[摘要] 从“新国四条”到“新国十条”，短短几天之内，房贷新政频出，重压之下苏州楼市也暗潮汹涌。近期因为新政产生的房屋买卖纠纷急剧增多，不过风水轮流转，与前一段时间卖家屡屡“跳票”不同，现在主要是买家悔约的多。这几天，沧浪区法律援助中心的热线电话几乎被打爆，忙得值班律师不可开交。
北京退房成本平均超10万更多的二套房贷款者在新政下遇到麻烦。由于二套房贷款首付不低于50%、利率1.1倍，之前支付30%首付款的北京购房者，都被银行通知要追加首付至50%。有业内人士分析，由于二套房很多都是改善型住房，金额往往在150万以上，这就使得购房者需多支付首付款30万以上。
记者昨日浏览了某房地产的门户网站，有众多网民发帖对类似问题进行咨询，"我是该退房还是改加钱按揭呢？"贷款不批，需要全款购买，对许兵等许多人都存有难度，因此他们都曾经尝试着去退房。然而，开发商的态度异常坚决。
据记者了解，众多购房者现在面临着两难境地。一旦签订预售合同，要么需要支付计划外的多余款项，要么支付10%的违约金给开发商。北京中原地产三级市场研究总监张大伟向记者表示，按北京房价均价超过2万元推算，绝大部分赔偿金都将超过10万。在受访者中，所有人都表示，退房要赔这么多钱，划不来。
新政带来的退房纠纷，还出现在二手房市场。北京中原三级市场研究部此前的数据显示，今年4月15日后，二手房买方违约现象集中出现，其比例已占到违约总数的70%。而以"银行首付提高无力筹够首付"为由违约的客户，占到违约总数的80%。
开发商收取违约金是否合理
"最近很多这样的咨询电话，都想问清楚开发商要求10%的赔偿金是不是违法。"北京晨野律师事务所的房地产律师秦郭瑞昨日对记者表示，新政引发的上述纠纷比较普遍，自己每天接到近10个咨询电话。
开发商收取10%的违约金是否合理？
"开发商就应该让我无条件退房。"许兵表示，自己本来在新政之前就可以申请到贷款，但由于开发商的问题导致了贷款被推迟。原来，该楼盘在4月18日前已开盘，但由于开发商临时涨价引发了冲突，随后还涉嫌捂盘，导致原本在轮就该排号选房的许兵，一直被拖到了4月18日。
除了许兵说的这一点外，双方争论的焦点在于房贷新政发布是否属于"不可抗力"。按照我国《合同法》规定，如果属于该法规定的"不可抗力"而导致合同无法继续履行，买房人将不承担违约责任。
那么，因为房贷政策调整造成首付款比例提高，购房人因为凑不够首付款而要求退房，导致合同无法继续履行，是否属于"不可抗力"？开发商的看法自然是"不属于"。北京中原地产三级市场研究总监张大伟也认为，"开发商只是卖商品，没有义务帮购房者申请贷款。如果是房屋质量问题，购房者可以无条件退房，但是支付能力方面的原因，只能购房者自己承担责任。"
对此，部分律师持有不同意见。"政策变化属于情事变更，解除合同，不应承担违约责任。"北京市盈科律师事务所合伙人胡文友对记者表示，对房贷新政引发的纠纷，自己已经接到了几个委托请求，不久后将对一些开发商提起诉讼。不过，秦郭瑞表示，如果在合同中已经注明了政策因素或购房者个人信用问题而无法申请到贷款，购房者应该承担违约责任。
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