[摘要] 今年以来，楼市逐步回暖，尤其是6月，淡季不淡已成定局。很多购房者包括业内人士都在揣测，苏州楼市真的暖了么？但纵观苏州楼市，不论是成交还是政策，购房者心态还是言论，事实上都存在着"冰火两重天"的局面，各方暗地博弈，迷雾之下，苏州楼市真正回暖还缺火候。
苏州房天下讯：今年以来，苏州楼市稳步回暖。金三银四之后，五月更是尾段飘红。延续半年来成交良好的态势，6月的楼市淡季不淡已成定局。同时，6月8日，央行宣布降息，这是3年半来央行首次降息，各金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率也相应调整。各地的"微调"政策、千人购房潮也轮番上演。
因此，很多购房者包括业内人士都在揣测，苏州楼市真的暖了么？
然而，纵观苏州楼市全局，除却中海、九龙仓等几个大牌房企，不少房企旗下项目去化情况依然不容乐观。而近期政府4度辟谣，苏州各大银行房贷利率并没下调迹象:不论是成交还是政策，购房者心态还是言论，事实上都存在着"冰火两重天"的局面，各方暗地博弈，迷雾之下，苏州楼市真正回暖还缺火候。
均价飙至1.4W 涨价好卖拼"跌"未必靠谱
6月8日，九龙仓时代上城繁华里夜间开盘，522套房源当晚去化近九成；6月10日上午，海尚壹品开盘推出321套房源，吸引了500多组客户，当天销售3.6亿；6月17日，中海国际社区橙郡橙开二度，1800人疯抢464套房源；6月24日晚，九龙仓繁华里再次加推，一去化200套……
这些令市场沸腾的数字的背后，还有一个更热火的元素——涨价。中海国际社区6月17日开盘，上午开盘火爆，下午紧急加推，价格也涨了7.53% 。九龙仓折后均价1万元/㎡，海尚壹品均价11000元/㎡……据房天下数据中心监控结果显示，截止6月下旬，苏州楼市成交均价已经上涨至1.4万元每平方米。前不久涨价还只能是"逆势"，如今这些敢于提价探市的楼盘，成交数据并没有因此受到影响，而涨价却成了"趋势"。
（数据来源：房天下数据库 统计截止日期6月7日仅作参考）
同样价格上调而去化惊人的还有吴中区新城金郡和金阊新城南山金城1958。随着前期市场刚需受捧，目前苏州楼市小户型已经所剩不多，房天下曾经在6月6日做过调查，根据当时统计的结果，苏州目前40-90平方米的刚需户型仅10713套。新城金郡的小户型终于熬到了在邵昂路上"人无我有"，均价由6月初的7800元/㎡，一路上涨达到9000元/㎡大关，成交套数也直飚，上周成交118套，位列苏楼市销售亚军；曾经以低价入市吸引刚需的南山金城1958也从6月初的7800元/㎡小幅上涨至8100元/㎡，销售成绩也随价格上涨，上周居金阊区销冠宝座。
从成交总量来看，6月11-17日，周成交上涨至3228套，6月18-24日，成交2979。嘉安投资总裁胡小龙认为，从资金回笼的角度看，苏州楼市最困难的时候过去了。然而，市场上购房者却认为，现在政策形势好转，开发商腰杆直了，也牛了。
但涨价有理，降价自然有道。反观楼市，不乏降价迎合的楼盘。以万业湖墅金典为例，在区位优势差不多的保利观湖国际开始降价时，万业湖墅金典一直"死扛"着。而近期，万业湖墅金典不仅给到房天下友优惠3000元的购房券，还与房天下团购合作，劲享总价94折、80平特价房源总价65万元的优惠。尽管销售经理石斌在接受房天下记者采访时表示，这并不是真正的降价，只能说是策略性价格调整。但不管是不是受到何种压力，动力又出于何处，万业降价了。6月17日房天下友在看房贴中调侃道，万业终于降价了，老天都感动得哭了。
吴中区一直是与园区抗衡的成交大区，但也是库存高压区。6月19日下午，由吴中区房地产业商会、吴中区各家房企自发组织的会议上，一份“让利优惠活动”倡议书横空出世。在这份倡议书上，提出了房企补贴契税、补贴房款等暖市措施。自2012年6月20日起至2012年12月31日，在吴中区购置新建商品房的（包括单位和个人），由房地产开发企业承担50%的契税，购房者承担50%的契税。
博思堂执行董事王九一先生一针见血地指出，这其实是是在当前形势下，房地产开发商突围的一个举措。部分尚有较大压力的开发商会积极响应。该项举措如果在局部地区实行，对于购房者和开发商来说都是有利的，但如果大面积铺开，则相当于整个市场价格都降下来，对市场并没有太大作用。
而业内观察人士也指出，近期有不少楼盘依然保持优惠或者优惠力度更大，但销售情况并不乐观，甚至有楼盘连续两个月成交为零。对于这种冰火两重天的现象，业内分析人士认为，千人抢房只是个别现象，下半年苏州楼市仍然有10万套的库存待去化，因此楼市真正回暖还有待时日。个别楼盘销售火爆，是其自身情况决定，譬如中海橙郡由于是最后一期房源加推，自然会出现"抢房"局面。
本文来源：苏州地产资讯
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利好政策频出楼市叫好 四部委缘何密集辟谣
