[摘要] 新“国十条”政策出台20多天，持续一年亢奋上涨的南京楼市终于低下了高昂的头：4月17日新政后，南京二手房挂牌价格最先松动；随后，五一期间新房市场成交量萎靡，观望气氛浓厚。
编者按：自4月15日起，国家连续出台一系列政策，剑指高房价。本报聚焦楼市调控新政下的开发商、中介、买房人和炒房人，希望通过一些真实事例的展示，窥见楼市动向，期盼楼市调控真正成为长效之举，市场各方能够由此回归理性。
新“国十条”政策出台20多天，持续一年亢奋上涨的南京楼市终于低下了高昂的头：4月17日新政后，南京二手房挂牌价格松动；随后，五一期间新房市场成交量萎靡，观望气氛浓厚。
5月6日，一线地产商恒大地产率先在打出房价“85折”优惠，其南京一项目也参与其中。而在5月8日南京市举行的新闻发布会上，南京市住建委相关负责人透露，近一时期，南京住宅成交均价已回落5%-10%。
中介：20多天连一套房也没卖出去
房产中介的兴盛与否，一直是观探楼市冷热的晴雨表。5月初，记者在南京龙江、奥体、华侨路、所街等地方看到，去年下半年雨后春笋般新开的房产中介门店，有的已悄悄关门，有的虽然还在支撑，但一些经纪人却开起了“小差”。
华明供职于奥体一家大型房产中介公司。在他的印象中，去年下半年，那真是几年来的“黄金岁月”，每个月经他的手都能卖出五六套，这种情景一直持续到今年的4月，而房产新政一出，他手上那些有买房意向的客户一下子好像人间蒸发一般。他赶紧一个电话、一个电话地邀约，而这些客户几乎异口同声地表示“再等等，再等等”；一些本来准备签约的客户却“狮子大开口”，要求卖家“最起码降价30%”。这20多天来，房源越来越多，可华明说，至今一套房子也没有卖出去。
南湖一家中介公司的经纪人小樊，去年下半年刚从国外留学回来，学经济管理的他当起了房产经纪人，“市场火热，12月份经我的手，竟然卖出去8套房子，拿到手的也非常可观。”可惜好景不长，春节之后，成交量一直不太理想，4月房产新政出台，小樊一下子感觉“寒潮”来了——买家却越来越少，“虽然每天还是电话不断，但买家都在观望，等着降价呢！”小樊说，房产中介工作太不稳定了，前段时间，他联系了南京一家上市公司上班去了。
开发商：这次政策比以往任何一次都强硬
“这次出台的政策，比以往任何一次都强硬。最近股市的表现也证明了这一点，好多房地产股票都跌了近一半了。我个人感觉，房价近期是不可能再往上走了，很可能要往下掉一掉，也许是今年底、明年初？特别是大城市，悲观地估计，要跌去20%。”面对此次楼市新政，来自江阴的开发商曹老板直言。
新政，给在大城市拼杀的开发商带来凉意。与他们不同，老曹心底倒暗暗有一丝庆幸：从两年前开始，老曹的公司就由大城市逐步转向了省内的二三线城市，以及周边省份。“这些地方地价不高，楼市价格虽然不算太低，但没有像大城市这样暴炒过。更重要的是，与大城市不同，当地大多数老百姓还是以改善居住为主，用来炒房投资的占比不多，而楼市新政对改善型购房还是鼓励的，这样的话，对我们影响不是太大。我们在苏北最近开的一个楼盘，均价也就在3000元左右。认购的情况比年初差一点，但总体影响不大。现在看来，当初的选择是对的。”
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楼市：冷了住宅，热了商铺
记者在采访中发现，楼市调控犹如跷跷板，压下了一头，却也抬起了另一头。
“在新一轮楼市调控情况下，住宅地产遭受重击，但商业地产却将从中受益。”持这种观点的房产营销人士沈先生，是记者的大学同学，2002年加入国内某房地产集团公司，目前担任公司副总经理，长期以来辗转于北京、重庆两地，从事地产营销策划和销售工作。记者联系上他时，他正带着一支团队在重庆某县，就占地100多亩的商业地产项目进行紧锣密鼓的市场调研。
“新政要求二套房首付50%、利率上浮10%，但对投资商业铺面的门槛却没有作调整，而两者放贷政策基本相同，后者贷款又不受购买数量限制，这对商铺投资者来讲，无疑是个‘投机’的机遇。我们公司已调整经营战略，停止住宅开发项目，全面转战商业地产。”
沈先生认为，从贷款政策来讲，投资者将对住宅市场敬而远之，相比之下，投资商铺风险较小。“目前，重庆市区商铺总体均价大约在1.5万元/平方米左右，按每月租金75元/平方米计算，租售比仅为200倍，商业地产价格平稳，而城市未来的经济发展空间较大，租金会逐年上涨，投资回报预期乐观。”
沈先生所说“公司转向”这一幕，不由让记者想起了2008年的楼市调控：当时，也是冷了住宅，热了商铺。眼下，这一历史真的又会重演？
[记者手记]
其实，“史上最严厉”的调控政策，在遏制高房价的同时，也在教会开发商如何“健康成长”。新政之前的市场热度，曾让很多开发商沉溺于过高预期而不能自拔。现在，他们的心态却有了180度的转弯——“以前是购房者看着售楼人员脸色买房子，现在却是我们看着购房者脸色卖房子了！”不止一家开发商和中介有这样的感慨。
国内房地产巨头潘石屹坦陈，房地产给开发商带来暴利的同时，也给自身带来了很大风险。暴利，从经济学角度来看，永远不可能是一个行业的“长命锁”。只有稳定而健康的市场，才能给开发商带来长期而稳定的正向。(记者 郑 焱 汪晓霞 王佩杰 贾梦雨)
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延伸阅读》》》评论：开发商应对新政使歪招 帮购房者垫首付
【事件】
受4月15日、17日接连公布的新“国四条”、“国十条”影响,上海楼市在四月份走出了一波“分段式行情”,部分区域二手房已出现3%-5%的降价。特别是一些重要城市实施细则的陆续出台,给上海市场以更多的压力和猜想,在等待上海的相关实施细则出台的情况下,僵持成为买卖双方目前可选择的状态。对此,中国之声特约观察员曹景行作如下点评:
曹景行:二套房首付5成的新政使购房者资金压力增加,在这种情况下,上海的媒体记者发现,一些开发商正在研究为买二套房的购房者垫付一部分首付。如果房地产开发商他自己有比较充足的资金,他就可以用这种方式来销售自己的房产,这样的做法当然会削弱房地产新政的有效性。针对这种情况就应该相应的收紧对这样的房地产商的贷款,只有这样才能够有效的推行房地产新政,但是现在银行资金充足,为了自己的利益也有可能同房地产商形成暗中的连接,也就是提供资金让房地产商为二套房垫付。如果发生这种情况就更加严重,更需要各地严格控制银行资金的流向,而根据过去几年的经验来看,银行的资金流向常常促使了房地产价格的高涨,现在仍然可能如此。
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