[摘要] 使用“国管公积金”购房，结清一次贷款5年后，才有二次贷款资格；但三次贷款，即使用住房公积金购买第三套房，全面叫停。
使用“国管公积金”购房，结清一次贷款5年后，才有二次贷款资格；但三次贷款，即使用住房公积金购买第三套房，全面叫停。2014年1月3日，中央国家机关住房资金管理中心发布《关于加强中央国家机关住房公积金个人贷款差别化管理的通知》（以下简称《通知》），对“国管公积金”设定了二次贷款年限、三次贷款停贷、个贷上限等三道“门槛”。自今年1月1日起，中央国家机关、央企职工使用“国管公积金”，均受该三道“门槛”约束。2013年4月8日，中央国家机关住房资金管理中心也曾下发《关于执行住房公积金个人贷款差别化政策有关问题的通知》，其中对于二次贷款等贷款资格，规定“借款申请人及配偶均无尚未还清的住房公积金个人贷款”，也就是说，只要结清了过去的住房公积金贷款，就有贷款资格。但2014年1月3日下发的《通知》，提出“职工首次住房公积金个人贷款结清满5年后，方可按规定再次申请住房公积金个人贷款”，也就是说，想要用住房公积金购买第二套房，必须先结清一次贷款，然后再等5年，才有贷款资格。
国管中心出台的此项政策涉及中央国家机关的公积金缴存职工，例如国务院各个部委的职工。该中心隶属于北京住房公积金管理中心，并非公积金的一个性主管部门，而住房公积金实行属地管理原则，各地公积金政策在遵照国家相关法规和宏观调控的前提下，可由各地自定。2014年1月3日广州住房公积金管理中心表示，目前广州公积金贷款政策未有任何变化。广州公积金贷款目前对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买经济适用住房的家庭，首付款比例不低于20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%；对购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。暂停发放家庭购买第三套或以上住房公积金贷款。此外，在满足贷款条件的前提下，首套房公积金贷款结清后，可再次申请公积金贷款，两次之间没有时间间隔要求。不过，广州住房公积金贷款以职工诚信记录作为重要审批依据。以欺骗手段提取本人住房公积金账户内存储余额的职工，在全额退款满2年后才可申请住房公积金贷款；情节严重的，在全额退款满5年后才可申请住房公积金贷款，可贷额度不超过正常申请额度的50%。
2014年年初，房屋信贷市场就传出了从紧的信号。2014年1月3日，中央国家机关住房资金管理中心发布《关于加强中央国家机关住房公积金个人贷款差别化管理的通知》，从1月1日起，个人首次公积金贷款结清满5年后方可再次申请，而第三套房暂停公积金贷款。中央国家机关住房资金管理中心在《通知》中首先明确了贷款额度的确定原则。住房公积金个人贷款具体额度在北京住房公积金管理委员会确定的贷款额度内，以住房公积金个人账户余额为基础，结合贷款成数、还款能力、缴存时间、配偶缴存情况，以及存贷比调节系数等因素综合确定，个人账户余额不足2万元的按2万元计算。其次，在公积金贷款的使用申请上，规定职工首次住房公积金个人贷款结清满5年后，方可按规定再次申请住房公积金个人贷款。职工购买第三套住房的，不予受理贷款申请。具体执行标准以购房合同的网上签约时间为准，购房合同网上签约时间为2014年1月1日（含）以后的，均按新规执行。目前北京公积金的贷款上限是80万元，信用特别好的申请人，可上浮至104万元。换句话说，使用国管公积金的申请人，今后可能很难再上浮到104万元。而对于三套贷款，此前就已暂停。
早在2010年，国家有关部委就已规定，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。此前，中央国家机关住房资金管理中心并未公开发文，叫停三套房房贷。继商业银行停止三套房房贷后，国管公积金、市管公积金也相继停办了三套房房贷，严禁两次以上提取住房公积金。2014年1月3日下发的《通知》，则明确提出，“职工购买第三套住房的，不予受理贷款申请”。对于个人公积金贷款的贷款额度，之前曾设定具体金额。例如中央国家机关住房资金管理中心曾于2004年，规定购买商品房、经济适用住房、二手房，申请委托贷款，单笔贷款额度不超过40万元。2014年1月3日《通知》提出，“住房公积金个人贷款具体额度在北京住房公积金管理委员会确定的贷款额度内，以住房公积金个人账户余额为基础，结合贷款成数、还款能力、缴存时间、配偶缴存情况，以及存贷比调节系数等因素综合确定”。目前，北京市住房公积金贷款单笔额度为80万元。
“国管公积金”实时设定的“三道门槛”，主要是去年以来多地出现公积金 钱荒 ，或是此次公积金政策调整的主要因素”。所谓国管公积金的总体方向不是保刚需，也不是减少公积金“劫贫济富”的现象，反而伤到改善型（刚需）。毫无疑问，2014年初国管公积金管理中心即从严贷款，与去年国管公积金贷款额度的过度释放不无关系。去年国管公积金贷款整体外放较多，甚至透支了2014年的部分信贷额度，使得公积金管理中心不得不以“贴息”的形式进行放贷。根据监测，由于在购房市场中使用国管公积金贷款的人群只占到了公积金贷款人群的18%，所以此次政策调整的影响范围不会太大。从目前看，新政调整主要影响两类购房人：在途申请者和二套房购买者。由于此次政策下发较为突然，且从2014年1月1日起开始执行，一部分已经申请了国管公积金贷款的购房人可能会受影响。另外，首次贷款结清5年后方可再次使用的规定，将给二次置业的购房人造成较大限制。从范围看，各地公积金管理中心跟进出台此类政策的可能性不大。这与2013年“住房公积金很忙”有关。“钱荒”一直笼罩在公积金头上，集中挤提、贷款激增、援建保障房等等，都使得去年公积金出现“捉襟见肘”的预期。
2013年4月初，国管公积金下发通知，首次要求借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。这一政策的目的简单明了，就是“避免高收入家庭长期占用贷款资金”。“国五条”落地集中释放了购房需求，上半年楼市成交量连创新高，公积金贷款集中爆发。2013年7月份，为了解决公积金告急的问题，一些地区开始尝试“公转商”以及提高公积金缴存的“上限和下限”的方式来缓解。徐州、杭州开始尝试“公转商”，而合肥则采取了“轮候制”缓解贷款压力。早在2009年，住建部等相关部门就启动了利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作。随着保障房建设体量的增加，地方政府利用公积金援建的规模也在攀升。职工首次住房公积金个人贷款结清满5年后才可以再次申请，这意味着改善型二套房贷款利用国管公积金的难度将明显提高。综合来看，整体利用国管公积金贷款难度明显增加，预计部分缴存国管公积金的购房者或将转向选择商业贷款。
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