[摘要] 连日来，苏州楼市更涌现出大量“特价房”、“一口价房”，还有楼盘打出“总价优惠10万”、“1万抵9万”、“2万抵10万”的旗号。日前，笔者对苏城楼市现存推出特价房的楼盘做了最新盘点。
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编者按：
在新政后的短短三个多月内，苏州楼市可谓遭受了不大不小的震荡，先是销量直线下跌，再是各类优惠“重出江湖”，紧接着品牌开发商带头以“特价房”形式扛起“降价”大旗意图破冰，房价松动之势大有蔓延之势。连日来，苏州楼市更涌现出大量“特价房”、“一口价房”，还有楼盘打出“总价优惠10万”、“1万抵9万”、“2万抵10万”的旗号。日前，笔者对苏城楼市现存推出特价房的楼盘做了盘点，9盘入围，优惠竟达20余万，对于购房者一再发出的疑问：“这些中意楼盘推出的特价房，是真特价吗？”，是开发商“割肉”放价？还是房源自身存在缺陷？抑或是开发商的一种变相降价手段？本文一探究竟。
9盘推出特价房 涨得凶的房子“跌”得猛
据房天下数据监控中心统计显示，截至7月27日，苏州楼市住宅类房源共有9盘推出特价房，其中无论是楼盘数量还是优惠幅度，作为楼市风向标的园区都居首，吴中区2盘入围，共计30套特价房一度让购房者疯狂，而新区一支独秀鑫苑国际城市花园更在购房98折的基础上，于周末推出特价房总价优惠达10万，优惠力度不可小觑。
园区打出“特价房”的6楼盘中，以IALA自由水岸打出的优惠最为惊人，据相关人士透露，因为楼盘已属尾盘，特价房源优惠甚至大到23-24万。而星湖名轩和荣域两个楼盘更是每周推出5套特价房，以保证客户的到访量以及楼盘的持续成交，荣域特价房总价优惠10万元/套，如此折扣，让一部分购房者为之折服。同样推出特价房的还有东湖林语、亿城左岸香颂、朗诗国际街区等持续受到购房者关注的楼盘。
刚刚过去的周末，苏州路劲I主场以价7800元/平米的价格轰动苏城，引来了社会各界的关注，7月25日开盘，当天去化近9成。一时间，低价和高折扣力度都使楼盘的特价房提上日程，业内人士普遍认为随着新盘开始放量，特价促销和低价开盘将更多出现。
根据统计结果显示，新政以来，特价房在全市多个区域都有出现，幅度较大的如位于吴中区的新城金郡，其曾一次推出20套特惠单位，6600元/平方米的均价较其正价产品便宜 1400多元/平方米。不过，目前来看，还没有形成像2008年那样普遍的“特价潮”，现在出现的特价房大多限量一二十套或者每周5套逐一推出。
纵观楼市，4月17日前后，很多项目都有价格上的波动，然而，价格变动最剧烈的，毫无意外的，属于那些在新政之前涨价凶猛的项目。从交易数据上看，降得比较狠的楼盘大多都集中在园区尤其是湖东板块。一位业内人士表示，09年下半年以来至新政前，因园区经济发展以及公积金政策等因素，导致房价以每周甚至每日的速度上升，湖东更是从8000多元左右一举涨到了万元以上。然后新政来临，我们看到降得最快的也是这一区域和板块的楼盘。
更有业内人士评价，从去年10月份8000多元/平方米的时候到后来11000元/平方米的时候，园区很多新盘的产品品质和档次并没有任何提升，纯靠市场推动涨价，这样的价格虚高成分是显而易见的，所以，一旦有风吹草动，其虚高成分也会被迅速挤出，这也在情理之中。
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特价房缘何成楼市“良药”到底苦了谁？
在任何市场条件下，特价房都不失为促进成交的一把“利剑”。在多数人眼中，特价房就是楼层差、采光次的一些房子。据透露：如今在不少项目现场，只要购房者想买这套房子，就极有可能被“特价房”。
从近期苏州楼市的成交情况不难发现，低开、特价楼盘俨然已经成为当前楼市销量的“顶梁柱”。然而，令广大购房者最为关注的是，特价房源为何特价，是不是楼层不好、户型较差等等，开发商又缘何如此热衷“特价”呢？
一、减少库存量 推特价房试水带人气
“我们推特价房，主要是为了吸引人气。”园区一楼盘销售经理称，目前市场的观望情绪还是很浓厚，进入酷热的夏季，人气是越来越差，通过这个方式，也是为了吸引客户到现场看房。
据了解，经历了去年的热销，很多开发商虽然资金充足，但今年调整以后，如果长此以往这样扛下去也不是办法。如今的市场形势更被认为是开发商与购房者相互较量的一个关键时期，原本七八月就是传统的淡季，如果不是有很急的需求，购房者根本就不会出去看房。在没有完成上半年销售指标的情况下，不少楼盘依然存在不少压力。因此，开发商“不会放着淡季而选择不做为”。
