[摘要] 国务院“国十条”文件出台后,房地产市场调控取得了显著成效。之所以这么说是因为“国十条”出台后，各地积极响应贯彻落实“国十条”精神，纷纷出台地方调控政策。京沪深三地房地产调控政策更是引人关注。
国务院“国十条”文件出台后,房地产市场调控取得了显著成效。之所以这么说是因为“国十条”出台后，各地积极响应贯彻落实“国十条”精神，纷纷出台地方调控政策。京沪深三地房地产调控政策更是引人关注。
北京：要完善政策性住房体系
7月26日、27日，北京市委书记刘淇在2010年北京上半年经济形势分析会强调， 要坚持对房地产市场宏观调控的政策不动摇，坚持加大政府对中低收入群众住房保障的力度不动摇，今年要做到符合实物配租条件的家庭应保尽保。要完善政策性住房体系，全面推进棚户区改造工程，尽快改善居民住房条件。
上海：确保保障性住房房源
日前， 上海市长韩正指出，在房地产市场体系建设方面，是坚决贯彻落实好国务院关于房地产市场调控的各项政策措施。第二是结合大城市的实际，在国家有关部门的指导下，研究制定调节需求的政策措施。
韩正强调，上海将继续坚持完善住房保障体系与房地产市场体系建设，坚持“三个为主”的原则，即以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主，多渠道解决广大人民群众最为关注的住房问题。
韩正说，下半年，将按照九届市委十二次全会的要求，落实好“四位一体”政策措施——
，上海将再次放宽廉租住房准入标准。收入标准在目前人均月收入960元的基础上，放宽到1100元；力争全年新增廉租受益家庭2.1万户。
第二，进一步扩大经济适用住房申请审核、轮候供应范围。上海将在总结闵行、徐汇两区先期试点的基础上，下半年放宽准入标准，同时在中心城区全面推开，有条件的郊区逐步推开。准入标准中，将申请家庭人均月可支配收入限额在试点标准上从2300元放宽到2900元；将人均财产限额在试点标准上从7万元人民币放宽到9万元人民币。
第三，加快发展公共租赁住房。根据向全社会征求的意见建议，抓紧修改完善《本市发展公共租赁住房的实施意见》。研究建立起一套科学、可持续的运作机制，坚持政府扶持、市场运作的原则，积极鼓励社会资本进入。
第四，继续加大旧区改造力度。
住房保障体系中最能让群众直接得益的举措就是旧区改造，上海要确保今年年内完成50万平方米中心城区二级旧里以下房屋改造任务。
与此同时，必须确保全市保障性住房的房源供给，要今年要咬定一个目标，就是保障性住房新开工面积占全市住房新开工量的60%，达到1200万平方米。要坚持规划先行，在原先8个保障性住房大型居住社区基础上，今年年初又新选址23个保障性住房大型居住社区，规划面积达到105平方公里，同时，对条件相对成熟的13个基地抓紧开展土地储备工作。
深圳：加快启动安居商品房建设
不久前，广东省委常委、深圳市委书记王荣指出，2010年，深圳要加快出台《深圳市保障性住房条例》相关配套实施细则，年内开工建设保障性住房5万套，提供住房1万套，发放5000户住房货币补贴。实施人才安居工程，全面落实人才住房货币化补贴政策，加快启动安居商品房建设。深入落实国家房地产市场调控政策，出台《深圳市房地产市场监管办法》，整顿市场秩序，坚决遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。
从京沪深三地房领导表态和调控政策来看，保障房已成为地方调控的一张“”。保障房之所以能够成为地方调控的一张“”，这与其在本轮房地产调控的角色地位有关。业内专家指出，政府一方面会用保障房的建设来拉动增长；另一方面，则向市场传递出一个信号，目前房价撑着不降的局面不会继续维持，下半年楼市，一定会有一个比较明显的房价回落。对于那些仍然存有侥幸心理观望的人来说，京沪深三地的政策信号，是下半年房价回落的宣言。
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研究结论：成交涨跌互现，政策扰动可能是重要诱因。
新房方面：本周我们跟踪的14个城市整体的成交套数和面积较上周分别上升6%和1%。但具体到城市，则是涨跌互现。14个城市中，成交套数环比上涨的有7个，环比下降的有7个，成交面积环比上涨的有6个，环比下降的有8个。
其中，一线城市中，北京商品住宅（剔除保障房）成交套数和面积较上周分别下降11%和2%；上海新建商品住宅成交套数和面积较上周分别上涨24%和14%；深圳新建商品房成交套数和面积分别较上周下降14%和8%。
我们的观点：尽管周成交量出现波动本是其内在比较正常的现象，但近期政策的扰动可能也是加重这种波动的一个外因。如北京在7月的周成交量再次回落到了5月低迷的水平，我们认为，很重要的一个原因可能是北京的多套房贷政策于7月中旬再次强调“认房又认贷”，而且已经通过“钥匙盘”实现了具体操作。
二手房方面：本周我们重点跟踪的5个城市整体的成交套数和面积分别较上周上升4%和9%。
其中，北京二手住宅成交套数和面积分别较上周上涨2%和8%；深圳二手房成交套数环比下降7%，面积环比上涨7%；杭州二手住房成交套数和面积分别较上周上涨29%和37%。
从新房成交均价来看，7个城市中，3个上涨，3个下跌，1个基本持平。
其中，深圳、天津、厦门上涨，重庆、武汉、杭州下跌，苏州基本持平。
二手房成交均价中，深圳、天津、杭州均上涨。
我们的观点：尽管成交均价短期受成交结构影响比较大，但从较长期的时间段来看，其趋势还是可以反映房价走势的。从成交均价走势看，多数城市整体价格依然处于高位盘整，还没有形成明显的趋势性下跌走势，但目前均价上涨的城市，其价格也并没有突破前期高点。事实上，房价涨幅的确得到了明显控制。
新房库存增加幅度不大，但去化周期仍处于较高水平。本周，北京商品住宅可售套数约9万套，比上周增加0.5%；深圳商品房可售套数约3万套，比上周略降4%；南京2.7万套，较上周增加2.1%。尽管可售房源增加不多，但库存的去化周期仍处于较高水平。北京商品住宅可售套数的去化周期为77周，正在接近08年中高位水平；深圳商品房可售套数的去化周期为80周，已处于08年3月后的高位；南京商品住宅可售套数的去化周期快速攀升至81周，已处于09年3月的水平。
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