[摘要] 历年以来，媒体界似乎形成了一种定律：在某个重要的时间节点，未知者总会引发无限猜想。就在刚刚过去的牛年，中国楼市“V”型反转，在全球经济危机阴影尚未褪尽之时，房价仅仅用三个月就收复了过去一年的失地，而且随后不断刷出新的纪录。随着年末楼新规的陆续出台，市场的一路狂欢让人们的神经再次紧绷。
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编者按：
历年以来，媒体界似乎形成了一种定律：在某个重要的时间节点，未知者总会引发无限猜想。就在刚刚过去的牛年，中国楼市“V”型反转，在全球经济危机阴影尚未褪尽之时，房价仅仅用三个月就收复了过去一年的失地，而且随后不断刷出新的纪录。随着年末楼市新规的陆续出台，市场的一路狂欢让人们的神经再次紧绷。
虎年伊始，楼市底气的不足，会不会让高昂的房价就此低头？营业税恢复、二套房贷收紧等几剂败火药，刚需购房者的恐慌会不会就此止步？借助世博会召开、城铁与轻轨的陆续通车，房地产投资势头能否延续？敬请关注2010年苏州楼市五大猜想！
猜想1 房价涨幅放缓
新年开局，苏州楼市迅速降温，新房和二手房交易“垂直跌落”，春节7天长假持续6天的“鸭蛋记录”着实让人大跌眼镜。随着节后返苏流的到来，苏州楼市从2月19日起开始逐步回暖。业内人士认为：新年伊始，楼市成交惨淡与新上市房源不多以及政策多变有很大关系。春节楼市本来就是楼市的淡季，加上近日在中国银行带头收紧房贷，把首套房贷利率从7折调高至8.5折后，光大、工行等多家银行又再跟风收紧房贷，而此前一系列宏观调控政策的出台，均导致楼市观望情绪浓厚，成交必然缩水。
相关数据表明：目前购房者对房屋的增值保值预期依旧较高，在短期市场供应不足的情况下，市场将呈现短暂的供不应求现象。经历了09年的热销开发企业已经失去了快速回笼资金的压力，预计2010年苏州商品住宅仍将维持上升走势，但在宏观调控的作用下，房价涨幅将有所放缓。
谈及2010年苏州楼市成交量方面，相关专家表示：2010年苏州楼市的走势会比较平稳，由于2009年楼市热潮中已经消耗了相当多的能量，2010年不太可能持续大幅放量，市场需要一个能量积累的过程。相比起一线城市的销售萎缩，目前二线城市的销售情况依然保持了一个比较平稳的态势。在城市化进程逐渐推进等因素的作用下，二线城市的房地产市场将进一步发展；而从政策面来看，政策调控的重点也是一线城市，二线城市受到的压力相对较少。
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猜想2 捂盘惜售风险加大
虽然三四月份苏城将迎来推盘的小高峰，但是根据相关数据显示：今年上半年，苏州楼市整体的供需关系仍然比较紧张。新鸿嘉数据研究中心卢文涛显示了一份数据：大多数苏州楼盘是2009年二季度开工的，一个项目开工到对外销售大约为8-10个月的时间。我们发现：到2010年4、5月份左右的时间，苏州楼盘供应量仍然是比较有限的。在供应关系紧张的时候，出现房价上涨，是完全有可能的。
我们可以想像：由于供需矛盾的存在，开发商捂盘惜售仍然会延续，由于自身不缺乏资金，并且出于销售的持续性，开发商还是会延续之前小批量供应，多次开盘的销售策略。捂盘惜售在2009年已经相当盛行，不少开发商一再延期开盘，而每次延期都让房价上涨，但是买房人仍然是趋之若鹜，这更助长了开发商捂盘惜售的气焰。
在2009年尝到捂盘甜头的开发商们，2010年也不会放弃这么好的获利方式，一旦市场供应量短缺，开发商还会待价而沽。不过，捂盘惜售虽然可以获利，但是也存在风险，一旦错过的销售时机，将会对后期的销售很不利，特别是一些体量大的项目，还是要掌握一定的推盘节奏。同时，捂盘惜售也不是政府所允许的，如果政府开始调控房价，捂盘惜售者将首先被治理。因此，2010年，诸位开发商，尽管你是“皇帝的女儿不愁嫁”，但是，也别造成“留来留去留成仇”的尴尬局面。
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猜想3 调控政策将有多紧？
相比起2009年政策的扶持，今年房地产政策面将转向中性甚至是偏紧，已经是一个不争的事实，现在市场关注的焦点渐渐变成了今年政府直接调控房地产的政策将会收得多紧？政府手上还有多少牌可以打？
