[摘要] 笔者搜索了整个苏州，找到了几个没涨价的楼盘。不过，在普涨的楼市中这些楼盘就只能用“凤毛麟角”来形容了。作为目前楼市的盲点区域，这些楼盘可以被认为是“潜力股”，无论大环境如何，他们始终价格“坚挺”，实属难得，至于潜力多大，还有待后市的验证。本期，我们就来仔细解读一下这些不涨价楼盘的潜力所在。
编者按
如今，要找哪个楼盘涨价是件很容易的事，可是，如果要问还有哪个楼盘没涨过价，那可不是件容易的事了。综观苏州甚至各地的楼市，哪里不是涨声一片？
如果现在说苏州还有没涨价的楼盘，你会相信吗？笔者搜索了整个苏州，还真的找到了几个没涨价的楼盘。不过，在普涨的楼市中这些楼盘就只能用“凤毛麟角”来形容了。作为目前楼市的盲点区域，这些楼盘可以被认为是“潜力股”，无论大环境如何，他们始终价格“坚挺”，实属难得，至于潜力多大，还有待后市的验证，让我们拭目以待。本期，我们就来仔细解读一下这些不涨价楼盘的潜力所在。
数苏州楼盘 未涨者廖廖
在苏州目前所有在售楼盘中，没涨过价的楼盘可以说是屈指可数，这里所说的不涨价也只限于今年上半年没有涨过价的楼盘。从找到的这些楼盘来看，有从开盘以来就从没涨过价的，也有中间降过价的，还有些是今年以来没有涨过的或涨幅较小的，不管怎么样，相比起周边迅速攀升价格的楼盘，它们都显得与众不同了。
园区未涨价楼盘一览
近日，搜房网新盘数据监控中心统计以2009年1-6月份为时间节点，对苏州各个区域在售楼盘的价格进行全面监控及统计，以项目半年中价为参照，将近期价格与之对比，并对各个区域的涨价楼盘进行统计、分析，通过对苏州各个区域涨价项目进行系统梳理，得出了该区域涨价的具体情况。
统计数据显示，目前园区在售楼盘中，有22个楼盘集中涨价，其中涨价幅度的尚玲珑，涨价额度为4500元每平米，涨幅达到40%，而多数楼盘涨幅在800元每平米，平均涨幅达到12%。“爱买不买”、“每日销售量不许超过5套”、“所有优惠措施都成为历史”已经成为不少开发商当下的“销售心态”。
在这样的涨价声中，笔者找到了园区的“凤毛麟角”，今年上半年以来，东景公寓的均价一直保持在7400元/平米，从未变过，虽然位置较偏，但其价格优势同样给购房者打了一针强心剂。水云居作为中新置地大湖城邦项目的延伸篇，在双湖板块竖立起另一个高档住宅区，作为高档住宅项目，水云居的价位起价就不低，已经是现房的花园洋房均价自09年以来，一直保持在11000元/平米。而澳韵花园和华园四季的价格仅有小幅上涨，涨价100元左右，与万科等楼盘的涨价比起来，就完全可以忽略不计了。
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高新区未涨价楼盘一览
面对苏城楼市集体涨价的火热盛况，高新区的涨价幅度倒显得颇为冷静。部分开发商认为：高新区楼市微涨的主要原因是苏州楼市整体成交“火势的蔓延”。在市场需求量略大于开发商的楼盘开发节奏时，通过房价小幅上升，以及优惠幅度减少来促进成交。
虽然从3月份下旬开始，苏州楼市无论是成交量，还是成交均价，都抛除了08年以来的阴霾，呈现出节节攀高的情况。但是高新区似乎一直处于楼市的“盲点”区域，表现一直不温不火。
由于高新区几大板块分布较开，同一区域内竞争楼盘不如其它区域集中，也是导致该区域房价涨幅不大的重要原因。
我们就来分析一下以上几个楼盘，位于新区浒关板块的惠泽•云锦城两个月来价格均保持在4500元/㎡左右，价格上没有明显的波动。在上半年楼市火爆、各楼盘房价普遍上扬的大环境下，该项目在价格上始终坐稳，与缺乏地段优势这一客观因素不无关联，但也能满足更多消费者的刚性需求。
与沧浪新城一桥之隔的中锐山水映象，凭借纯多层生态社区、以及超高的性价比，每次加推成绩斐然。中锐地产秉持的“品质地产、品质生活”也使得他们坚持：让购房者买得到他们买得起的房子！所以，对于品牌地产而言，似乎价格并不是王道。
浒新•金榈湾作为浒关的标杆楼盘，小高层均价一直处在4800元/㎡上下，虽有小幅上扬，但并不明显。
金光大道二期由于地处白洋湾商圈，位置较偏远，自3月份以来，均价始终保持在4700-4800元/㎡之间。但该项目集小高层、品牌超市、商业、办公于一体，大润发超市已入驻区内，生活配套正逐步走向完善。无论是价格还是配套设施，都具备一定的优势和潜力。
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相城区未涨价楼盘一览
分析相城区这些楼盘未涨价或涨幅较小的原因，我们可以看出，冠城水岸风景位于黄埭镇，对多数苏州人而言地段稍嫌偏远，因此该案一直处于苏州楼盘“价格盆地”，自去年10月开盘以来，均价一直保持在4500元/㎡左右。该案最近加推5号楼，共88套房源，有94㎡的两房和148㎡的三房，价格微调200元/㎡，相比广济路上其它项目的均价，冠城•水岸风景还是占有优势，只需多10，就可以省30万，随着区域经济的进一步成熟，房子的空间很大。可以看到，冠城水岸风景经过大半年时间的消化价格仍是比较坚挺，但是随着广济路北延的正式通车，该案未来可能会再次调价。
