[摘要] 冯仑：房价高跟企业没关系 房地产被道德化
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“我最近看到几个数据，一个是说空置率很高，是一个很夸张的数字，后来又纠正，说数字不实。也有一个数字是说记者拍了很多黑灯。但我想知道这个调查想说明什么，很多朋友娶了媳妇不生孩子，你不能说结婚不生孩子就是空置。我不知道记者想说明什么问题，说明房地产泡沫还是说节能环保晚上不开灯，还是说投资结构不合理。”万通集团董事长冯仑昨日在其个人博客上发表上述言论。
在上述博文中，冯仑称，“房地产的问题，实际上已经被泛化、道德化”。
他举例说：“比如‘囤地’、‘捂盘’，在市场经济的环境下来看，这个说法就很奇怪。结婚没有生孩子，难道是囤积女性吗！”在他看来，市场不好，还非要开发商开发，“就是不讲道理”。
“我们是在尊重市场经济的游戏规则前提之下来讨论，还是站在道德正义的角度来讨论？”他提出质疑。
此外，在该篇博文中，冯仑似乎还隐晦地表达了对政府管得太多的不满情绪。他写道：“为什么最近企业不忙了，很简单，政府都帮我把事办完了。比如说买地，什么时候开发，政府做了，不派发叫‘囤地’，卖得快叫‘炒作’，卖得慢叫‘捂盘’。”
谈起房价问题，冯仑也指，“房价政府定了，一房一价”。房价高，跟企业没有关系，都是政府发的价。
“很多公司账上的现金是不能动的，开发贷是银行管，销售回款是政府管，你说这还叫市场经济吗？”在博文最后，冯仑反问道。据此，他提出，现在房地产行业出了问题，应该由有决定权的人承担责任。“谁决定谁承担后果”。这样一来，所有的企业都得以道德解套。例如，北京所有新发的预售证上，每套房屋的价格都定明了，“再说房价高，就跟企业没有关系了”。
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延伸阅读》》》再调控利剑高悬 房价或稳中有降（来源：中国证券报）
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市场预期如果房地产投资保持超预期增速，而在销售的带动下房价出现短暂的大幅反弹，则未来可能引发更严厉的调控措施。从地产股表现看，申万地产指数8月下跌1.95%，而同期A股涨幅为1.58%。我们认为，在房地产数据持续向好，调控政策基调不变的情况下，制约地产股上涨的因素将持续存在。
地产股难言转机
从8月房地产市场成交看，楼市销售从低谷中走出，并在当月最后两周创下近4个月来的周成交高点，预期在9月份还将有所提升，而土地购置继续保持较高增速。这显示出当前的投资活动依然活跃，并未出现之前预期的大幅下滑。但地产股并未延续7月的估值修复行情，8月走势可谓是平盘震荡。基本面的好转为何没有推动地产股走出泥潭？
我们认为，这跟市场预期有关。如果房地产价格出现大幅反弹，则会引发新一轮的、更严厉的调控。虽然目前政策的稳定基调被市场接受，但如果没有达到调控目的，悬在地产股头上的利剑不会自动消失。
从估值的角度看，8月份地产股整体PNAV（股价对净资产价值）折价15%，依然处于历史较低水平。按照2010年中报算，申万地产股整体PB（市净率）为2.8倍，比今年7月的2.4倍有所反弹。从大盘整体看，除了银行、地产，其余板块的估值都有抬高。相比于前几个月，房地产面临的政策环境已稍显缓和，而目前房地产数据的持续向上并没有获得市场的认同，主要源于市场对调控后续政策的担忧。如果房地产投资和销售数据持续转变，未来房价反弹幅度较大，则将引发更严厉的调控手段，届时将对地产股形成直接打压。
我们认为，近期地产股仍不具备较好的投资机会，三季度，经济下滑的幅度正在收缓，而房地产也将从上半年的非正常调控中逐步走向正常化，三四季度超出市场预期的东西可能不多。
房价可能稳中有降
从8月份70个大中城市房价环比涨幅看，连续两个月持平，虽然房价上涨的态势已得到遏制，但房价趋势性下跌的概率较小。除了有经济基本面的支撑外，被压抑的需求蠢蠢欲动也将是推动未来房价上涨的动力。
经过4个多月的消化，投资需求基本受到挤压，而自住和改善需求不可能长期自我抑制。我们认为，在9月份开发商大规模推出新盘的带动下，房地产成交将更为活跃，不排除一线城市重新出现房价阶段性大幅反弹的可能，届时也可能是政策进一步收紧之时。我们预计房价有可能在今年年底至明年年初出现稳中有降的情况。
展望未来几个月的投资，同比增速可能缩小，但环比可能保持较高增速，全年地产投资增速有望在30%左右，而销售在未来几个月要高于4-6月的平均水平，预计全年地产销售增速同比将为-10%，地产股的机会可能在明年出现。
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