于人口总量的高收入人群基数大,形成对高等级城市高房价的支撑。假如高收入人口占的10%,我们会有1.36亿高收入人口形成持续的高端的购买群体,对高端、高层次地产有持久性需求。他们会在本地买房,第二会到省会城市买房,然后到北京、上海买房。高收入人口到等级高的、核心资源好的、优质资源相对集中的城市买住房,这在当下中国是的、最合理的选择。
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