首先，从目前已经出台的房地产调控政策来看，信贷政策的变化是让市场感到最为紧张的。一方面，今年的信贷总量将会减少，对于资金密集型的房地产行业而言，这显然是不利的。另一方面，对市场成交量影响很大的二套房政策也开始全面收紧。业内人士认为，此次二套房贷款首付比例采取一刀切的做法，显示出政府遏制房价过快上涨的决心。业内人士指出，从目前信贷政策的变化来看，政府还是更倾向于使用数量手段来调控楼市，但如果政策进一步收紧，不排除政府再次明确二套房贷款利率上浮10%的可能，届时房地产市场遭受的调控压力将更大。同时，政府还对开发商自有资金比例做了调整，这对房地产企业的资金面也将形成一定的冲击。
除了信贷政策之外，目前开发商还比较担心原来暂免征收的房地产税可能会发生变化，再度要求严格执行70/90政策或许也将成为今年政府调控房地产市场的手段之一。另外，近期政府在货币政策方面紧缩动作不断，使得市场的加息预期不断升温，只是在加息将会在何时、以何种方式来临还存在争议。
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猜想4 房地产投资势头能否延续？
根据国家统计局公布的数据，2009年完成房地产开发投资3.62万亿，同比增长16.1%；新开工面积11.54亿平方米，同比增长12.5%；完成土地购置面积3.19亿平方米，同比下降18.9%；完成土地开发面积2.3亿平方米，同比下降19.9%。综合来看，虽然房地产投资增速为十年以来水平，但复苏态势明显。而在2010年，尽管调结构，促消费是政府工作的重点，但投资对GDP的贡献依然不可小视，那么房地产作为民间投资的主力军，今年其复苏势头能否延续呢？
从新开工面积来说，今年上半年会有比较惊人的增长，万科预测，今年上半年开工会超过2009年全年的总量，同比增长会达到50%。但业内人士指出，这主要是因为2009年下半年土地购置回升，而按照房地产开发的流程，房地产投资数据一般要滞后3-6个月。但随着政府对于房地产市场的打压，对于开发商来说新开工面积越大，则企业的现金流趋势越紧张，因此随着库存积压的产生，开发商收缩开工成为必然，房地产新开工面积可能在下半年出现较大幅度的回落。
相关人士认为，如果仅考虑商品房，预计2010年新开工将出现零增长甚至负增长，但考虑到政府在2010年会加大保障房的投资力度，因此下调2010年预期新开工面积到12.34亿平方米，同比增长6.9%。而从投资额来说，由于主体工程施工才是房地产投资中造价的部分，在滞后效应的作用下，今年投资总额的同比增速有望高于2009年，申银万国预计，今年房地产投资额可达4.496万亿元，同比增长24.1%。
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猜想5 商业地产能否否极泰来
2009年的房地产市场其实是冰火两重天，住宅市场火爆到沸点，而商业地产却冷到冰点，一方面，售价频频出现卖不过同地段住宅的现象，开发商苦不堪言，另一方面租金屡屡下滑，投资者叫苦连天。如此惨淡，几乎从未有过。常言道，否极泰来，2009年的商业地产已经落至冰点，2010年的商业地产是否会否极泰来？从2009年下半年的一些信号可以看出，2010年的商业地产很可能会出现转机。
近日，中原地产研究中心发布的研究报告指出，到2010年，沉寂一时的国内综合性市场尤其是商办楼市场可望进入平稳筑底阶段，商办楼盘的投资价值也将逐渐隐现。自2009年下半年起，各地商办楼用地推介力度开始加大。仅以园区为例，目前园区的写字楼已建成的有14栋，总体量达到近50万平方米。从写字楼的品质上来看，苏州目前有超过一半的甲级写字楼位于园区，而未来供应的80%也位于园区内。特别是九龙仓超高层建筑、东方之门、环球188、恒宇国际中心以及新鸿基等项目建设和启动，园区力争在三年内建成10幢以上总部经济写字楼，50幢左右的高层和超高层商务楼群，形成通畅的交通、快捷的通讯、优质的办公设施和良好的金融、商务运营环境。
由此看出，2010年的商业地产很可能将走出2009年的低谷。只是CBD区域由于连续多年的大规模供应，甲级写字楼空置率仍将高居不下，从而影响到区域售价和租金，但是，除此之外的区域，甲级写字楼市场将迎来更好的开端。而商铺市场已经出现转暖契机，去年年末，珠市口某商业项目更是出现开盘售罄的局面，因此，可以判断，2010年的商铺市场也会辞旧迎新。
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观点：春节楼市零成交难道房价要跌了？
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