另外，其周边的别墅项目价格上也基本没有上涨，相比于年初来说，只是优惠力度稍有减少。不过该区域未来的发展值得期待，融创中国的别墅项目预计下半年将入市销售，另外北京城开储备用地一旦开工建设，会辐射到该区域，相信到时候将有一个新的发展。
香城花园可谓相城区元老，深耕5年，现在香城花园已开发了四期。08年行情比较差的时候香城花园卖过5500多元/㎡，到了09年初，价格回调至6000元/㎡。今年8月，香城花园将推出以小户型为主打的高层，均价打出了6200元/㎡，在楼市普涨的大潮下，香城花园还是有其成熟的营销运作体系，真正在相城区做强、做大。
建邦唯园和冠城水岸风景离得比较近，从开盘到现在报价始终都在联排7500元/㎡—8000元/㎡，双拼8000元/㎡—9000元/㎡，究其原因，也和地段不无关系。引起价格上下的就是优惠幅度的大小。
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古城区未涨价楼盘一览
领秀江南商业街地段得天独厚：扼守人民路、南园路咽喉要道，独踞南门沿岸核心；紧邻南门商圈，与观前商圈仅10；倚城市交通动脉，出行便捷，轻松畅达全城六区，这些地段优势造就了它一直以来的高价格，较高的定位也使得它的价格不能有太大的波动，不然势必赢得不了购房者的青睐。
一直以来，金阊区由于住宅项目的供应量较小，一直位于古城区销量排名的末位。以鑫苑景园、恒润新新家园、中天品园等少数几个项目成交力挺区域楼市。
吴中区未涨价楼盘一览
据搜房网新盘数据监控中心统计，吴中区不少项目09年以来未作明显的价格调整，而且以别墅项目居多。
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未涨价就不正常？
房子这个话题之所以这么炙手可热，原因无非有两个，首先，就是房子是一个昂贵而不可或缺的商品，是任何人都希望拥有和改善的；第二，主要是因为房价上涨得太迅猛了，开始超过普通百姓的承受能力，有人说：“房子作为特殊的商品，不涨价就不正常了，因为要符合经济的规律，受最基本的成本和供求关系等制约。”但是，说这话的人只看到价格上涨给开发商带来的暴利，而忽视了楼盘在前期开盘报价的时候其实就已经把成本价格和利润空间都包含在里面了。所以，这些楼盘虽然在后期没有调高房价，但并不代表这就不符合经济规律，相反，不涨价往往缩短了销售周期，反而加快了资金周转。
据一位业内人士说道：“其实我们现在看到的房价上涨幅度，已经大大超过了单纯的“符合经济规律”的范围。目前走高的楼市让很多人都认为是供不应求导致的，但是，我们在楼市中又听到另外一种声音——“捂盘惜售”，这种种矛盾现象，似乎是不断攀升的房价让不少购房者形成了恐慌心理。”
未涨有原因 但并非有“问题”
那么，这些不涨价的楼盘到底情况怎样呢，是不是真的有问题？笔者了解过后发现这些楼盘不涨价，无非是以下几个原因。
、尾房销售。在这些没有涨价的楼盘中，少数是因为这个原因没有调升价格的，比如福星新城等。如果是在以往，楼盘进入尾盘销售阶段，一般都会降价销售，至少也不应该会再涨价，但现在楼盘竞相涨价，使得部分在售尾盘也出现房价大涨现象，所以现在，尾房不涨价的情况也实在不多见了。
第二、户型大。一般来说，都是小户型比较走俏，大户型往往是各个楼盘销售中“拖后腿”的，但对于有大户型需求的购房者来说，这些没有涨过价的房子就是的选择了。
记者在对购房者的采访中问到，会不会因为楼盘今年以来没有涨过价而对楼盘质量等产生怀疑时，某看房者回答道：“这点我倒不担心，因为我知道，有些楼盘不涨价主要是因为现在剩余房型都是大面积的，总价过高，不过我刚好是想把原来住的旧房子卖掉，换套大点的，所以这个原因对我没多大影响。”
第三、前期定价过高。不涨价还有一个原因，就是因为前期开盘价太高，透支了后面价格上涨空间，所以后期就不好再涨价了。比如新港名尚花园、领秀江南、尼盛西城等，在早期销售中，定价就很高，超出了周边同类型楼盘价格。
第四、地段位置较偏，缺少优势，涨价后怕购房者不买账。在这些没有涨价的楼盘中，据笔者了解多数是因为这个原因没有提升价格，例如园区的华园四季、东景公寓、新区的惠泽云泽城、金光大道II期文昌花园以及相城区的冠城水岸风景和建邦唯园等。
总结以上原因，我们发现，虽然这些楼盘没有调升价格各有各的原因，但却并不能说这些不涨价的楼盘就一定有问题，只能说是开发商对情形正确判断的决定。相反，一些疯狂涨价的楼盘并不见得楼盘性价比和本身价格就相匹配。一切还都有待购房者自己去权衡！
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