[摘要] 蛇年春节假日期间，市场仍在延续去冬行情，成交量翻番，创下四年新高。成交迅速回暖的同时，3月预计开盘数量同比暴增。正当人们翘首以待‘小阳春’行情，2月20日，国务院常务会议推出新‘国五条’，扭转了市场预期，业内对于后市的判断开始出现分歧。
春节假日期间，市场仍在延续去冬行情，成交量翻番，创下四年新高。成交迅速回暖的同时，3月预计开盘数量同比暴增。正当人们翘首以待‘小阳春’行情，2月20日，国务院常务会议推出新‘国五条’，扭转了市场预期，业内对于后市的判断开始出现分歧。
政策：重申坚持调控
经历数轮的政策升级，此次国务院常务会议推出的“国五条”是在楼市上涨预期愈演愈烈之时，释放出管理层坚持调控政策不动摇、力度不放松的信号。在业内看来，“国五条”内容更多的是重申和强调。
深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松在微博上表示，“‘国五条’想告诉大家政府并没有忘记这早已说过N次的五条。”
住建部政策研究中心原副主任王珏林指出，2012年年末至今，部分区域的房地产市场出现了回暖，从而带动市场预期。此次推出的“国五条”内容和措施皆是以前提及过的，就是起到有针对性地稳定市场的作用，也是“两会”召开前对房地产市场的一个部署。
国家房地产调控从紧的政策取向是不变的。2013年，为抑制房价加速上涨，尤其是一线城市的偏热，临时性的干预政策还会收紧，房贷政策和税收政策作为调控手段，将会方针明确地抑制房价过快上涨。
在市场整体持续上行、局部出现过热征兆的大背景下，本次“国五条”虽非新政，但也确实能够对行业起到一定的警示作用。房地产调控的主基调并没有发生根本性转变，至于“国五条”之后会否有后续细则落地，则将取决于下一步市场的走势，将“国五条”视作中央层面针对当前房地产市场的再一次表态或许更合适。
汉宇地产董事总经理施宏叡认为，“国五条”出台将对于稳定楼市预期起到积极作用，政策收紧的预期将会使房价反弹势头短期内得到遏制。不过，要实现全年房价的平稳运行，还有赖于调控细则出台，特别是地方政府如何根据中央要求和市场情况出台细则。从经济平稳运行的需求出发，地方政策仍会以维稳为主，收紧的力度不会太强。
房企：暂时还淡定
面对春节后迅速出台的政策，房企似乎已然做好心理准备。
宝华集团副总裁杨健表示，2012年年末出现的翘尾行情，让开发商对调控多已有预期，对于“两会”后可能出台的调控政策做好了心理准备。出乎意料的是政策在春节后迅速出台。
杨健指出，“国五条”虽然没有新的内容，但其中仍有几条内容值得关注。新政中提及“坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，抑制房价上涨过快，严格实施差别化住房信贷政策”的内容影响，尤其是限购范围的扩大以及限贷的升级，此前传闻的二套房的首付比例和利率升高等会对楼市成交量产生很大的影响，尤其对二三线城市打击巨大。
仲益控股集团副总裁汤晓丹表示，“国五条”对于开发商的心理和预期影响要大于实质作用。首先，新政打破了房企对于限购政策可能在2013年退出市场的猜想，坚决打击投机投资购房进一步促使房地产市场成为以居住功能为主的市场。同时，“国五条”的重申原有政策，让接下来的调控倾向于市场化手段成为可能。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为，五条措施是对既往楼市调控政策的重申，也是对现下有疯狂迹象的楼市的一针镇静剂，“加快中小套型普通商品住房项目的供地建设和上市”在2012年国土部年末报告中已经提到，此次更是从细节上再次强调未来调控的重点。
沪上某知名国有房企营销总监分析，“国五条”本身并没有什么新意，房企更关心之后的执行细则，其内容无非包括二套房首付上浮、利率增加、契税上调等。在限购不取消的情况下，房产税是否会进一步覆盖成为焦点，这一切还有待3月份“两会”后出台的相关政策。
宋海表示，3月“两会”即将召开，五项措施对于房价上涨冲动的抑制不言而喻。未来市场短期3-6个月走势取决于政策进一步的走向，地方进一步政策细则的出台。
2013年年初以来房企销售业绩集体走高，所以即便有新一轮的政策出台，房企仍然较为淡定。杨晨青认为，包括恒大、富力、世茂在内的多家一线房企披露2013年1月份的销售业绩，相比2012年同期基本都获得了成倍增长。
截至2月19日，国泰君安统计的18家房地产上市公司，1月销售金额合计958亿元，环比升7%，同比上升178%。16家房企1月销售金额同比全部出现上涨局面，其中14家房企的销售面积也出现同比增长。
宋海表示，开发商今年初确实都取得了不错的销售成绩，整体对于市场属于乐观向上的态度。
市场：春意来袭
上海搜房网数据监控中心统计，春节期间（2013.2.9-2.15）上海市商品住宅成交42套，成交面积总计4641平方米，分别同比（2012.1.22-1.28）增加162.5%和165.4%，创下自2010年以来4年内春节期间成交量的值。
“每年的1、2月份，尤其是春节之前，大部分房企正处于总结前一年业绩、制订新一年目标的阶段，推案营销节奏普遍放缓，因此这个时间段内交易量通常会相对较低。”中国房地产业协会市场委员会副秘书长陈啸天指出。
但整体市场来看，去年年底的市场上升行情其实仍在延续。陈啸天表示，这是由于2012年年底市场总体处于高点，在此影响下重点城市交易量与往年同期比较，十大城市中北京、广州、深圳、武汉和重庆今年1月份交易量创下2008年以来当月新高，上海、杭州、南京也与历史同期水平相差无几。
数据显示，2013年1月，上海市商品住宅成交面积为101.29万平方米，环比减少16.20%，同比增加376.75%。成交均价为23070元/平方米，环比上涨5.14%，同比上涨2.24%。
佑威机构执行董事黄志坚表示，1月商品住宅的成交量再次突破100万平方米大关，明显地顺延了2012年12月高位成交量的“惯性”，在政策引导下，巨头开发商经过以价换量，房源大量成交后，刚需产品已从“供大于求”转向了“供不应求”，价格的企稳、上扬，促使大量买家入市，推高成交量。
上海盘谷房地产有限公司的总经理宋海指出，当前购房者以刚需和首次改善型需求为主，所以对于市场敏感度较高，在得到市场向好的反馈后会迅速做出反应，是造成春节后楼市成交快速回暖的原因。
“新政出台对于购房者预期必然会产生一定影响，但当前针对刚需购房者的中小户型的供需矛盾仍然较为突出，对市场的影响有限。”宋海说。
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