[摘要] 2011年底2012年上半年受到政策调控的影响，改善需求受到抑制，刚需趁机上位。2013年以来，苏城楼市不断升温，改善性需求也逐渐被释放出来。如今，改善东风吹来，大有盖过刚需之势。
【苏州房天下讯】 "怎么只有小户型，你们110的户型还有没有?"
"小三房太小了，我们要买大一点的。"
在近期某刚需楼盘加推现场，笔者多次听到了这样的对话。而在一些改善房源加推现场，"抢房"、"售罄"的现象也频频出现。
苏城商品房成交面积配比正在悄然发生变化。
改善猛敲楼市 95-120平房源成推盘主流
首先我们需要界定一个概念。综合苏州经济水平、楼市产品户型面积配比、购房结构等因素， 95平方米以下一房、两房、两房加空中花园户型为约定俗成的刚需房源，面积小、总价低，购买者以首次购房的新苏州人尤其是年轻人居多；95平以上多为改善型房源，户型设计功能多而全，总价相对较高，其中95-120平大两房、三房、四房为首次改善性房源，购房者以经济条件较好、家里有老人孩子但尚且没有购置豪宅能力的阶层居多。
2013年底以来，土地市场面粉价持续走高。不少地段、环境优越的地块集体"脱刚"，多家开发商扬言新产品为中高端定位。城北"第二湖西"、大城南等板块新楼盘金御华府、世茂石湖湾均有大量95-120平首次改善房源推出。
那么改善房源到底有多猛?近期，苏州房天下数据监控中心以抽样的方法，对苏州各区域改善型楼盘做了存量及上市量调查。每个区域热门板块各取一个楼盘为代表：
各区改善型楼盘2014年上半年可售房源详情
上表中选取的17个涵盖吴江在内的苏州6个区域，楼盘全部为中高端定位的楼盘，除个别楼盘带别墅产品外，绝大多数楼盘主力户型都在95-120平之间。上表中17个楼盘目前约有5000套房源的存量，上半年约有近3000套三房、四房产品入市。
也即，这17个楼盘在2014年上半年的可售房源量至少在8000套左右。这个数据与2014年年初，住建局官网公布的苏州全市几百个楼盘中88-100平户型仅13078的存量，已经相差不远。
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