经历了2年的调控，今年以来，政策方面不再加码，楼市博弈不断升级。国内经济增幅下滑，为确保“稳增长”，政府出台了一系列政策以提振房地产市场，拉动实体经济。自芜湖新政被叫停以来，多地政府在经济压力下”微调”。 最近，从扬州奖励购买成品房开始，到央行降息再到首套房贷的放松，史上最严厉的调控政策有逐渐松动的迹象。
这些利好消息的"倩影"，足以点热楼市，引发各地购房潮，甚至给不少购房者带来涨价的恐慌；就连一些分析人士都存在着“近期渐趋频繁的地方政策微调将会封堵房价下跌通道，甚至引发房价的实质性上涨”的想象。历史会不会重演？房价是否重回2009？房贷是否真的能优惠到7折？
中央政府态度：坚持调控政策不动摇
正在业内对楼市美好前景的憧憬时，中央四部委却在2周内频频辟谣。
6月10日，国家发改委新闻办公室发文辟谣：《投资者报》在6月10日发表的题为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道纯属捏造；6月14日，银监会指出，近日有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误解；6月14日，央行发文批评个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率可7折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。6月19日，住建部再次通过《人民日报》喊话，称要进一步巩固调控成果，努力促进三个“合理回归”。
政策频出楼市叫好，政府部门密集辟谣此举用意何在？无疑暗示在舆论压力高企的情况下，中央政府对房地产调控的态度更加严谨。尽管房地产行业仍然是国民经济的支柱产业之一，但中央的态度非常坚定，坚持调控不放松。因此，各地即使不断试探调控的底线，即使有未被叫停的，但都表现得非常谨慎。
6月19日，吴中区房地产协会发起2012年购房让利优惠的做法，博思堂执行董事王九一认为，这首先是在政府的默许下发起的。然而，吴中区政府有关部门人士却对房天下澄清，此举系房地产企业自发行为，并未上升到政策层面。
苏州方面安如磐石稳如泰山不动摇的还有首套房贷利率。6月8日央行降息以后，苏州各大国有银行对首套房贷的利率并未下调。截至目前，房地产信贷走势与中国央行提出的收紧房地产领域信贷的立场仍然一致。
一方面，通过降息、差异化调控以及近期传出的明年起二套房贷将享受首套房贷同等优惠等手段，政府貌似有"救市"的可能；但另一方面，在市场观望的敏感期，中央政策牵一发而动全身，四部频频辟谣表明，中央政府近来一直在降低市场对政府取消或者放松限购的预期，而地方，并不曾与中央调控政策背道而驰。
对此，名都机构史亮认为，政府调控的标准不会放松，但可以预见的是，下半年将不会再有更严厉的调控，对于楼市来说，这才是的消息。
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"千人抢房"引发置业者恐慌 专家称别急着买房
一直以来，开发商都试图营造楼市回暖的局面。而今，在这样一个燥热的夏天，一个燥热的楼市，在政策松动的背景下，开发商"自导自演"的千人抢房、开盘售罄、紧急加推卷土重来，开发商们纷纷乘势鼓吹楼市调控即将松绑，购房者“恐涨”情绪再次被激发。然而，楼市真的全面回暖了吗？房价真的即将大涨了吗？
"千人抢房"再现苏州楼市（图片来源：房天下）
此外，对比2008年，历史会不会重演？2012年6月14日下午，在房天下与花样年太湖天城合作举办的"对话太湖"大型论坛上，胡志刚表示，轮回，经济久寒，房市回旋。具体来说，他认为，接下来，房价将呈现一种"蛙跳"的趋势，不会暴涨，但一定会平稳上涨。
海尚壹品开盘当天，房天下记者采访了友谊合升地产有限公司营销总监于东涵，于总表示，银行降息也对本次开盘起到了非常大的推动作用，很多客户在9号预约。年内首次降息及个人住房公积金存贷款利率的调整，是市场向好的一个信号，对于刚需和首改群体来说利好性非常强，6、7月份或是今年的购房窗口期。
在开发商这样的言论影响和市场"千人抢房"的蛊惑下，6成网友尽管对目前房价不满意，认为远未达到"合理房价"水平，但该买房子的，还是加快了出手速度。
在房天下上周组织的中梁天御的看房团中，有一位外地来的女士，准备在苏州为父母买养老房，在售楼处了解项目时，除了地段和户型，最令她最纠心的便是价格。由于天境还未开盘，价格未定，该女士表示，在这个时间节点，她非常担心开发商看到楼市"回暖"而抬高价格。
价格是影响置业的一个因素，但并不是所有的置业者都将价格的因素作为考虑的重点。橙郡开盘当天，一位购房成功的王先生说，橙郡推出的89平米的百变空间，123平米的新品在使用空间上真可谓“颠覆刚需所想”。他购买橙郡，除了品牌，最主要的就是价格与户型。
但陈序却认为，一方面，中国政府绝不可能轻易放弃对房价来之不易的控制，决策层不会很快显露出对房地产领域放松控制的迹象。另一方面，尽管房屋购买量有所增加，但中国内地房价仍处于自去年9月以来的下行通道。所以，在政府公开鼓励大家买房之前，还不必着急买房。
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