二、开发商释放楼市调控压力和销售压力
谈到现在市场的特价房及大幅优惠，路劲i主场的销售主管宋星宏就曾表示：“现阶段这样的优惠幅度一方面可以让购房者感受到开发商的诚意，另一方面对开发商而言，三季度提高销量也可以缓解四季度的销售压力。可谓一举两得。”更有业内人士认为，随着8月新盘推货量的增大，特价促销和低价开盘的案例都将更多出现。
分析来看，“特价房”之所以可以作为开发商的杀手锏，其直接原因应该在于开发商面对楼市调控的压力，开发企业在年初时都会制定一年的销售任务和指标。到了年底，每家企业不仅要盘点销售额、销售量，也要比较楼盘销售率、去化速度，所有的考核指标都离不开销售数据的支撑。因此，为了保证年底时有个漂亮的销售总结，为了在楼市占领一定的市场份额，以及保证购房者对品牌的忠实度和持续关注度，这个时候推出特价房降价销售，迅速提高销售量是的选择。
三、特价房源多为低楼层、大面积、位置不好
统计显示，园区亿城左岸香颂，7月在售房源面积为73-98平米，均价9400元/平米，当场认购可优惠100元/㎡，一次性付款再优惠50元/㎡，售楼员介绍，部分位置不是很好的房源甚至有8300元左右的低价。而据位于金阊区的金城1958的售楼人员介绍，项目低楼层的有7800元左右的房源，稍微高些的楼层房源都是8000元，单价不可能再低，不过总价还可以优惠1万元。而吴中区越溪板块的几家楼盘毫不避讳自己的降价销售策略，从总价优惠2万元到单价下降近千元不等，其在房价的调整上更是做到“随行入市”。
而对于像合景峰汇国际和鑫苑国际城市花园这样的项目，都是体量非常大的楼盘，还存在着一定的回款压力，所以在销售业绩不是很好的情况下，自然而然地会选择价格战略。
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特价房只是个噱头 或另有隐情
针对上述一系列的“特价房”现象，有代理商指出，这是房地产销售上惯用的营销策略。楼市调控下，楼市销量不断减少，一些楼盘趁着此时打出“特价房”，旨在撬动销量，并带动现场人气。
“最常见的特价房现场销售场景是，特价房虽然便宜，但是位置和房型，客户一般是看不中的，这个时候置业顾问会推荐更好的房源，以便达成成交。”对此也要提醒买房人，对于特价房要谨慎挑选，首先要注意看房源有没有一些致命缺点，比如日照特别少，离噪音或其他污染源较近等。同时要与周边楼盘及本楼盘前期销售做好对比。一些附加条件也要注意，是否必须一次性付款等等。除了关注价格，一定要注意是否真的满足自己的需求，不要图便宜，后面住起来不顺心，房子毕竟是长期之计。
不过，买特价房也要做好功课。首先要及时跟进了解市场行情。由于对区域市场行情了解不够深入，有些购房者即使遇到真正的特价房也犹豫不决，错失购买良机。面对特价房诱人的价格，有必要提醒：特价房的确有值得关注的地方，有的房子的确值得购买，但购房者千万不可仓促下单，需全面考虑特价房是否“真特价”，是否具备经济性和舒适性。另外，有些购房者匆忙下手，买到了伪特价房。因此，建议购房者在衡量房源的性价比之前，有必要重新对市场作调研，将目标房源周边区域的房价与市场现状了解透彻。
其次要检查房源品质。在搜寻特价房的过程中，购房者不能以价格高低作为房源性价比的衡量标准。购房者应与周边房源作全面的比较之后再作决定，对于一些在朝向、采光、房型方面有明显硬伤的特价房，仍需谨慎购买。多数特价房大都分布在2、3、4楼，其折后价比正常房价每平方米便宜约100～200元，由于位置较差，这些房子的价格本来就较低，实行特价之后就更显实惠了。买房的规律，虽然楼层高低各有所好，但同户型同朝向的房子，通常是楼层越高价格也越高；而房屋朝向则以正南、正北最为理想，东、西朝向不太适合居住。
“特价房往往是投资者和首次置业者购买，对于没有购房经验的首次置业者，购买特价房最简单的方法就是和非特价房比较：房源之间有什么区别，包括位置、户型和朝向；和非特价房价格的差异有多大。如果上述问题都不存在，就值得购买。”相关人士指出，购房者最终下定后，还要注意合同约定，因为开发商往往为了节约成本，在特价房上做“手脚”。合同中最重要的两点是交房时间和交房标准：交房时间是否和非特价房源一样；交房标准上，与非特价房配置是否不同。
所以，购房者对待特价房应该理智些，对楼盘、房源的价格、品质做出合理、理性的判断，不能一味期待房价的不断下跌，那样将导致楼市的不健康发展，也会导致购房者错过合适的购房时机，09年年初那段时间就是的例子。”
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