[摘要] 9月27日，国务院印发上海自贸区总体方案。此次方案共包含6大领域18条措施，涉及金融、航运、商贸服务、专业服务、文化服务和社会服务，其中鼓励深化金融领域开放，可在实验区内先行先试利率市场化，允许金融市场在试验区内建立面向国际的交易平台。对此，房天下连线十大业内，独家解读自贸区对房地产市场的影响。
9月27日，国务院印发上海自贸区总体方案。此次方案共包含6大领域18条措施，涉及金融、航运、商贸服务、专业服务、文化服务和社会服务，其中鼓励深化金融领域开放，可在实验区内先行先试利率市场化，允许金融市场在试验区内建立面向国际的交易平台。对此，房天下连线十大业内，解读自贸区对房地产市场的影响。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成：
对香港有冲击但冲力不大
尹先生表示，自由贸易实验区是中国进一步推动改革开放的一个步骤，从试验方向来看，它的更开放、更自由，与国际经济社会更深层次的接轨，这个肯定会对香港有一定的冲击作用。
不过由于香港自由港有六百多平方公里，有几十年的发展历史，已经发展地很成熟也很成功了。而上海自贸区的面积只有不到三十平方公里，现在正开始进行自由贸易试验，由于中国特色的市场经济体制、政治体制模式，它不可能完全照搬香港、新加坡等自由港模式，这个需要摸着石头过河地去探索，因此就短期而言不会对香港造成很大影响。
对房价有推动但效果不大
而谈及尹先生所熟悉的房地产行业，尹先生表示，自贸区的落成，对整个上海地区的房价不会有太大刺激作用，只能从性质上来说这是一个了利好因素。
尹先生还是通过与香港来比较分析称，香港自由贸易发展多年，已经很成熟，是一个发达地区，香港市民的购买力很强，所以它可以支撑高房价。而上海跟世界发达国家和地区相比还是有一定差距的。就目前而言，上海房价已经很高了，再往上涨就超过了普遍的居民购买力。
但是，这自贸区的落成，对上海的社会经济、对上海的房地产行业来说，肯定是一个利好因素，是中国促进上海经济、房地产行业发展的利好因素之一。具体来说，它肯定会带动自贸区周边版块的房价上涨。而且随着未来可能的自贸区扩围，自贸区面积的增大，那就对上海房地产行业有更大的刺激作用了。
跟进阅读：
上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆
他对于此次印发的六大领域十八条措施表示：货币兑换是目前自贸区的核心问题，人民币，外币兑换，吸引银行，保险公司，贸易公司等进驻，即时大量资金将会流入以及流出，金融资本投资的风险将加剧。
自贸区五年后或赶超香港 未来地价房价必涨
针对上海自由贸易试验区未来发展的模式会否与香港一样，朱连庆表示，上海自贸区跟香港是不一样的，香港是一个完全的自由港，无任何约束，而上海自贸区目前试用的是地方性法规，受中央控制，贸易、税收均受到政府管控，短时间内无法做到像香港一样。
“但是，如果中央政府对上海自贸区发展决心空前，那么，随着地域，经济，文化等领域的渗入，五年后，自贸区可能会赶超香港。当然，这都需要一个时间过程。”朱连庆随后表示。
朱连庆表示，此次印发自贸区方案对未来自贸区发展是一个大利好的消息，随着自贸区的试行，方案的印发也是预想之中的事情。但是，这只是纸面上的条文，一个框架，具体的实施过程中会遇到很多问题，如自由兑换的程度，政府管控是否会完全放开，进口商品的管制等，而这些过程都是需要在操作过程中逐步放开的。
谈及此方案对上海房地产市场的影响，朱连庆表示，随着自贸区利好不断，股市、外高桥房价都已经稳步上涨，未来贸易、物流、国内国外等公司争相涌入，地价势必会上涨，住宅价格也会迅速上涨，而且涨势强劲，另外，未来对商业地产的影响肯定是非常大的。
跟进阅读：
仁恒置地上海公司副总经理 郭荣
自贸区推动上海经济转型 促进房地产市场发展
仁恒置地上海公司副总经理郭荣表示是个好消息。他觉得，自贸区对上海经济转型有着巨大的推动作用，甚至对整个国家经济起步以及发展起到示范作用。
“其中鼓励深化金融领域开放，可在实验区内先行先试利率市场化是上海自贸区总体方案的亮点所在。”郭总坦言，“上海自贸区定位高，会有更好、更新的发展模式，不会复制香港模式。”
对于上海自贸区对房地产市场的影响，“肯定会有帮助。”郭总称，上海自贸区的建设提升了人们对经济的信心和前景的展望，因此对房地产市场也相应的会有促进作用。
“上海自贸区包括四大区域，分别是外高桥保税区、外高桥保税物流园区、浦东机场综合保税区、洋山港保税区。其中外高桥保税区、外高桥保税物流园区两个区域靠近仁恒森兰雅苑项目。9月初项目开盘时，自贸区的促进作用已经显现。当天项目开盘场面火爆，很多购房者表示对自贸区充满期待。”郭总如是说。
