[摘要] 2012年7月4日，苏州本年度首场大型土拍将在地产大厦拍卖大厅进行竞价，共有30幅土地公开挂牌出让，土地拍卖总面积达到75万方，其中14宗为商服地块，4宗纯住宅用地，以及2宗商住混合用地。此次2012年首场大型土拍，被业内很多人士看做是试水楼市冷暖的最好机会，将起到“分界点”的作用。那么，此次土拍究竟有何看点？
编者按：2012年7月4日，苏州本年度首场大型土拍将在地产大厦拍卖大厅进行竞价，共有30幅土地公开挂牌出让，土地拍卖总面积达到75万方，其中14宗为商服地块，4宗纯住宅用地，以及2宗商住混合用地。此次2012年首场大型土拍，被业内很多人士看做是试水楼市冷暖的机会，将起到“分界点”的作用。那么，此次土拍究竟有何看点？
看点一：大牌房企是否会积极拿地
土地一直被喻为是房地产开发企业的生命线 ，没有土地，谈何开发。能够取得质优价廉的土地也是苏州房地开发商的重要功课之一。目前在布局苏州的众多房企中，新城、中梁、金科、浒新、鑫苑、华园、诚河、尼盛等房企均已经没有储备地块。
上述房企中，新城、中梁、鑫苑、华园等企业今年上半年成交不错，资金相对宽裕；浒新、尼盛等房企具有成功开发商业地产的经验，在此次商服用地占据绝大多数的土拍中，拿地的可能性相对较大。
近期苏州楼市成交攀升，楼市回暖的趋势愈发明显。面对态势愈发良好的市场，此类土地储备接近枯竭的开发商是否能重鼓拿地信心？对此，兆丰不动产董事长杨兆丰表示，“对于苏州开发商而言，尤其是手中有资金的开发商来说此次土拍应该是次机会。”
除了上述已经布局苏州，深耕苏州的房企之外，一直对苏州市场虎视眈眈的房企（比如苏南龙湖）能否借助此次土拍，完成布局苏州的步也值得关注。
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看点二：住宅回暖房企敢不敢试水商业？
据了解，参与7月4日大型土拍的30幅土地中，14宗为商服地块，4宗纯住宅用地，以及2宗商住混合用地，10宗纯商业用地。此次挂牌出让的地块主要分布于吴中和相城两区域，集中在吴中区的木渎胥口板块、越溪板块、甪直板块，相城区的陆慕板块等政府“北拓西进”建设中重点发展的乡镇区域。在这些板块集中推出批量商服用地，政府“商业先行，带动人气”的用途显露无疑。
确实，商业地块在城市化发展中，能让城市更繁荣，在改善民生、扩大就业、提升城市形象等方面都发挥着极其重要作用。但对于房地产企业来说，今年以来，却一直面临着成交不畅的窘境。据房天下数据监控中心统计，苏州2012年1-6月非住宅类商品房成交共计为4438套，同比减少3343套，降幅为42.96%；成交面积为321500.8平方米，同比降幅40.29%，几乎90%的成交集中在酒店式公寓。其他类型商业项目成交表现“鸡肋”，整个上半年商业市场表现较为冷清。
反观苏州住宅成交，随着刚需被释放和降息、公积金贷款利率调整等利好举措，苏州楼市2012年1-6月住宅成交58880套，同比增加196.73%。热得烫手的住宅成交是否能带动商业地产破冰？央行降息又有何影响？嘉安投资总裁胡小龙先生认为，"降息以后，可能投资者、企业投资项目可能会转向其他的投资项目。其中也会流入到商业地产，商业地产随着城市的发展，获得很大的的机会，商业地产也会迎来一个新的春天。"
新鸿嘉执行总裁袁继峰先生也指出，此次土拍地块集中在相城、吴中区域，按照政府"北拓西进"的规划，价值潜力不可估量，虽然很多房企仍面临高库存压力，有实力的房企还是可能会积极拿地。
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看点三：地域限制乡镇地块吸引力如何？
不少人对此次土拍的前景并不看好，原因有二：首先，房地产大环境仍然不是很好，部分开发商拿地日趋谨慎，其次，此次推出的地块多为商服用地，地块所处位置较为尴尬。
据苏州国土资源局资料显示，本次挂牌出让的地块，主要分布于吴中和相城两区域，其中吴中区22宗，相城区8宗。本次出让的地块仅有2块靠近中心城区，其它28块都分布在几个乡镇板块，集中在吴中区的木渎胥口板块、越溪板块、甪直板块，相城区的陆慕板块等政府“北拓西进”建设中重点发展的乡镇区域。
虽说政府“北拓西进”的目标很明确，此次土拍推出如此众多的商业地块，“商业先行，带动人气”的用意也很明显，对此， 博思堂常务副总裁王九一表示：“之所以推出如此多的商业地块，主要基于：其一，当下，苏州住宅存量较大，而商业存量较小，因此推出商业地块有利于成交；其二，推出商业用地也是在响应国家号召，扩大内需的一个良好措施；其三，苏州发展商业地产的空间与前景宽阔。”
愿景虽好，现实却可能不美。毕竟，调控以来房企资金链趋紧，开发商拿地普遍较为谨慎，开发商有多大的热情投入到本已举步维艰的商业地产，还需要打一个大大的问号。
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看点四： 下半年楼市何去何从 土拍充当风向标
随着降息和首套房贷款利率政策的利好和刚需的大量释放，苏州出现多起“抢房潮”。2012年上半年，虽然各地微调不断，住建部仍然一再强调要严格执行房地产调控政策。在此情况下，下半年房地产市场走向愈发扑朔迷离。苏州即将面临的这场土拍，被业内很多人士看做是试水楼市冷暖的机会。
兆丰不动产董事长杨兆丰表示认为：“此次土拍将成为当下调控背景下的一块试金石。”杨董事长在接受采访时说，“此次推出多宗商业地块的主要原因是为了配合苏州城市未来的发展。在调控不放松的前提下，此次土拍的热度将对后市起到一个分界点的作用。”
随着首套房贷款政策、公积金政策、降息等利好消息不断出现，刚性需求被大量释放，改善型需求也积极跟进。2012年上半年，苏州房地产市场成交形势持续向上，房天下数据显示，1-6月苏州商品房成交63318套，其中住宅成交58880套，较去年同期上涨197%。在成交飘红的同时，意在布局苏州的房企对拿地的信心究竟如何，应当可以折射出房企们对下半年楼市走向的基本预测。有鉴于此，4日的土拍 “楼市风向标”的味道更加浓厚，对苏州房地产市场的后市发展更是有着极为重要的分界点的作用。
此次土拍究竟是冷是暖，让我们拭目以待！
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