[摘要] 就在人们普遍认为 今年“金九银十”成为传说之际，上周末苏州12盘集中入市又让人们再一次看到神话。而在众多热闹场面的背后，究竟隐藏着什么？少则近百人、多达500余人的场面是真是假，平均一分多钟就卖掉一套又是否真的可信？老百姓是持币观望？还是无币望梅止渴？本篇房天下联合《苏州日报》与各位一探虚实。
编者按
在购房者复杂情绪以及开发商的一片叹息声中，“金九银十”惨淡收场。限购、银根紧缩、降价潮、退房潮以及一度引人关注的“房闹”，即使量价齐跌，楼市却从未像今年这样热闹非凡。
就在人们普遍认为 今年“金九银十”成为传说之际，上周末苏州12盘集中入市又让人们再一次看到神话。而在众多热闹场面的背后，究竟隐藏着什么？少则近百人、多达500余人的场面是真是假，平均一分多钟就卖掉一套又是否真的可信？老百姓是持币观望？还是无币望梅止渴？本篇房天下联合《新地产周刊》与各位一探虚实。
积聚人气的王道——“亲民价”、“成本价”
楼市惨淡，毋容置疑，可也并不是没有惊人的亮点。从近期楼市的表现来看，仍不乏一些“英雄”的企业或产品，它们在行情不好时一路披荆斩棘，一路所向披靡，掀起一场场火爆的销售狂潮。水泄不通的过道、蜂拥签到的前台、座无虚席的大厅……上周末的几场开盘和活动现场，无一例外的人声鼎沸，热闹非凡。
而在如此降价优惠漫天飞的市场环境下，购房者更加谨慎，什么样的项目是真优惠，什么样的项目是假摔，什么样的价格值得考虑，他们心知肚明，购房者更加倾向于将自己腰包里的钱砸向一个高性价比，价格亲民的楼盘上去。
定价合理就是王道。当下的市场环境虽然遭受政策的冲击，购买的需求却仍存在，这时候开发商和购房者的博弈，到底谁会赢，主要还是取决于价格，而价格，是开发商握在手里的主动牌。
新港天城，便是很好的例证，其低于预期的首开价格为其赢得了低潮期的一个漂亮“开门红”，首批劲爆价6188元/㎡起，近500名客户齐聚一堂，不限购的优势无疑成为众多购房者置业的一大利好。
同样的好榜样，还有位于平江新城的中梁•天御项目。这个积攒了众多美誉、好奇、期待等情绪的楼盘，更是成就了平均一成交一套的美名。项目作为今年1月份金梁置业以14.8亿元的总价拿下的地块,当时的楼面单价达到了每平方米7122元。加上各种优惠折扣，10月30日开盘的公寓房实际的成交价格约在1.2万元。“这个价格基本就是我们的成本价了。所以我们打出的宣传就是成本价、亲民价。”楼盘相关负责人表示。
“对其周边环境很看好，其周边楼盘竟然达到16000-17000的高价，所以有看好的房源就直接定了。”正是出于这种心理价位的落差，孙姓购房者没有想太多就下单了一套。
“首次开盘么，价格上多少给客户留点空间的！”正如这位购房者所言，很多购房者，要买首次开盘的房源，就是冲着其价格去的，而最后是否真正成交，则要视实际的价格与购房者的心理价位之间的落差。
另外老盘推新价格也相当给力，以旭辉上河郡10月30日加推四期南区小高层“60万起抢3房”为代表的楼盘成为市场一大关注焦点。相比之下，同样作为新盘的园区某楼盘10月29日首次开盘，推出2幢高层1幢小高层392套房源，均价9500元/㎡；尽管首批预约客户送全屋空调系统，且同样到场人气火爆，但最终成交数字却远不理想。
专家提醒，在逆市之下，购房者可以多比较，价格亲民的楼盘不一定就是的楼盘，同区域可能某楼盘卖价高，不见得就不能入手。个中利弊，还要购房者自己衡量。
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平民情怀得人心——到场即有机会赢大礼
不可否认，开发商屡出的营销花样为聚集人气贡献不小的力量，“天下没有白吃的午餐”，但时下就真的存在“天上掉馅饼”的事儿。下半年以来，在“限购、限贷”等一系列市场调控政策影响下，各地楼市普遍呈现低迷态势。为破开成交低迷的局面，开发商纷纷打出促销优惠，面积、送车位、送装修，甚至还有送旅游、送汽车、送工作，各种赠送五花八门，不一而足。开发商屡屡提供这些极具诱惑力的奖品，有什么理由能不出现高人气？
上周末，各项目同样奇招频出，奔驰敞篷SMART、iphone4、ipad2、红酒、精品图书、油卡等丰厚奖品频繁出现在活动现场，想不热闹都不行了。
事实上，很多消费者在做出了购房计划之后，并不确定自己要买什么样的房，或者并不知道自己需要什么样的房。消费者所获得的渠道，无非是广告、媒体和朋友的推荐等，这些数据和资料通常是混乱而庞杂的。
此时，如果有强烈的暗示出现，甚至不管是什么渠道的信息，消费者就很容易受到暗示的影响，从而做出购房决策。不买房拿个奖品也不错，购房者的这种心理正中开发商意，“卖不掉房子也要赚到人气”。两者一拍即合，也就不难理解了。
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人气虚高 给楼市带来什么？
有业内人士表示，虚高的人气只是表面光鲜，并不能带来实质利益。同样是上周开盘的项目，同样是首次开盘的纯新楼盘，同样有价格优势，开盘当天却出现了截然不同的效果。位于相城区的某楼盘首次公开亮相时，虽然价格优势相当明显，但是当天到达现场的客户才10余组。究其原因，就是开发商自作聪明的打出了极具优势的起价。购房者不是傻子，到了选房现场又如何，现时的市场环境下，折实价才能真正打动人。
今年9月末，地产大炮任志强就曾放言，开发商很快只剩裤衩。现在看来，不至于如此悲观，但“棉衣”确实脱得差不多了。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年10月，100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。总体来看，10月100个城市的住宅平均价格连续第二个月环比下降，且降幅有所扩大，环比下跌的城市数量为今年以来的一个月。
业内人士认为，目前成交量下跌的现象，除了与市场整体观望氛围渐浓有关之外，很重要的一点在于购房者的消费力在减弱，而减弱的原因主要是受目前较为紧张的信贷状况所影响。在年底日渐临近的情况下，开发商会持续通过价格刺激的方式消化房源，以期达到回笼资金的目的。近期以来，苏州楼市受多方因素影响，成交量短期内出现明显的下跌现象，但是，第四季度及年终的楼盘成交走势，仍然值得关注。而伴随着近期以来一系列楼盘的推盘，无论其成交量高低，都将可以看出未来楼市走向的一丝端倪，而这种情况下，高人气并不能说明什么，作为市场重要因素的价格指标，无疑将成为楼市走向的风向标。
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