跟进阅读：
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海
金融改革对房企融资影响有限
此次的方案涉及金融改革和利率市场化，并鼓励企业充分利用境内外两种资源、两个市场，实现跨境融资自由化。深化外债管理方式改革，促进跨境融资便利化。
其实，自7月，国务院常务会议通过自贸区总体方案以来，房地产市场和业界对自贸区所涉的金融创新，利率市场化寄予厚望。
对此，上海盘谷房地产有限公司总经理宋海分析称，金融改革和利率市场化对房企融资的推动不会太大。房地产在中国属于严格监管的行业，对融资要求极为严格，利率市场化不可能改变现有的融资渠道和方式。
外资涉足建筑业潜力不大
在自贸区务业扩大开放措施中，建筑服务业被单独列出。分类主要包括，国民经济行业分类：E 建筑业——47 房屋建筑业，48 土木工程建筑业，49 建筑安装业，50 建筑装饰和其他建筑业。
建筑服务业的开放主要集中在以下方面，对试验区内的外商独资建筑企业承揽上海市的中外联合建设项目时，不受建设项目的中外方投资比例限制。
对于外资涉及建筑业，宋海表示，目前中国的建筑业竞争激烈，且已经处于较发达的水平，外资公司潜力不大。
另外，建筑业本身属于劳动密集型产业，这是本土企业的优势和红利。但是在高端的节能等方面，部分国外公司具有优势，这使得外资企业可以角逐高端物业形态。
宋海还说到，中国企业和外资企业各有优势，不排除在未来会朝着联合做项目的方向发展。
短期自贸区房价将迎又一波涨潮
近期，有媒体报道自贸区排队买房，房价一个月上涨30%等；房天下对自贸区的探市也发现自贸区房源紧张，土地供给后续或现不足。
对于这一波自贸区受益板块房价的上涨，宋海解释称，自贸区概念并不局限在28平方公里以内，区域内未来将吸引大批物流、金融等公司，从而会带来人口的导入。
市场看好自贸区人口导入和对商业的推动，房价上涨是预期内的事情，但长期看，房价将趋于理性，涨幅将回落。
但对于短期内的房价，宋海认为，自贸区规划中的外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区是已经存在的状态。未来功能的转化会是很快的事情，届时周边房价将迎又一波涨幅。
跟进阅读：
汉宇地产市场研究部经理 付伟：
上海自贸区总方案，在贸易、航运、金融、服务等方面均有不少开放举措，但多数举措都有试点和过渡期，不能一蹴而就。因此，短期内自贸区对于上海房地产市场的影响，仍会保持在市场预期层面或局部区域，比如外高桥、临港新城。但长期来看，自贸区有望带动浦东乃至全市的经济、产业、人口、城市格局出现积极变化，以至于对全市的房地产供需和房价产生重大而深远的影响，我认为至少还需要3-5年之后才会显现。
跟进阅读：
全经联（上海）商业地产专业委员会会长段建设：
如果说过去的十年是房地产驱动的黄金十年，那么，今后的十年将是国际金融改革创新的黄金十年。上海自贸区模式将担当前进道路上的又一个引擎，“一花引来万花开”。这个模式将是可以复制的，能够在中国大地上有若干个自贸区，显然，中国经济发展又添上了潜力。上海以其独特的地理位置和经济、科技、文化等实力责无旁贷。当然房地产业和商业地产业还将发挥前进引擎的作用。
跟进阅读：
同策咨询研究部总监张宏伟
楼市将逐渐回归市场化的三大表现
上海自贸区设立之后，总体来讲，楼市将逐渐回归市场化，未来将会从融资愈加市场化、调控手段更加市场化、竞争环境更加市场化等三方面来影响未来房地产市场的走势。
上海自贸区给上海房地产市场带来了四大机遇
上海自贸区给上海房地产市场带来了四大机遇，分别是产业地产市场、商品住宅市场、土地市场和房地产金融市场。
自贸区土地价格三年翻番，房价1年涨50%，助推“地王”现象频出
根据大虹桥板块的案例分析，上海自贸区的土地价格预计在短期内快速上涨，未来3年自贸区及同区位土地价格将翻番。
跟进阅读：
人大常委、财经委副主任委吴晓灵：
上海自贸区对于中国意义关键是两点：，是中国寻求进一步对外开放的道路，特别是在服务贸易和投资领域中要地对外开放。第二，中国未来改革不是寻求地方的政策突破，而是应该寻求能在可复制、可推广的制度性建设。
首师大保险学教授庹国柱：
国内现在专业的健康医疗保险机构一直处于亏损状态，试点设立外资专业的健康医疗保险服务机构或是政府欲打破现状；如果试点成功，将会成为国内专业健康医疗保险发展的催化剂。
跟进阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
