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发现真正的贵胄之地 解读苏州“富人区”

房天下  2013-12-26 00:37

[摘要] 简单而言,精英集聚、依山傍水、成熟的生活配套是富人区的三大要素。那么倘若将这些标准放诸于苏州的豪宅圈,他们又将得到几颗星呢?纵观苏州豪宅出没的地方,有老双湖板块、姑苏区、吴中石湖板块、太湖畔等,而哪一个又能算的上是真正意义上的富人区呢?

据说,纽约长岛住户以医生、律师和个体商户为主,他们具有一定的经济实力,因此长岛的房价虽然不是全球最贵的,但其某种特质还是让这里成为世界最著名的富人区。

另据相关资料显示,佘山是上海的山林地区,为浙江天目山的余脉,以风光秀丽著称。早在8年前,国务院就批准成立了上海佘山国家旅游度假区。稀缺的山林景观成为佘山增值的必要因素。依山傍水始终是“富人区”独有的标签。

无论什么居住社区,周边的生活配套制约着后期的增值潜力,“富人区”不是纯粹的世外桃源,更是城市发展到表现,做到“离尘不离城”。高档齐全的社区配套设施以及便捷顺畅的交通条件是成就富人区必不可少的要求。

简单而言,精英集聚、依山傍水、成熟的生活配套是富人区的三大要素。那么倘若将这些标准放诸于苏州的豪宅圈,他们又将得到几颗星呢?纵观苏州豪宅出没的地方,有老双湖板块、姑苏区、吴中石湖板块、太湖畔等,而哪一个又能算的上是真正意义上的富人区呢?

双湖版块:一个“地王”的谣言

关于豪宅,关于地王,2013年的苏州只有一个标志性的日子:9月5日。当时,200余人的现场围观,让苏园土挂06号、07号两宗地的拍卖猜测不断。之前叫嚣的“地王再现”,在66号世茂披荆斩棘的连拿两地中不攻自破。一幅地块成交总价24.15亿元,成交楼面价15011元/平方米,溢价率74.24%,另一幅地块成交总价23.1亿元,成交楼面价15151元/平方米,溢价率76.8%,这并未打破当年绿城拿地时候楼面单价28000元/平米的记录。“地王”谣言破灭。

然而这场土拍却让人们将目光再次聚焦到了老双湖板块。

双湖版块周围的一些生活配套(图片来源:房天下)

老“双湖板块”,定义为金鸡湖板块与独墅湖板块,不仅属于城市板块,而且它具有现代化城市中稀缺的景观资源——金鸡湖、独墅湖两个具有相当知名度的城内湖,形成了令很多高端购房者的青睐有加的双湖板块居住环境。

在国内,GOLF的“贵族”概念已深入人心,被无数精英人士视为高雅的运动,在金鸡湖与独墅湖两湖之间,便是一片面积可观的高尔夫球场——金鸡湖高尔夫球场。随着27洞国际GOLF球场开业,五星级酒店建成,水巷邻里的全面建成、景观公园、李公堤商业街的逐渐繁荣,双湖板块的城市生活版图已经完美呈现出来。

伴随着景观的建设,独具慧眼的开发商和社会名流自然不会放过收获桶金的机会。绿城苏州御园、绿城苏州桃花源、仁恒观棠、仁恒海和院、九龙仓国宾一号、中海世家等等,这些在豪宅产品上各有千秋的项目,都立足于此。九龙仓、仁恒、新鸿基等豪宅营造专家强势入驻,成功的拉升了双湖板块板块档次。据悉,目前该区域内的大部分客户都是来自北京上海的,苏州当地人反而很少。对于聪明的投资客而言,稀缺即意味着未来的价值无限,而对于追求生活品质的精英们而言,临湖而居的舒适,也是大都市里难得的恩赐,自然要收入囊中。

如果苏州只能有一个富人区,那老双湖板块自然当仁不让。

申请富人区得分

依山傍水:★★★★★

成熟配套:★★★★★

精英集聚:★★★★★

 

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姑苏区:身处中心城区的美丽与哀愁

如果老双湖板块被评为了苏州富人区,恐怕姑苏区要不答应了。老资格的正牌还在,哪有新人的份儿?

