[摘要] 两会过半，楼市如何实现健康稳定仍是焦点话题。而就在地方和中央政策导向不断提示市场可能出现回调迹象时，市场本身的发展却乱相丛生，方向不明。开发商高度关注政策动向，谨慎推盘，致使部分市场出现两会第一周新增住宅“零供应”；一边是地产股强劲反弹，开发商信心满满，一边又是各地房价悄然松动，打折优惠声四起……
两会过半，楼市如何实现健康稳定仍是焦点话题。而就在地方和中央政策导向不断提示市场可能出现回调迹象时，市场本身的发展却乱相丛生，方向不明。开发商高度关注政策动向，谨慎推盘，致使部分市场出现两会周新增住宅“零供应”；一边是地产股强劲反弹，开发商信心满满，一边又是各地房价悄然松动，打折优惠声四起……
本期地产周刊调查了目前楼市的五大乱相，期望给投资者和政策制定者提供鲜活的案例，以备参考。正如一位资深房地产业律师所言，调控难以实现效果的原因是没有摸到楼市矛盾的症结，或者没有提前堵住投机者规避政策风险的出口。
市场集体预期，两会后房地产市场将有新一轮调控政策出台，“从紧”仍是楼市政策主基调。
开发商乱相：表面乐观预期 背后各寻退路
作为市场嗅觉最敏锐的一环，开发商的应急反应常常能说明市场的真实趋势。
表面上，开发商对市场仍一片乐观声。从土地市场上看，北京、上海等地新年以来的土地招标会上，各大地产商悉数亮相，没有丝毫看淡后势的紧张。但一些细小的迹象表明，开发商已经积极准备应对可能到来的下行周期。
易居中国数据显示，3月2日和3日，上海闵行夏朵园二期共登记出售房源162套，均价1.1万元/平方米。消息人士称，这个由上海农工商地产开发的郊区大盘，此次一次性打包出售给某浙商财团。“虽然从未来趋势上看，随着闵行星河湾的开盘，夏朵园的价格可能涨至2万元/平方米，但此时开发商愿意底价打包出售，一定程度上说明其资金紧张。”该人士称。另有消息称，华润置地某一线城市大盘因为积蓄的认购客户不足，可能定出较预期价格大幅下降的开盘价。
除了低价团体销售外，根据一个对上海百个楼盘调查，三成以上楼盘表示2010年会有打折、送面积等促销手段，而促销楼盘多集中在外环附近。但总体而言，由于许多开发商资金相对充裕，因此短期内出现大幅下调的可能性也相对较小。
开发商的另一个应急策略是捂盘。前述调查中，47.5%的楼盘选择“小推试水”，23.7%楼盘选择加速推盘，而8.5%的开发商选择封盘。专家认为，多数开发企业选择“小推试水”反映出开发商矛盾重重，尤其是在2009年市场成交量创纪录后，开发商一方面不想错过更高的房价涨幅利润空间，一方面又担忧新一轮宏观调控。
个贷乱相：贷不到钱者开始退房
近期楼市的另一个乱相是因房贷政策变化引起的销售混乱。有消息人士向上海证券报透露，南京朗诗等开发商在沪楼盘于节后出现集体退房现象。主要原因是春节前后，房贷政策出现变化，一些节前已经谈好的贷款业务到节后被通知无法实行。
而记者从上海多家商业银行也了解到，春节后确实有房贷政策进一步紧缩的硬性要求。连政策一直鼓励和支持的首套房也被列入紧缩之列。交通银行等此前可以申请2成首付、7折利率优惠的首套房贷款政策目前可真正获批的不足申请客户的1%。
另外，记者从成都市场获悉，成都工商银行和中信银行近日直接将首套房首付比例硬性抬高至3成。其他地方与商业银行的首套房贷款政策或将跟进。
“首套房政策同步紧缩的原因有两个，一是7折利率等优惠本身就是2008年应对全球金融危机的临时举措，银行基本无钱可赚，因此会择机取消。另外，为了应对开发商由于资金紧张而以民工身份证贷款等方式恶意套现，银行不得不通过提高贷款成数的方式防止首套房风险。”一位房地产专家解释。
“贷款政策是商品房成交量的重要影响因素。可以估计，随着银行信贷进一步紧张，三月份的楼市成交将进一步下滑。”分析人士称。
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