今年姑苏区豪宅圈儿的动作,莫过于位于姑苏区北园路北、政园小区西(原北园长风厂地块)和北园路北、护城河西(原北园水厂地块)的两宗地块成功出嫁。值得一提的是,苏地2013-G-24、27号地块分别与去年流拍的苏地2012-G-96、93号地块的详情吻合。此番二次出嫁,起拍总价也都下降了2亿多。

有业内人士表示,这两块地可说是压箱底的地块了,不过如此优质的地块,起拍价也很高,或只有大牌的开发商才有实力和能力开发。

拙政别墅(图片来源:房天下)

作为苏州的中心城区,姑苏区一直以来都被困在“新盘少、楼盘贵”的窘境里。2013年前三个季度,姑苏区基本上看不见新盘的踪影,别墅自然更不必说。目前姑苏区共有7个在售的别墅项目:拙政别墅、桐邨、桃坞巷、干将名邸、藏苏九府 、桃坞郡府 、华润平门府,2个待开发的别墅项目:友谊石湖首府地块、苏州中华园项目地块,数目上并不比园区的老双湖板块少多少。但从分布上来讲,则相对比较分散,单个项目在配套与环境上相差很大。

首先,姑苏区的别墅风格可谓“大隐隐于市”,然而在环境上走的却是随遇而安的路线。“依山傍水”的富人区标准在散落在市区的各大别墅项目看来是可望不可及的先天条件。纵然周围是浑然天成的老苏州情调,如古巷、老宅、小桥、流水,也要在这一项标准上扣不少分。

其次,在居住客群的要求上,姑苏区的别墅有些无从说起。园林古宅的居住环境,独到最是独到,但也并不适合所有人。周边老居民较多,交通多依附小街小巷,大多紧邻闹市区,容易堵车造成困扰;若要驱车也并不方便,青年买家估计并不会属意于此。

最后一项标准是成熟的生活配套。这一点对于姑苏区的别墅项目而言,优势还是非常明显的。

综上所述,正如华润平门府给自己的标签“收藏级传世别墅”,姑苏区的豪宅因为位置的举足轻重和本身产品的艺术特征,更适合收藏,而富人区在居住方面的功能性则相对欠缺。

申请富人区得分

依山傍水:★★

成熟配套:★★★★★

精英集聚:★★★

 

 

吴中区石湖板块:乡野间的未来富人区

“疏疏的村庄,淡淡的烟漠”,恍惚间仿佛遇到了吴冠中笔下那故乡的记忆,这正是笔者在发现水岸清华时候的心境。作为建筑的家不仅仅意味着一处居所,更蕴涵着一种文化的传承与精神的寄托。大石湖则犹如水岸清华的后花园,水岸清华则是这石湖边上生长的自然建筑群落。单论依山傍水这一富人区的要素而言,以它为代表的石湖板块别墅如石湖天玺、现代园墅、瀚宫,则比老双湖板块的那几栋更符合一些。

苏州世茂石湖湾效果图(图片来源:房天下)

然而在提及其他两个要素,人群和生活配套,石湖板块又远远达不到上富人区的标准。据了解,水岸清华以打造“中国新街院别墅”著称,而其强调的是将邻里关系和私密空间共生为魂,整体社区氛围强调中国传统的邻里关系,而业主多为本地的购房者,这与以绿城桃花源为代表的老双湖富人区非常不同,后者则主要面对的是北京、上海等外来投资客和对园林情有独钟的置业者。

11月13日,大连万达真正意义上成为苏地2013-G-85号地块主人,有知情人士爆料,万达或在此建设“全亚洲的奢侈品交易中心”。随着石湖公园的建成以及世茂石湖湾等高端项目的亮相,这一爆料不无可能。另外,吴中区行政中心业已完成向石湖的迁移,高端消费群体将不断涌现;同时随着轨交2号线的通车,城南版块也将因交通速度的提升而变得近在咫尺。如此看来,万达将在此建设高端项目也并非空穴来风。有业内分析认为,该板块的配套升级需要依靠自身的不断完善,而非借助于苏州市中心的配套设施。这也表明,虽然石湖板块目前作为别墅较为集中的区域,尚不能称之为富人区,但是从长远来看,这一区域未来发展的空间将远远大于其他两个板块。

申请富人区得分

依山傍水:★★★★★

成熟配套:★★★★

精英集聚:★★

 

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